본 강의는 2018년 10월 기준 세법을 적용하여 촬영하였습니다.

매년  또는 수시로 세법이 변경되어 적용 기준이 다를 수 있으므로
자세한 상담은 강사 또는 세무사, 회계사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다. /편집자주

최근 부동산시장의 최대 이슈 중 하나인 재개발/재건축의 사업 진행 절차에 따라 주의해야 할 세무상 이슈에 대해 알아보도록 한다. 

재개발/재건축은 많은 분이 아는 것처럼 노후화된 지역이나 아파트 단지를 철거하고 새로운 아파트를 신축하는 것이다. 워낙 규모가 크고 비용도 많이 들어가는 사업이어서 진행되는 절차도 복잡하고 진행 절차상 까다로운 세무상 쟁점들이 발생한다.

재개발/재건축은 통상적으로 구역지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가. 착공, 준공의 단계를 거쳐 사업이 진행되며 그중 양도소득세 관련 고려할 진행단계에 대해 알아보면 다음과 같다,

첫 번째는 사업시행인가 단계다. 사업시행인가는 구체적으로 사업계획은 확정하고 사업타당성 여부에 대해 시장, 군수의 인가를 받는 단계로 사업시행인가가 나면 조합원이 가지고 있는 종전부동산에 대한 감정평가가 진행되며 조합원 분양신청을 받게 된다.

이때 조합원의 자격을 얻지 않고 조합이 현금청산을 통해 수용하게 되는 경우 사업인정고시일 2년 이전에 취득한 물건에 대해서는 현금 10%, 채권 15% 등 양도소득세 감면 혜택도 있음을 고려해야 한다.

두 번째는 관리처분계획인가 단계이다. 관리처분인가는 분양되는 대지 또는 건물, 권리의 배분을 결정하고 공사가 시작되며 본격적인 이주가 시작되는 단계로 조합원 권리가액, 청산금, 분양가액이 확정되며 기존에 조합원이 보유하고 있던 종전부동산이 부동산 취득할 수 있는 권리로 전환되는 시점으로 재개발/재건축 양도소득세 계산을 위해 가장 중요한 시점이 된다.

세 번째는 준공 단계이다. 재개발/재건축을 통해 신축아파트 공사가 완공된 후 분양자들의 입주와 소유권 이전이 이루어지는 단계로 세무상 관리처분계획인가일 이후 조합원입주권을 취득한 승계조합원의 아파트 취득 시점이 되며 준공일을 기점으로 기존에 부동산 취득할 수 있는 권리가 부동산으로 전환되는 중요한 세무상 이슈가 발생한다.

[방범권 세무사 프로필]

• 한국세무회계 대표세무사
• 국세청 재산세과 공무원 부동산전문인력과정 교육강사
• 국세청 국선세무대리인 선정
• 공인중개사 법정보수교육 연수교수
• 더존비즈스쿨 양도상속증여세 전임강사
• (前) 한국투자증권 근무
• (前) 이택스코리아 재산세제 전문상담위원
• (前) 신한은행 부동산 절세포인트 칼럼리스트
• (前)지방세무사회 양도소득세컨설팅 실무 강사

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