(조세금융신문=나홍선 기자) 최근 주택의 취득 및 신규 분양 시장이 크게 감소하면서 소형 주택의 임대사업에 관심을 갖는 이들이 늘고 있다. 이는 임대사업의 경우 임대주택을 통한 수익은 물론 주택의 취득, 보유 및 임대 과정에서 다양한 면세 혜택도 받을 수 있기 때문이다.
일반적으로 임대사업을 하기 위해서는 자신이 살고 있는 집을 제외하고 1채 이상의 주택을 임대주택으로 제공하고, 임대주택법상 시‧군‧구청에 임대사업자로 등록하면 임대사업자가 된다.
다만 임대주택법 등에서 정한 등록 기준과 임대 의무 기간을 지켜야 한다. 현행 법에서는 공공건설 임대주택은 5~50년, 민간건설 임대주택과 매입 임대주택은 5년을 임대 의무 기간으로 정해 놓았다.
법에 따라 임대주택을 보유하고 임대하는 임대사업자에게는 다양한 세금 혜택도 제공된다.
대표적인 것이 임대주택법에 따라 등록한 임대 사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택)을 분양받을 경우 취득세를 100% 면제해 주는 것이다.
또한 임대사업자가 거주했던 주택을 처분하는 경우에도 일정한 요건을 갖출 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 임대주택 처분시에도 3년 이상 보유 등을 충족할 경우 장기보유 특별공제를 받을 수 있다.
이처럼 다양한 세금 혜택도 임대사업을 하는 중요하는 이유가 되기 때문에 당연히 임대사업자에게 면세‧비과세 적용 여부는 중차대한 문제가 될 수밖에 없다.
아래 사례 역시 임대사업을 위해 현재 건축 중인 공동주택의 재산세 면제 여부를 두고 다툼이 생긴 경우다.
재산세 과세기준일인 6월 1일 현재 임대용 공동주택을 건축하고 있는 토지에 대해 재산세 부과 및 감면과 관련해 지방세특례제한법(2014.12.31. 법률 제12955호로 개정되기 전의 것) 제31조 제3항 및 동법 시행령(2014.8.20. 대통령령 제25556호로 개정되기 전의 것) 제123조의 적용 여부를 놓고 임대사업자와 과세관청간 의견이 갈렸다.
임대사업자 A는 과세관청이 재산세 과세기준일이었던 6월 1일에 본인이 소유하고 있는 토지에 대한 재산세를 부과고지하자 재산세 감면대상에 해당한다며 이에 불복해 심판청구를 제기했다.
A는 이미 임대주택 건설사업계획 승인을 얻은 상태에서 전년도에 임대주택 착공을 시작해 6월 1일 현재 임대주택을 건설 중인 토지는 법령에 따라 재산세 감면 대상이 된다고 주장했다.
그 근거로 A는 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축·매입하거나 오피스텔을 매입해 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 면적에 따라 재산세를 감면한다고 규정하고 있는 점, 지방세특례제한법 시행령 제123조에서 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있는 점 등을 제시했다.
반면 과세관청은 “지방세특례제한법 제31조 제3항은 토지나 건축물이 아닌 임대용 공동주택에 한해 적용되는 규정이며, 동법 시행령 제123조는 토지에 대한 재산세 감면규정이서 적용대상이 서로 다르다”고 반박했다.
따라서 임대용 공동주택을 건축 중인 토지는 같은 법 시행령 제123조에 따라 재산세 등의 감면대상으로 보기 어렵다는 것이 과세관청의 주장이었다.
이에 대해 조세심판원은 “이미 아파트 신축에 대한 사업계획과 공동주택의 착공을 승인받은 사실이 확인되는 점을 감안할 때 해당 토지는 재산세 과세기준일 현재 임대용 공동주택을 건축 중인 토지로서 지방세특례제한법 제31조 제3항 및 같은 법 시행령 제123조에 따른 재산세 등의 감면대상으로 보는 것이 타당하다”고 판단했다.
따라서, 해당 토지의 2014년도분 재산세 등을 감면대상에 해당하지 아니하는 것으로 보아 쟁점토지에 대한 재산세 등의 전체를 부과한 처분은 잘못된 만큼 “전용면적 60제곱미터 이하인 임대용 공동주택을 건축 중인 토지는 재산세의 100분의 50을, 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대용 공동주택을 건축 중인 토지는 재산세의 100분의 25를 감면해 과세표준 및 세액을 경정한다”고 결정했다.
[참고 : 조심 2015지348(2015.05.21.)]
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