(조세금융신문) 경매사이트(굿옥션)를 검색하다보면 감정가대비 반값 정도의 금액으로 뚝 떨어진 물건들이 있어서 관심을 갖게 만든다. 이럴 때 경매초보들은 오죽하면 반값에 경매가 진행될까 의구심을 갖지만 경매고수들은 재테크수단으로 활용할 기회로 삼는다. 특히 경매고수들이 관심을 갖는 반값경매물건 중에는 ‘토지별도등기 있음’ 이라고 기재된 물건들이다. 이런 물건을 경매초보가 입찰에 참여하고자 한다면 주의할 사항들이 있으므로 전문가의 도움을 받기 권장한다.
먼저 반값으로 내 집 장만을 하고자 한다면 토지별도등기가 무엇인지 알아야 한다. 토지별도등기는 집합건물 중 대지권의 대상인 토지에 저당권이나 가압류 등이 있고, 그 위에 아파트 등의 집합건물을 신축하고 각각의 구분건물에 대지권등기를 해주었을 때 아파트의 등기부에는 ‘토지별도등기 있음’이라고 기재가 된다. 이 경우 대지권등기를 하면서 토지에 이미 설정되어 있는 저당채무 또는 가압류를 각 구분건물별로 분할을 해주면 법률관계가 단순할 것을 그냥 대지권등기만 했기 때문에 ‘토지별도등기’가 생기는 것이다.
따라서 이러한 권리관계는 토지 등기부에 기록이 됨으로 반드시 ‘토지등기부 등본’을 확인하여야 한다. 토지별도등기가 있는 물건 중에서도 토지와 건물의 권리가 다른 경우에는 특별매각조건 하에 토지별도등기를 인수하는 조건으로 매각절차를 진행하는 경우와 토지저당권자가 배당요구를 해서 토지매각대금에서 우선변제를 받고 소멸되는 경우가 있다.
따라서 특별매각조건으로 토지별도등기 인수는 낙찰자의 부담으로 남지만, 매수인이 부담으로 매각하지 않는 한 저당권자 등의 토지별도등기의 채권자는 배당요구와 관계없이 배당받고, 소멸된다는 것이 판례입장(대법2005다15048)이다.
실무에서는 경매법원이 토지별도등기된 채권자 등에 채권신고를 최고하여 배당요구를 신청한 경우라면(대지지분에 해당하는 비율만큼 배당요구)배당하고 소멸하게 되는데, 이 경우 낙찰자는 토지·건물 일체를 온전하게 소유하게 된다. 그러나 토지별도등기채권자의 배당요구가 없을 경우에는 경매법원은 토지매각대금 전체 또는 매각 지분 비율만큼 배당하고 소멸하게 되나 이렇게 배당하는 것이 어려운 상황이 발생되면 매수인의 인수조건으로 매각하게 된다.
토지별도등기가 있는 경우 토지저당권자가 배당신청시 토지와 건물의 설정된 권리가 다를 때 배당방법으로 토지·건물감정가액 비율로 배당금액을 환산하고 이 비율대로 공동저당권자는 토지에서만 건물저당권자는 건물에서만 배당받는데 공동저당권자(토지와 건물 모두에서 배당받을 수 있는 권리를 가진 채권자는 토지와 건물에 공동저당권을 설정한 것과 유사한 지위에 있다)는 토지·건물 모두에 대하여 토지건물 배당금액 환산비율로 배당받는다. 공동으로 배당받을 수 있는 채권이 아닌 단독채권인 경우는 각 물건별로 별도로 계산하게 된다.
따라서 경매실무에서는 토지저당에 관한 인수조건을 붙이지 않는 대신에 토지저당권도 채권신고를 하게 하고, 그중 경매의 대상이 된 구분건물의 대지권 비율 만큼에 상응하는 배당을 해주고 토지저당권을 그 비율만큼 일부 소멸시키고 있다. 그러나 별도등기된 토지에 대한 근저당권 인수조건이라고 기재되어 있는 물건을 낙찰받은 경우 토지 위의 저당권은 말소되지 않고, 그대로 존속하게 되며, 만일 채무변제가 되지 않아 토지의 저당권자가 경매를 신청하게 되면 낙찰로 인한 새로운 토지소유자에게 토지사용료, 즉 지료를 지불해야 하고 최악의 경우에는 건물을 철거당하는 상황이 벌어질 수도 있다. 그러므로 입찰자 입장에서는 등기부등초본을 열람하여 저당채권의 존부·원인·액수 등을 확인하여야 하며 확실한 경우가 아니라면 입찰을 피해야 한다.
대부분의 토지별도등기는 건설회사가 토지를 담보로 근저당을 설정하고 자금을 대출받아 공동주택을 건설한 후 근저당권을 상환하고 각 세대별로 토지등기부에 지분만큼 대지권을 등기하고 나서 집합건물의 전유부분 대지권 표시란에 대지권을 기재해야 하는데 이를 하지 않고 건설회사가 부도가 난 경우에 많이 발생한다. 이외에도 전유부분의 등기가 완료되어 대지권으로 등기되기 전에 조합원이 금융기관으로부터 대지지분에 근저당권을 설정하거나 개인 채권자 등이 조합원의 대지지분에 대하여 가압류(압류)를 한 경우에도 발생한다.
경매사이트(굿옥션)에서 이러한 물건을 쉽게 찾아보려면 테마검색 창을 이용하면 된다. 특히 반값경매물건 중에서 ‘토지별도등기 있음’이라는 물건을 잘 선택하면 정말 반값에 내집을 장만할 기회를 잡을 수 있다.
경매입찰대상 물건 중에서 ‘토지별도등기 있음’일 때 주의사항
1. 토지별도등기가 있는 경우 반드시 토지등기부등본 내용과 매각물건명세서 의 내용을 확인하고 인수할 권리유무를 체크한 후 입찰에 참여하여야 한다.
2. 임차인은 건물의 말소기준권리를 기준으로 대항력을 계산하는데 토지·건물 2개의 말소기준권리보다 모두 빠르면 전체 낙찰가에서 우선 배당받고, 토지저당(나대지 상에서 저당권을 설정한 경우)이후에 전입한 임차인이면 건물의 낙찰대금에서 배당을 받게 된다. 단 미배당금원이 발생될 경우 낙찰자가 인수를 하게 된다(건물에서는 임차인이 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 경우).
3. 토지별도등기가 용익물권(지상권, 전세권 등)인 경우에는 낙찰자가 인수하며, 담보물권이나 일반 채권자(가압류, 압류 등)등인 경우는 토지에 관한 채권자 등에게 채권신고를 하게 하여 배당요구를 하게 함으로써 해당 비율만큼 배당받고 소멸시킨다. 그러나 이들이 배당요구를 하지 않은 경우 법원이나 공매집행기관 등이 특별매각조건을 붙여 매수인의 부담으로 매각하기도 한다(주의).
4. 토지별도 등기 있는 물건은 ‘토지저당 낙찰자가 인수해야 함’ 이라는 특별매각조건이 붙어 있는지 먼저 확인해야 한다. 만일 이런 조건이 붙어 있는 경우에는 낙찰자가 인수해야 하고, 인수조건이 붙어있지 않은 경우에는 법원에서 토지별도등기권자에게 권리신고를 하게하여 그 지분만큼 배당을 한 후 소멸되게 한다.
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