(조세금융신문) 우리 일상생활에 흔히 볼 수 있는 담보대출 중 전세권을 담보로 돈을 대여해 주는 경우가 있다.

이 경우 채무자(전세권자)가 돈을 갚지 못하면 채권자(전세권저당권자)는 어떻게 채권을 회수해야 하는지 사례를 통해 2회에 결쳐 「사례」, 「해설」, 「촌평」 순으로 살펴보기로 하고, 1회에서는 「사례」와 「해설」의 세가지 중 두 번째까지 살펴보기로 한다.

 [사 례]
甲(전세권자)은 2010. 9. 15.경 乙(전세권설정자) 소유의 아파트를 전세금 3억 원, 존속기간 2010. 10. 1.부터 24개월로 한 전세계약을 체결하고 10. 1. 전세금을 지급한 동시에 乙은 수원지방법원 성남지원 분당등기소 2010. 10. 1. 접수 제1234호로 전세금 300,000,000원, 존속기간 2010. 10. 1.부터 2012. 9. 30.까지, 전세권자 甲으로 각 정해진 전세권 설정등기를 마쳐 주었다.

그 후 甲은 2억원이 필요하여 2011. 9. 1. 丙에게 1개월만 쓰기로 하고 돈을 빌리고 차용증을 작성해 주고, 또한 그 담보조로 전세권 위에 저당권까지 설정해 주었다(부기등기를 마침). 그런데 甲은 위 돈을 丙에게 갚지 못했고 전세권의 기간도 만료되었지만 아직 甲이 위 부동산을 점유하고 있고 소유자 乙(전세권설정자)도 甲에게 전세금을 반환 해주지 않은 상태이다. 이 경우 丙은 어떻게 채권을 회수해야 하는가?

[해 설]

첫째, 전세권자(甲)는 전세권설정자(乙)의 동의 없이 전세권 위에 저당권을 설정할 수 있는가?
 

위 사안의 경우 우리 민법은 지상권 또는 전세권을 저당권의 목적으로 할 수 있음을 정하고 이에 대해 저당권의 규정을 준용하고 있다(민법 제371조 제1항). 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있으므로(민법 제306조) 전세권을 목적으로 하는 저당권의 설정에는 전세권의 목적물의 소유자(乙)의 의사와는 상관 없이 전세권자(甲)의 동의만 있으면 가능하다. 등기절차상으로는 부동산 등기부상 “을구란”에 전세권설정등기 다음에 전세권에 대한 저당권의 부기등기를 하게 된다.

둘째, 전세권저당권자는 직접 전세권설정자에게 전세금의 지급을 청구할 수 있는가?
 

전세권설정계약의 당사자가 아닌 丙이 전세권자가 갖고 있는 전세금반환채권에 대해 우선변제권이 인정되고 전세권에 부기등기까지 마쳤으므로 전세권설정자(乙)에게 전세금지급을 직접청구 할 수 있는가이다. 우리 판례(대법원 1999. 9. 17. 선고 98다31301 판결)는 전세권저당권이 설정된 경우에도 전세권이 기간만료로 소멸되면 전세권설정자는 전세금반환채권에 대한 제3자의 압류 등이 없는 한 전세권자에 대하여만 전세금반환의무를 부담한다고 한다.

위 사안의 경우 병은 전세권설정자(乙)에게 직접 전세금반환을 청구할 수 없고 별도의 조치를 해야만 한다. (참고자료 : 김현선, “경매절차상 전세권자와 전세권저당권자의 보호방안”, 법학논총, 제32집 제1호, 전남대학교법학연구소, 2012. 4.)  

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