기획재정부가 지난 6일 내놓은 부동산 보유세 개편안은 규모로는 OECD 보유세 수준과 비슷했지만, 질적으로는 여전히 부족한 제도라는 평이다. 재정개혁특위 안에서 주택분을 보다 보강하고, 사업용 토지에 대한 세금은 상대적으로 완화했다.

이번에는 정부가 주택을 먼저 해결해야 하는 과제 삼아야 했던 이유는 무엇이며, 지난 5년간 주택이 어떻게 투기의 대상이 되었는지에 대한 배경을 플어 봤다.  [편집자 주]

 

 

(조세금융신문=고승주 기자)  정부의 종합부동산세 개편을 앞두고 재정개혁특위는 기재부에 집보다 땅에 세금을 더 물리자는 내용의 권고안을 냈다.

 

OECD 등 자료에 따르면, OECD국가들과 한국 간 GDP 대비 주택의 가격수준은 거의 비슷했다.

 

2015년 OECD 통계에 따르면, 한국의 민간이 소유한 주택과 건축물의 총 가격은 GDP의 2.01배로 한국을 포함한 OECD 13개국의 평균인 2.04와 근소한 차이를 나타냈다.

 

반면, 땅은 한국이 2.3배 더 비쌌고 보유세율은 OECD국가들의 3분의 1(35.9%) 정도 수준밖에 되지 않았다. 땅에 물리는 세금이 상대적으로 주택에 비해 너무 가벼웠던 탓이다.

 

그럼에도 정부는 주택문제부터 해결해야 한다는 입장을 내세웠다.

 

정부는 특위안보다 주택은 더 강화하되, 사업용토지에 대해선 추가 강화없이 전체 공제율 축소(공정시장가액비율)에 따른 자연상승분 정도로 만족하기로 했다.

 

특위안을 그대로 수용한 건 비사업용토지 뿐이었다.

 

<표> 재정개혁특위와 정부 보유세 개편안 간 세금 효과

구 분	특위안	정부안
주 택	897억원	1521억원
종합합산토지 (비사업용)	5450억원	5450억원
별도합산토지 (사업용)	451~4534억원	451억원
합 계	6798~1조8881억원	7422억원

 

정부안이 특위안보다 달라진 것은 특위안 중에서도 주택분 종합부동산세에 과세표준 6~12억 이하, 3주택 이상자에 대해 과세를 더욱 강화했다는 점이다.

 

<표> 특위·정부 간 주택분 종합부동산세 개편방안

(인원은 2016년 기준, 출처: 국세통계)

과세표준	납세자 수(비중)	현행(세율)	권고안	정부 확정안
6억원 이하	24만8051명(90.7%)	0.5%	0.5%	0.5%
6~12억원 이하	1만9503명(7.1%)	0.75%	0.8% (+0.05%p)	0.85% (+0.1%p)
12~50억원 이하	5762명(2.1%)	1.0%	1.2% (+0.2%p)	1.2% (+0.2%p)
50~94억원 이하	155명(0.0006%)	1.5%	1.8% (+0.3%p)	1.8% (+0.3%p)
94억원 초과	84명(0.0003%)	2.0%	2.5% (0.5%p)	2.5% (0.5%p)
3채 이상 보유한 다주택자	10만9797명(40.1%)		다주택자 추가과세 권고	0.3%포인트 추가과세

 

정부가 과세표준 6~12억원 이하에 세금을 강화한 것은 최소한 실수요에 영향을 주지 않으려는 고민의 흔적인데, 과세표준 6~12억원은 시가로 23억~33억원 정도에 해당된다. 현재 강남지역 재개발 아파트 실거래가 시세와 거의 일치한다.

 

다만, 적용 대상자는 2만여명 남짓해 범위는 넓지 않은데, 여기서 집중해야 하는 것이 3주택자다. 지난 정부를 거치면서 3주택자의 성분이 완전히 바뀌었기 때문이다.

 

부동산 ‘올인’

 

다음은 한국감정원이 공개한 주간 아파트 매매·전세가격 가격동향 자료를 시기별 정부 정책과 함께 가공한 자료다.

 

<표> 주간 아파트 매매·전세가격동향 및 주요정책(↑:상승, ↓:하강, ↔:정체)

시 기	매 매	전 세	금 리	주요 정부정책
12년5월1주	91.20↔	77.60↔	3.25%→ 3.00%(12년7월)
12년8월4주	89.70↓	77.40↑	2.75%(12년10월)
13년3월4주	88.20↑	79.70↑	2.75%	4.1대책
13년7월2주	88.90↓	81.30↑	2.50%(13년5월)
13년9월1주	88.70↑	82.30↑	2.50%	8.28대책
14년4월3주	91.10↔	87.20↑	2.50%	4.14세월호 참사
14년6월2주	91.10↑	87.30↑	2.25%→1.50% (14년8월~15년6월)	최경환(7.15) 취임, 7.24대책
15년12월3주	98.20↔	97.30↑	1.50%
16년6월2주	98.10↑	98.40↑	1.25%(16년6월)	4.28주거안정대책
16년12월3주	99.00↔	99.50↑	1.25%	8.25대책 (가계부채 규제강화 무산)
17년3월1주	99.00↑	99.60↑	1.25%	박근혜 탄핵(17.3월)
17년11월4주	100.00↑	100.00↓	1.50%	문재인 정부 8.2대책
18년3월4주	100.30↓	99.10↓	1.50%	양도세 중과 4월 시행
18년7월1주	99.80↓	97.70↓	1.50%

 

위 표를 보면, 국내 주택가격과 전세매매가가 정부 주요 정책에 따라 민감하게 반응했다는 점을 금방 확인할 수 있다. 검게 칠해진 부분은 가격상승국면을 뜻한다.

 

2013년 이전 아파트 매매가와 전세가격은 줄곧 내림세를 기록했다. 금융위기 그림자가 짙게 깔렸던 탓이다

 

전체적으로 수요가 없었기 때문에 실수요를 대변하는 전세가격도 내려갔다. 전세는 실제 거주목적의 실수요를 반영하는 지표이기에 매매보다 선행하는 경향이 있다.

 

반등은 대선시기였던 2012년 8월부터 박근혜 대통령이 취임하는 2013년 3월에 이루어졌다.

 

박 대통령은 부동산 부양정책을 밀고 있었기 때문에 집값 오르기 전에 먼저 들어가자는 취지에서 전세수요가 앞섰고, 매매수요가 뒤를 따랐다.

 

집값은 취임 1년간 오르고 내리고를 반복했는데, 부동산 부양정책인 주택 양도세·취득세를 면제해주는 4.1대책, 취득세 단계적 인하 및 빚내서 집 사라는 공유형 모기지제를 도입한 8.28 대책이 발표될 때마다 잠깐씩 반등했지만, 매매수요는 좀처럼 움직이지 않았다.

 

그러던 중 2014년 4월 14일 세월호 참사는 주택매매를 포함한 모든 소비를 얼어붙게 했다. 다만, 전세시장만큼은 2013년 이전 하락세가 기이할 정도로 계속 올랐는데, 집주인들이 전세보다는 월세, 반전세로 물량을 돌리면서 전세공급이 크게 줄고, 갭투자 수요가 집중됐기 때문이다.

 

이후 이른바 '초이노믹스'가 발표되면서 갭투자와 부동산 가격상승에 기름을 끼얹었다.

 

박근혜 정부는 2014년 7월 15일 최경환 경제부총리를 기용했다.

 

최경환 경제팀이 출범하자마자 시행한 대출규제 일괄완화(LTV·DTI 70%, 7.24 대책)와 재건축 연한·청약1순위 자격완화(9.1 대책)는 강남부동산을 중심으로 부동산 붐이 폭발처럼 터지는 기폭제를 마련했다.

 

집값은 1년 6개월간 상승했는데, 정책의 효과가 떨어지고, 이렇다 할 정책이 없자 기준금리마저 손을 댔다.

 

이자부담을 줄이고 빚을 쉽게 내주기 위해 기준금리가 2014년 8월부터 2015년 6월까지 겨우 1년도 안 되는 시간에 무려 네 차례에 걸쳐 2.50%였던 기준금리를 1.50%까지 끌어내렸다.

 

글로벌 경제불황으로 금융상품에 대한 매력이 상대적으로 약화된 상황에서 저금리는 갈 곳 잃은 자산가들의 돈을 부동산으로 빨아들였다.

 

자기 돈이 없으면, 완화된 대출과 저금리를 이용해 돈을 빌리면 됐다. 그래도 부족하면 전세를 끼고 집을 사면 됐다.

 

집이 10억이고, 전세가 7억이라면, 3억만 대출을 받아 집을 사고, 나중에 집값이 오르면 팔아서 수익을 내는 식이다.

 

이자가 싸고, 집값이 1년 사이 억 단위로 뛰다 보니 자산가들 입장에서는 충분히 선택할 만한 선택지였다. 그 탓에 전세 값은 박근혜 정부 내내 고삐 풀린 듯 뛰어올랐고, 가계부채는 1300조원을 순식간에 돌파했다.

 

2016년 6월 기어코 기준금리를 1.25%까지 낮추면서 머뭇머뭇하던 아파트 거래에 불을 지피려 했다.

 

2012년 5월 91.20이었던 매매지수는 2017년 11월 100.0까지 올랐고, 특히 전세가격지수는 2012년 5월 77.60에서 2017년 100.00까지 올랐다.

 

부익부의 기준 ‘아파트 3채’

 

<표> 2012년 대비 2017년 소득별 자가보유율(출처: 국토교통부)

구 분		2012년	2017년
전체 자가보유율		58.4%	61.1% (+2.7%p)
소 득 계 층 별	저소득층 (하위 40%)	52.9%	49.3% (-3.6%p)
	중소득층 (중간 40%)	56.8%	63.8% (+7.0%p)
	고소득층 (상위 20%)	72.8%	79.9% (+7.1%p)

 

현재 국내 주택보급률은 102%다. 전체 100가구가 한 채씩 갖고 있어도 두 채가 남을 정도로 주택이 풍족하다는 뜻이다.

 

그런데 이 표를 보면, 5년간 저소득층의 자가보유율은 –3.6%p 떨어졌다는 것을 확인할 수 있다. 인구수 대비 증감률을 역산해보면, 부자들과 중소득층이 집을 늘리는 동안 저소득층 중 내 집 마련을 한 사람은 거의 없었다는 뜻이 된다.

 

반면, 고소득층과 중소득층에서 큰 폭(7.0~7.1%p)으로 늘었다.

 

이 중에서도 부익부 현상이 뚜렷했다.

다음은 박광온 더불어민주당 의원이 지난해 9월 공개한 자료다.

 

<표> 개인 부동산(주택) 보유 현황(출처: 국세청, 행정안전부)

구 분		2007년	2016년
부동산 상위 1%	전체	37만채	90만6000채
	1인당	3.5채	6.5채
부동산 상위 10%	전체	261만채	450만1000채
	1인당	2.3채	3.2채

 

2007년까지만 해도 안정적으로 집 세 채를 가지려면, 집 부자 상위 1% 정도는 돼야 가능했다.

 

그러나 2016년에는 부자 상위 10%도 세 채 이상을 갖게 됐다. 부자들의 소득이 크게 늘어서가 아니라 부자들이 부동산 자산 비중을 늘렸다는 뜻이다.

 

그런데 이 3주택자들의 비중은 전체 집을 가진 개인 1301만명 중 0.008%에 불과한데, 종합부동산세 납세자 주에서는 40.1%에 달한다.

 

정부가 집값을 잡으려면, 최소한 부자들이 집을 팔지 않더라도 더 사지는 못하게 할 필요가 있었던 셈이다.

 

반면, 저소득층의 상황은 암울했다.

 

논하우스 세대의 초상

 

“아파트 가격도 중요하지만, 그것보다 자가 보유율(내 집 마련)이 더 중요하다고 본다.”

(지난해 6월 문재인 대통령이 김현미 국토부장관 임명장 수여식에서 한 발언)

 

저소득층이 집을 사려면 세 가지가 있어야 한다. 첫 번째 집값이 싸지거나, 두 번째 벌이가 좋아지거나 , 세 번째 집 살 의지를 갖고 돈을 저축해야 한다.

 

첫 번째의 경우, 집값이 싸지려면 아파트 공급물량이 많아야 한다.

 

그러나 조명래 단국대 교수가 '박근혜 정부의 주택부동산정책 평가와 향후 과제'에서 지적한 바와 같이 박근혜 정부는 2013년 민간공급을 촉진한다는 이유로 공공분양을 연 7만가구에서 연 5만가구로 낮추는 정책을 추진했고, 보금자리 공공분양을 11만9000가구  줄이는 조치를 취했다.

 

임대형 주택도 공공성보다 수익성을 따지는 기업형(뉴스테이 사업)으로 전환했으며 , 실수요를 억압하는 전월세 가격이 계속 올랐다. 

 

집값과 전셋값의 상승과 정부정책효과는 위의 주간 아파트 매매동향표를 보면 충분히 확인 가능하다. 

 

<표> 연소득 대비 주택가격비율

구 분		2012년	2017년
전 체		7.6배	6.4배
소 득 계 층 별	저소득층 (하위 40%)	11.3배	11.1배
	중소득층 (중간 40%)	5.5배	6.2배
	고소득층 (상위 20%)	5.4배	5.3배

 

연 소득 대비 주택가격비율(PIR)이란 연 소득을 한 푼도 안 쓰고 모았을 때 몇 년이 지나야 집을 살 수 있는지 나타내는 지표다. 집값이 오른 것만이 아니라 집값에 비해 계층별 소득수준을 파악하는 지표가 된다.

 

고소득층 5년 전에 비해 그대로, 중소득층은 0.7년 정도 부담이 늘었다. 그러자 자가보유율표를 보면 고소득과 중소득층은 그래도 집을 늘렸다.

 

특히 고소득층의 경우 중·저소득층 계층이 전체 100% 가구 중 각각 40%씩 집계한 것과 달리 고소득층은 그 절반인 20%만 집계했다는 점을 감안하면, 1가구의 지출여력은 중소득층보다 훨씬 높다.

 

저소득층은 5년 전과 비교했을 때 집값에 비해 소득이 거의 늘지 않았다. 집을 사기 위한 두 번째 요건이 무너진 셈이다.  

 

<표> 5분위 소득 엥겔계수 비교(출처: 통계청, 전국, 2인 이상 가구)

구 분	2012년		2016년		2012->2016년 소득증가율
	소득 엥겔계수	지출성향	소득 엥겔계수	지출성향
전 체	8.6%	74.1	7.9%	71.1	7.9%
1분위	19.3%	113.7	17.9%	105.6	7.0%
2분위	11.5%	85.6	10.5%	80.3	7.4%
3분위	9.5%	78.4	9.5%	75.0	8.5%
4분위	7.9%	72.8	7.3%	70.4	8.2%
5분위	5.7%	59.9	5.3%	61.5	7.8%

 

소득 5분위란 전체 국민을 소득순으로 다섯 구간으로 나누는 것으로 하위가 1분위, 상위가 5분위가 된다.

 

지출성향을 전반적으로 보면, 소득은 늘었지만 다들 씀씀이를 줄였다. 소득에서 음식 지출(소득 엥겔계수) 비중도 줄었다. 

 

1, 2분위도 마찬가지였다.  소득 엥겔계수는 4년간 두 자릿수는 여전했지만, 소폭 감소하긴 했다.  번 돈보다 쓴 돈이 어느 정도인지 나타내는 지출 성향도 줄었다.  먹는 거 까지 줄일 정도로 쓰는 돈을 줄였다는 증거다. 

 

이렇게 씀씀이를 줄였지만, 집을 사기에는 너무 버거웠다.  1분위는 아무리 아껴도 쓸 돈이 번돈보다 많았고, 2분위의 경우 번 돈의 80%만 썼지만, 소득에서 지출을 뺀 돈은 연간 483만9250원으로 1억원짜리 전세를 들어간다고 가정할 때 21년을 돈을 모아야 했다.  

 

저소득층과 청년층은 집값 갚기에 벅찬 ‘푸어하우스 세대’도 아닌 집 없이 떠도는 ‘논하우스 세대’가 될 수밖에 없었던 것이다. 

 

혁신, 소득주도, 부동산. 문재인 정부는 출범 후 경제팀의 거의 모든 자원을 이 세 가지 현안에 투입했다.

 

부동산의 경우 8.2부동산 대책, 올해 4월 부동산 양도세 중과 등으로 인해 지난 정부에서 상승을 거듭하던 아파트값, 전세매매가는 겨우 누그러졌다. 딩징 저소득층 자가소유율의 붕괴를 막고, 있는 사람들의 놀이터로 주택이 놀아나는 것을 막기 위해서다. 

 

정부는 공공임대주택 물량을 늘리기 위해 예산을 투입하고. 주택담보대출규제란 국지적 처방으로 투기를 막고 있지만, 여전히 집값 상승이란 시한폭탄은 잠재돼 있다.

 

그리고 그 시한폭탄을 억제하기 위해 세금을 강화해 상위 10%들이 과도하게 누린 부의 기회를 제한하고, 저소득층을 지원할 재원을 마련할 필요가 있었다.

 

하지만 전체 조세체계로 봤을 때, 그것이 얼마나 효과적이고, 정의로운 방법이었는지는 좀 더 따져볼 필요가 있다.<다음회에 계속>

 

 

 

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