부동산학과 교수
대출금의 중도상환수수료는 5년 뒤부터 면제되고 5년 뒤 수수료 부담없이 중도상환할 수 있다.
다만 주택을 팔 때 수익은 원리금균등상환방식을 기준으로 은행과 나눠가져야 한다. 매각이익이 발생하면 당초 매입가격에서 대출평균잔액이 차지하는 비율만큼 은행이 가져가는 것이다.
그러나 은행의 최대 수익률은 주택기금을 이용한 경우에는 2%로 제한되지만 일반 우리은행은 연 7% 내외로 제한한다.
무엇이 장점인가?
그러면 수익공유형모기지 대출은 일반 담보대출과 어떤 점에서 유리한가 살펴보자.
첫째, 실수요자를 위한 대출이다. 전·월세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련을 돕기 위한 상품으로 시세차익을 노리는 투기수요보다 안정적 주거를 희망하는 실수요자를 위한 상품이라고 할 수 있다.
둘째, 유주택자와 무주택자의 중간적 소유형태로 주거선택의 폭을 넓힐 수 있다. 전세가격 상승으로 주거불안과 집값이 오를까 봐 걱정하는 무주택자들이 마음 편하게 수익공유형모기지를 활용하여 유주택자와 무주택자의 중간적 소유형태를 선택하게 할 수 있다.
셋째, 전·월세 시장을 안정화시킬 수 있다. 적게나마 주택경기도 부양할 수 있지만 그보다는 만성화된 전세 수요자를 매매로 전환해 전·월세시장을 안정화할 수 있다.
넷째, 엄격한 대출심사로 가계부채의 질을 개선할 수 있다. 수익공유형모기지는 은행과 향후 시세차익을 공유할 용의가 있는 수요자를 대상으로 LTV, DTI, 주택적격성 여부 등 대출심사를 거쳐 대출이 이뤄지기 때문에 가계부채의 질을 개선할 수 있다.
다섯째, 대도시를 중심으로 대출이 이뤄지므로 담보의 안정성을 높일 수 있다. 수익공유형모기지 대출의 범위를 수도권, 광역시, 인구 50만 명 이상 대도시의 아파트로 제한하기 때문에 담보의 안정성이 높을 것이다.
여섯째, 은행의 손실을 최소화할 수 있다. 대한주택보증이 체계적 대출심사로 대상주택을 선별하고 보증료 수익을 통해 안정적 보증재원을 확보하며 은행의 최소 이자수입을 보장해주는 것은 물론 시세차익이 나면 은행과 공유하기 때문에 손실발생 가능성을 낮출 수 있다.
일곱째, 일반대출보다 저렴한 대출로 상대적 위험성을 낮출 수 있다. 변동금리라고 해도 일반 주택담보대출 변동금리보다 2~3% 낮은 금리가 적용되기 때문에 차주가 부담하는 금리 리스크는 상대적으로 적을 것이다.
따라서 최소한의 소득이 있는 사람들에게 대출이 이뤄져야 할 것이며 부동산 투기를 방지하기 위한 철저한 적격대출 심사가 요구된다.
뿐만 아니라 공공기관의 부채비율이 높아지는 것을 감안해야 할 것이며 금융기관의 위험성을 낮추기 위해서는 7년 도래 이후 고정금리 대출방식의 원리금 균등분할 상환방식으로 변경해줘야 할 것이다.
권대중 명지대학교 부동산학과 교수
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