(조세금융신문) 경매절차에서의 가등기에 대한 처리

부동산경매에 관심을 가진 사람이라면 누구나 한번쯤 선순위로 존재하는 가등기로 인하여 입찰을 포기한 경험이 있을 것이다. 그러나 경매목적 부동산에 선순위의 가등기가 있다고 하여 그것이 언제나 위험한 것은 아니다. 특히 그 가등기가 담보가등기일 때에는 그렇다.

일반적으로 가등기하면 순위보전가등기를 일컫는다. 순위보전가등기란 나중에 본등기를 할 목적으로 그 본등기청구권을 법적으로 보전하기 위하여 행하여지는 가등기를 말한다. 이러한 가등기에 기하여 훗날 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기와 같은 순위로 취급되며, 나아가 가등기 후에 이루어진 제3자 명의의 등기는 등기관이 직권으로 말소하게 된다.

예를 들어 부동산매매계약을 체결한 후 매도인이 그 부동산을 다시 다른 사람에게 이중으로 매도하는 것을 방지하기 위하여 매수인 앞으로 소유권이전청구권가등기를 하였다고 하자. 이러한 경우에는 가등기권자인 매수인이 매도인에 대하여 가지는 소유권이전등기청구권이 법적으로 보전되어 나중에 잔금을 치른 후 본등기(소유권이전등기)를 하면 가등기 후에 이루어진 제3자의 등기(소유권이전, 저당권설정등기, 전세권설정등기, 가압류등기 등)는 등기관이 직권으로 말소하게 된다.

만약 이러한 순위보전가등기가 경매목적부동산에 대하여 말소기준권리보다 선순위로 존재하고 있을 때에는 매수인(낙찰자)이 그 부담을 인수하는 조건으로 매각에 부쳐지는데, 이 경우 위 부동산을 낙찰받게 되면 나중에 본등기가 이루어짐으로 인하여 매수인이 권리를 상실하게 된다. 따라서 가등기에는 위에 소개한 순위보전가등기 이외에 담보가등기라는 것이 있다. 담보가등기란 채권담보를 목적으로 행하여지는 가등기를 말한다. 즉 갑이 을에게 돈을 빌려주면서 그 대여금채권을 담보할 목적으로 채무자 또는 제3자 소유의 부동산에 대하여 실행하는 가등기를 말한다.

담보가등기는 순위보전가등기와 같은 효력 이외에 저당권과 동일한 효력을 함께 가지고 있다. 따라서 담보가등기권자는 채무불이행시 자신의 권리를 실현하는 방법으로 가등기된 부동산에 대하여 청산절차를 거친 후 본등기를 할 수도 있고, 직접 담보가등기에 기하여 경매신청을 하거나 다른 채권자가 신청한 경매절차에서 배당요구를 할 수도 있다.

예를 들어 갑이 을에게 금1천만원을 빌려주고 그 대여금채권을 담보할 목적으로 대물변제(대물변제란 금전채무자가 돈 대신 물건으로 변제하는 것을 말한다)의 예약을 체결한 후 을 소유의 부동산에 가등기를 하였는데, 을이 채무를 이행하지 않으면 갑은 가등기된 부동산에 대하여 청산절차를 거친 후 본등기를 할 수도 있고, 직접 담보가등기에 기하여 경매신청을 하거나 다른 채권자가 신청한 경매절차에서 배당요구를 할 수도 있는 것이다.

뿐만 아니라 가등기담보 등에 관한 법률 제15조는 ‘담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매 등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다’고 규정하고 있다. 따라서 담보가등기는 경매절차에서 배당요구를 하였는지에 관계없이 그 순위 여하를 묻지 않고 소멸하므로 경매 목적 부동산에 선순위의 가등기가 있더라도 그 가등기가 담보가등기라면 매각에 의하여 당연히 소멸되어 낙찰자에게 전혀 불이익을 줄 염려가 없는 것이다.

순위보전가등기와 담보가등기의 구별에 관한 문제점

담보가등기는 경매절차에서 그 순위에 관계없이 소멸하므로 순위보전가등기와 담보가등기는 경매절차에서 그 구별의 실익이 매우 크다. 특히 그 가등기가 선순위가등기일 때에는 더욱 그러하다. 그렇다면 현행법상 양자를 어떻게 구별하도록 규정되어 있는가? 유감스럽게도 현행법상 순위보전가등기와 담보가등기를 명확히 구별할 수 있도록 한 명문의 규정은 없다.

실무상으로는 등기부에 기재할 때 담보가등기의 경우에는 ‘소유권이전담보가등기’로, 순위보전가등기는 ‘소유권이전청구권가등기’로 기재하도록 되어 있지만 이러한 기재형식에 의하여 양자를 구별하는 것은 아니다. 대법원 판례가 해당 가등기가 순위보전가등기인지 담보가등기인지는 등기부기재가 아닌 실질적인 법률관계에 의해서 판단해야 한다는 입장을 취하고 있기 때문이다.

예를 들면 매매계약을 체결하고 매수인의 소유권이전청구권을 보전할 목적으로 가등기를 하였다면 그 가등기는 순위보전가등기에 해당하고, 차용금채권을 보전할 목적으로 가등기를 하였다면 설령 등기부에 ‘소유권이전청구권가등기’라고 기재되어 있어도 그 가등기는 담보가등기에 해당한다는 것이다.

이처럼 순위보전가등기와 담보가등기를 구별하는 것은 등기부기재가 아닌 실질적 법률관계에 의하여야 한다는 것이 판례의 입장이므로, 입찰자 등 제3자가 양자를 구별하는 것이 여간 어려운 일이 아니다. 가등기를 하게 된 법률상 원인을 알아야 하기 때문이다.

가등기에 대한 공시방법의 불완전성과 낙찰가의 하락

순위보전가등기와 담보가등기에 대한 구별을 등기부 기재만으로 할 수 없는 관계로 경매목적부동산에 대하여 선순위 가등기가 존재하고 있으면 그 가등기가 담보가등기로 판명되지 않는 한 매각대상 부동산은 유찰이 거듭되어 낙찰가가 현저히 떨어지는 것이 일반적 현상이다. 이러한 부작용을 최소화하기 위하여 현행 가등기담보 등에 관한 법률 제16조는 소유권이전에 관한 가등기가 되어 있는 부동산에 대한 경매개시결정이 있는 경우 가등기권리자에게 해당 가등기가 담보가등기인 경우에는 그 내용과 채권의 존부·원인 및 금액을, 해당 가등기가 담보가등기가 아닌 경우에는 해당 사항을 법원에 신고하라고 경매법원이 최고하도록 하고 있다.

한편 민사집행법에서도 담보가등기권자가 배당요구의 종기까지 배당요구를 하지 않으면 배당에서 제외하도록 규정하고 있다. 그러나 이와 같은 규정은 가등기권자가 성실하게 신고할 때에 그 의미를 가지는 것이다. 따라서 신고를 게을리 하거나 거짓으로 신고를 한 때에는 여전히 매각대상 부동산은 가등기의 위험성 판단에 관한 불확실성이 존재하게 되어 낙찰가의 하락을 피할 수 없을 것이다.

가등기의 공시방법 개선방향

앞에서 본 바와 같이 가등기에 대한 공시방법이 개선되지 않는다면 선순위가등기가 존재하는 부동산에 대하여는 그 가등기가 담보가등기로 밝혀지지 않는 한, 입찰의 회피현상으로 인하여 낙찰가가 현저하게 하락하는 것을 막을 수 없을 것이다. 낙찰가의 지나친 하락은 채권자와 채무자 모두에게 불이익이 아닐 수 없고 거래의 안전에도 결코 도움이 될 수 없을 것이다. 따라서 필자는 이러한 폐단을 근본적으로 해결하기 위해서는 가등기에 대한 공시방법을 명확히 하는 내용의 제도 도입이 필요하다고 생각한다. 구체적으로 담보가등기의 경우에는 저당권처럼 그 채권액, 채무자를 등기부에 명확히 기재하도록 하고, 이러한 방식에 따르지 않은 가등기는 담보가등기로서의 효력을 제3자에게 주장하지 못하도록 하는 방안을 생각해 볼 수 있다. 

	박계욱 굿옥션(주)대표이사
	이 력 :	굿플러스자산관리(주)대표이사
	저 서 :	《부동산경매황금열쇠 》,《핵심경매실무》,《굿옥션경매일번지(1)(2)》
	이메일 :	dreami0818@hanmail.net

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]