이러한 정부의 노력으로 주택 경기가 조금씩 살아나는 조짐이 보이던 중 지난 2월26일 주택 임대차 선진화방안이 발표되면서 주택시장은 혼란에 빠졌다.
이번 정부가 취한 주택임대차 선진화 방안은 투명과세라는 대전제로 보면 방향은 맞지만 타이밍과 기존 정책과의 조화 여부에는 문제가 있다는 것이 중론인 것 같다.
소득이 있는 곳에 세금이 있다는 대원칙은 주택이라고 해서 예외가 있을 수 없다. 더욱이 근로소득자의 입장에서는 자산소득에 대하여 과세가 적정하게 이루어지지 않을 경우 형평성 문제가 제기될 수 밖에 없다.
2014.2.26에 정부가 발표한 선진화 방안의 주요골자는 확정일자 자료를 확보하여 과세에 활용하고 3주택 이상 소유자가 임대하는 주택의 전세금에 대한 과세를 2주택자까지 확대하는 한편 월세 임차인들에게 월세소득공제를 더 많이 편하게 받을 수 있도록 하고 준공공임대주택에 대해서는 재산세와 소득세의 감면율을 인상하고 양도소득세도 감면해 주자는 것이다.
기존 주택임대에 대한 과세방안에서 달라진 것은 3주택이상자에 대한 전세금에 대한 과세가 2주택자까지 확대된 것 이외에는 과세방법이 달라진 것은 없었다.
그럼에도 시장에서는 없는 소득세가 신설된 것처럼 민감하게 반응한 것이다.
그동안 주택에 대하여 일정규모 이상의 임대주택에 대해서는 소득세가 이미 과세되고 있었으나 실제 과세관청에 자진신고가 되는 임대주택수는 전체 6~7%에 불과한 것로 추산되고 있다.
대부분의 주택임대업자는 주택 임대에 대하여 세금이 부과된다는 사실을 모르고 있었거나 관공서에서 실태파악도 하지 않아서 관행적으로 세금을 의식하지 못하고 지내다가 확정일자 자료를 수집해 가고 임차인들이 임대차사실을 세무서에 신고함으로써 주택임대자료가 노출된다고 하니 그동안 세무신고를 이행하지 않은 것에 대하여 추징을 당하는 것인지에 대한 불안함에 추징금액이 얼마나 될 것인지도 몰라서 우왕좌왕하였던 것이다.
더욱이 여유자금이 있어서 저금리로 인해 주택임대로 투자를 전환하려던 사람들에게 있어서 주택에 대한 과세강화는 세후 수익을 알 수 없어 주춤거릴 수밖에 없었다.
정부는 1주일 뒤에 보완책을 마련하여 발표를 하고 금년도 6월 임시국회를 통해 입법을 하겠다고 발표를 했지만 시장에서는 여전히 불안이 남아 있다.
정부에서 발표한 보완대책을 보면 다음과 같다.
2주택 보유자로서 주택임대수입금액이 2,000만원이하는 한시적으로 2년간(2014년과 2015년 소득분) 비과세하고 2016년부터 분리과세 시행(필요경비율 60%, 단일세율 14%로 분리과세하되 종합소득과세방식과 비교하여 낮은 금액으로 과세)
2주택 보유자의 전세임대소득(국민주택 이하로서 기준시가 3억원 이하의 주택은 제외)도 016년부터 월세소득자와의 과세평평을 감안하여 월세소득과 마찬가지로 과세(2천만원 이하소득자 분리과세, 2천만원 초과 소득자 종합소득 과세)
소규모 임대자의 임대소득에 대하여는 향후 2년간 비과세하는 점을 감안하여 과거분 소득에 대하여도 세정상 배려하겠다는 것으로 국세청은 2013년 소득에 한하여 확정일자 자료와 월세 소득공제 자료를 수집하고 3주택 이상 소유자 등(3주택 이상보유자, 2주택 보유자로서 주택임대수입금액이 연간 2,000만원 초과자, 1주택자로서 기준시가 9억원 초과주택 소유자)소득에 대해서만 신고안내 자료로 활용
이러한 소규모 임대사업자에게 분리과세를 하려는 취지는 규모의 영세성 등을 감안할 때 현실적으로 사업소득보다는 금융소득과 유사한 소득으로 보는 것이 타당하고 2주택 보유자로서 주택임대수입금액이 연간 2천만원 이하는 이자나 배당 등 금융소득과 동일하게 분리과세하는 것이 과세형평성에도 부합된다고 이해된다.
따라서 3월6일자 보완대책대로 정부정책이 입법되고 시행될 경우 소규모 주택임대에 대한 세부담 사실상 늘어나지 않는 것으로 확인되고 있다.
구체적으로 2주택자에 대한 전세보증금에 대하여 임대소득으로 과세가 되더라도 전세보증금에 대한 간주임대료(수입금액)는 3억원초과 보증금의 60%에 대하여 정기예금이자율로 계산하여 임대관련 발생 이자소득을 차감하여 계산하는 바, 전세금을 13억원 정도 받았을 경우 계산된 수입금액은 연간 1,200만원 정도에도 못 미치는 금액이다.[(13억원 – 3억원) × 60% × 2.9% = 696만원]
한편 주택 2호를 소유하고 배우자와 생계를 같이하는 세대주가 1주택을 임대하여 연간 임대수입금액이 1천만원이 있고 근로소득세 5천만원 있는 경우 납부할 소득세는 오히려 27만원 정도 감소되는 것으로 계산되고 있다.
2주택 보유자로서 주택임대수입금액이 연간 2천만원 이하인 경우에 분리과세를 도입하려는 취지는 제도적으로 현행보다 세부담이 늘어나지 않도록 하려는 것이다. 개정안에서는 이자나 배당 등 금융소득과 같이 14% 단일세율을 적용하므로 현행 최고 6% 세율을 적용받는 저소득 임대사업자의 세부담이 늘어난다는 지적이 있으나, 필요경비율을 45%에서 60% 상향하고, 월세기본공제 400만원을 신설하여 적용하면 일반적으로 세부담은 늘어나지 않는 것으로 나타나고 있다.
임대주택법에 의한 장기임대주택은 사업소득세 뿐만 아니라 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등도 여러 가지 세부담경감조치 제도를 두고 있으므로 이러한 세부담까지 종합적으로 고려하여 투자여부를 검토해야 할 것이다.
조정운 세무사
국립세무대학, 방송통신대 법학과, 국세청 및 산하 세무사 20년 근무, 국세청 조사국,서울지방국세청,중부지방국세청 근무, 삼성, 마포, 성동, 광진, 평택, 남양주, 수원, 화성 세무 등 근무, 세무법인 다솔
[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]
