(조세금융신문=김은유 변호사) 법 개정

2015. 12. 28.자로 참으로 오랫동안 기다리던 실거래가 기준 평가가 발표되었다.즉, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(이하 ‘감정평가사법’이라고만 함)이 제정되었고, 동법 제3조 제1항은 “감정평가업자가 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다.

다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.”고 규정하고 있다. 그렇다면 공익사업에 따른 강제수용을 위한 보상평가도 이처럼 실거래가를 기준으로 할 수 있는가가 문제된다.

사견

감정평가사법이 제정되었지만, 아직 시행(2016.9.1.자로 시행)되지 아니하고, 나아가 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘공익사업법’이라고만 함) 제70조 제1항은 아직도 표준지공시지가를 기준으로 보상평가를 하도록 되어 있다.

따라서 현재는 보상평가를 실시함에 있어 실거래가를 평가기준으로 삼을 수 없는 것은 사실이다. 다만 기타요인으로 반영할 따름이다. 그러나 이는 앞으로 개선될 것으로 보인다. 즉, 이번에 감정평가사법을 제정하면서 당연히 공익사업법도 개정하였어야 하나, 관계당국이 이를 놓친 것으로 보인다.

하지만 감정평가사법이 시행되는 2016.9.1.부터는 당장 표준지를 평가함에 있어서 실거래가를 기준으로 삼을 수 있는 것이므로, 실거래가는 보상평가에도 반영될 수밖에 없는 구조이다. 국토교통부가 이 점을 명확히 하여 공익사업법을 개정하여 주는 것이 타당하다. 2016.9.1.부터는 바야흐로 토지 감정평가의 신세계가 열리는 것이다.

국토교통부가 “감정평가이론상 인근 유사지역의 거래가격을 비교하여 평가하는 것이 원칙이나, 1989년 공시지가 제도 도입 당시에는 실거래가 자료 등이 부족하여 표준지공시지가만을 기준으로 평가하도록 하였다.

이후 2005년 부동산 거래가격 신고가 의무화되어 매년 약 70만 건의 토지 거래가격이 신고되고 있어, 이를 기준으로 평가할 수 있도록 제도 개선된 것이다. 적정한 실거래가격을 기준으로 감정평가하는 경우 평가의 객관성과 정확성이 크게 개선될 것으로 예상되며, 다양한 평가 세부기법들이 개발될 수 있는 기반이 될 것으로 기대된다.”고 밝히고 있는 것처럼 기대가 크다.

우리나라는 토지수용이 너무 남발된다. 일본은 제도는 있지만 거의 사문화된 것이다. 따라서 앞으로는 수용을 하더라도 실거래가로 한다면, 저항도 줄일 수 있고, 헌법이 보장하는 재산권보장을 한층 강화하므로, 기대가 매우 크다. 이러한 결단을 내려준 국토교통부를 칭찬해주고 싶다.

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