(조세금융신문) 요즘 경매의 블루오션인 지분경매(NPL포함)가 틈새종목으로 급부상하고 있다.
지분경매로 투자성공을 바란다면 법률지식, 권리분석, 현장답사 3박자가 뒷받침되어야 한다.
회원들이 경매사이트(굿옥션)를 이용하다 보면 유독 유찰횟수가 많아 눈길을 머물게 하는 입찰물건들이 있을 것이다.
대부분 이런 물건은 하자가 많거나 공유지분으로 경매에 나온 것들이다.
부동산은 소유권이 단독소유인 경우가 많지만 여타사정에 의해서 주택이나 상가건물, 토지 등의 소유가 2인 이상의 공유지분으로 된 경우와 하나의 물건을 다수의 공유지분으로 된 경우가 있다.
주택일 경우 아파트와는 다르게 토지와 건물의 소유가 2인으로 나누어져 단독소유에 비해서 관리행위나 처분행위를 하는데 있어서 문제가 발생되는 경우가 있다. 이런 연유로 초보자들은 입찰을 꺼리게 된다.
하지만 돈 버는 물건은 불황기에 찾으라는 말이 있다. 즉 입찰을 꺼리는 물건에도 황금알을 낳는 우량물건들이 있으므로 소액투자를 바란다면 지분경매를 기피할 이유가 없다.
재테크 수단으로 지분경매에 관심을 갖고 입찰에 참여하고자 한다면 공유물건이 무엇인지, 공유자우선매수권이 무엇인지, 지분경매 후 소유지분에 대한 처리 방법 정도는 알아야 한다.
■공유물건이란 하나의 물건이 한 사람의 소유가 아니라 여러 사람의 소유로 되어 있고, 그 공유물건이 부동산인 경우에는 등기부에 수인의 소유로 각 지분비율로 공유등기가 되어 있다(민법262조제1항).
따라서 공유지분권자는 그 지분을 자유로이 처분할 수 있고 공유물 전부를 자기지분의 비율로 사용·수익할 수 있다(민법263조).
단, 자기만의 지분에 지상권, 전세권 등의 용익물권이나 임차권 등을 설정하는 것은 불가하다. 이를 허용하면 지상권 등이 중복하여 성립됨으로 일물일권주의에 반하는 행위가 되기 때문이다.
■공유자우선매수권이란 공유자 지분 중 일부 공유자의 지분이 경매로 나왔을 경우 채무자가 아닌 다른 공유자가 입찰당일 최고가 매수신고를 한 신고액과 동일한 가격으로 매수할 것을 신고하고, 최저 매수가격의 10분의 1에 해당하는 보증금을 납부하면 입찰 당일의 일반(당일 낙찰된 사람) 최고가 매수신고인보다 우선하여 채무자의 지분을 매수할 수 있는 권리이다.
따라서 일반낙찰자가 낙찰을 받아도 공유지분권자가 우선 매수신청을 하면 낙찰이 무효가 됨으로 당일낙찰받은 입찰자는 법원으로부터 입찰보증금을 되돌려 받을 수 있다.
■공유지분경매가 유찰이 거듭되는 이유는 공유자우선매수권을 들 수 있다. 경매 입찰참가자가 오랫동안 시간과 비용을 들여서 매각기일에 최고매수신고인이 되었더라도 공유자가 우선매수권을 행사하게 되면 법률, 권리, 현장답사를 통한 행위가 모두 헛수고가 된다.
또 지분을 낙찰 받았더라도 나머지 지분소유자와의 관계에서 권리행사 및 이용관계 또한 불편해진다. 또 지분의 처분은 단독으로 할 수 있으나 공유물전체에 대한 처분 등은 공유자 전원의 동의없이는 할 수 없다.
■공유지분을 취득한 경우에는 다른 공유자를 상대로 자신이 보유한 지분전체를 합리적인 가격으로 인수해 줄 것을 요구할 수 있다. 이 경우 원활한 협의가 진행되지 않을 경우에는 ‘공유물분할청구소송’을 진행하면 된다.
공유물의 재산권행사는 현물분할이 원칙이다. 현물분할은 물리적 분할로 토지에서 많이 이용되는데 한 필지의 토지를 측량해서 각 소유 지분만큼 분할을 하는 방법이다.
이때는 토지면적, 진입로 등을 충분히 고려해 서로에게 손해가 없도록 공평하게 분할해야 한다. 이러한 절차로 공유물분할청구소송이 제기되면 법원에서는 해당 물건을 경매물건으로 공시하고 경매절차에 들어간다.
경매절차를 거쳐 낙찰이 되면 여기서 발생한 낙찰금으로 각자의 지분만큼 낙찰자와 원래 공동 지분 소유주에게 분배를 해준다. 초보자들은 소송 자체를 복잡하게 생각하는 경향이 있어 공유지분취득을 꺼리게 되나 공유물분할 청구가 기각되는 경우는 거의 없으므로 공유지분경매를 재테크수단으로 참여해 보는 것도 좋다.
단 공유지분물건이 돈되는 물건이라는 입소문에 이끌려 노하우가 부족한 초보자들이 잘못 판단해 낙찰받으면 최악의 경우 물건상 하자를 만날 수 있으므로 치밀하게 준비한 후에 틈새종목 공략에 나서야겠다.
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