대항력 요건의 하나인 전입신고를 한 예로 들자면, 전입신고를 접수한 때 효력이 발생하는지, 담당공무원이 신고를 수리하여 주민등록표상에 기재된 때 효력이 발생하는 건지, 전입신고된 주소와 등기부상 전입신고 주소와 현황이 사소하게 불일치할 때 외부적으로 공시효과가 있다고 볼 것인지, 전입신고된 주소에 누락사항이 발견되어 추후 변경하였을 때 대항력의 발생 시점은 언제로 볼 것인지 등 수많은 법률문제가 이 대항력 개념에서 파생됨으로 대항력에 관련된 판례 사안들을 자주 찾아보고 공부해 두면, 대항력이 있다고 판단해서 몇 차례 유찰시킨 경매물건 중 언뜻 대항력이 있어 보이는 임차인이지만 결과적으로 대항력을 인정받을 수 없는 물건을 발견하는 기쁨을 누릴 수 있을 것이다.
대항력이 외관상 있어 보이지만 권리행사를 못하는 대표적인 예가 ‘채권을 회수할 목적으로 임대차’한 경우이다. 임대인과 임차인이 실제로 보증금을 수수하고 목적물을 인도하여 사용, 수익하도록 제공한 것이 아니라 임대인의 채권자가 자신의 채권을 회수할 목적으로 채권을 보증금으로 전환한 뒤 전입신고를 마친 경우, 임차인의 대항력을 인정하지 않을 뿐만 아니라 주택임대차보호법의 적용대상 자체가 아니라고 판단하여 우선변제권 등 동법이 부여하는 임차인의 권리를 행사할 수 없도록 한 내용을 판시사항을 통해서 알아보고자 한다. 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결 / [배당이의][공2001.7.1.(133),1362]
【판시사항】 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는데 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데에 있는 경우, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 여부(소극).
【판결요지】 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외 규정인 바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액
임차인으로 보호할 수 없다.
【이유】 원심판결 이유에 의하면 원심은, 채택증거에 의하여 피고가 소외 안◯◯에게 1997. 7. 22. 1,000만원, 1997. 10. 30. 1,000만원, 1997. 12. 1. 5,000만원 합계 7,000만원을 대여하였다가 이를 변제받지 못하게 되자 1997. 12. 24. 위 안◯◯ 소유의 이 사건 주택을 가압류하였는데, 이에 앞서 1997. 12. 20. 위 안◯◯와 이 사건 주택 중 방 1칸에 관하여 임대차보증금을 소액임차인에 해당하는 1,500만원으로 정하여 임대차계약을 체결하고, 실제 위 임대차보증금은 지급함이 없이 이 사건 주택에 입주하여 1997. 12. 27. 전입신고를 마치고 거주해오고 있는 사실 등을 인정한 다음, 그 인정 사실에 의하면 피고와 안◯◯의 위 임대차계약은 기존 채권의 추심을 위한 수단으로 체결된 것에 불과하므로 피고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인이 될 수 없다고 판단하였다.
기록에 비추어 살펴보면, 원심의 그와 같은 사실인정은 정당한 것으로 수긍이 가는 바, 원심이 확정한 바와 같이 이 사건 임대차계약이 기존 채권의 추심을 위한 수단으로 체결된 것에 불과하다면 그 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 데에 있었던 경우라고 할 것이므로 앞서본 법리에 비추어 이러한 경우에는 피고를 소액임차인으로 보호할 수는 없다고 할 것이다.
같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 원심판결에 임대차계약의 내용을 잘못 해석한 위법 등이 있다고 할 수 없다. 나아가 원심은 상고이유의 주장과 같이 이 사건 임대차보증금이 현실적으로 수수되지 않은 사정만을 들어 그와 같이 판단한 것이 아니라 그러한 사정과 함께 피고와 위 안◯◯의 기존 채권관계, 임대차보증금의 액수, 가압류사실 등 판시와 같은 사실들을 종합하여 이 사건 임대차계약이 채권회수의 수단으로 체결된 것으로 판단한 것이다. 상고이유는 모두 받아들일 수 없다.
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. (출처 : 대법원 2001.05.08. 선고 2001다14733 판결[배당이의] > 종합법률정보 판례)
위 내용을 인용한 것은 매혹적인 자태 뒤에 가시를 숨기고 있는 저가경매물건, 어떤 물건이건 달콤한 향기 속에 치명적인 독소가 숨어있을 수 있음을 늘 유념하고 항상 신중하게 접근해야할 것이다. 특히 유찰횟수가 많은 물건에 접근할 때는 어설픈 분석만큼이나 위험한 일도 없을 것이니 반드시 전문가의 도움을 받아 충분하게 검토한 후 응찰하길 바란다.
 |
박계욱 굿옥션(주)대표이사 |
이 력 : | 굿플러스자산관리(주)대표이사 |
| 저 서 : | 《부동산경매황금열쇠 》,《핵심경매실무》,《굿옥션경매일번지(1)(2)》 | |
| 이메일 : | dreami0818@hanmail.net | |
[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]
