(조세금융신문=박미선 객원기자/변호사) 요즘은 대출을 일으키면서 담보로 제공하는 부동산에 근저당권을 설정하지 않고 부동산담보신탁을 체결하기도 한다.
차주가 위탁자가 되어 수탁자와 신탁계약을 체결하고 대주가 수익자가 되며 부동산을 신탁재산으로 하는 구조다.
신탁계약이 체결되면 신탁재산(부동산)의 소유권은 위탁자에서 수탁자에게 대내외적으로 이전된다.
이 경우에 신탁 부동산에 이미 대항력있는 임차인 존재하는 경우는 어떻게 될까?
대내외적으로 소유권이 수탁자에게 이전되기 때문에 임대인의 지위도 이전되는 것일까 아니면 실질적인 소유자는 위탁자이기 때문에 임대인의 지위는 이전되지 않는 것일까?
판례(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결)의 사안을 살펴보자.
A는 a아파트를 B법인으로부터 임차하여 a아파트를 인도받아 거주하기 시작했고 전입신고를 완료해 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추었다.
그런데 B법인은 C공제조합에게 a아파트를 신탁하고 C공제조합에게 소유권이전등기를 경료하여 주었다.
위 신탁계약은 ‘신탁재산(a아파트)의 관리에 관하여 위탁자(B법인)이 신탁부동산을 사용·관리할 수 있다고 정하였으나 위탁자의 경영악화 및 관리가 적정하지 못하게 된 경우를 비롯하여 수탁자(C공제조합)이 요구할 때에는 언제나 위탁자는 수탁자에게 신탁재산의 관리를 넘겨야 하고, 위탁자가 일정세대 이상의 임대보증금 및 월임료를 변경할 때에는 수탁자의 동의를 받아야 하며, 위탁자는 임대계약자 현황 및 변경사항을 수탁자에게 통보하도록 하는’ 내용이 포함 되어 있었다.
그 이후 A는 임대차계약이 종료되어 등기부상의 소유자인 C공제조합에게 임차보증금 반환을 요구하였다. 그러나 C공제조합은 위 신탁이 B법인에 대한 C공제조합의 채권을 담보로 하기 위하여 설정된 담보신탁이고 실질적인 임대차계약 관련 업무를 B법인이 수행하였음을 이유로 반환을 거절하였다.
그래서 A는 C공제조합을 상대로 임차보증금반환청구의 소를 제기하였다.
이에 대하여 대법원은 ‘주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 되려면 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적·확정적으로 이전받게 되는 경우라야 할 것이고 (생략) 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이다.
이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이고, 다만, 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과하다’는 일반론을 제시하면서 이를 위 사안에 적용시켜 수탁자인 C공제조합에게 a아파트의 관리권이 이전된 이상 C공제조합은 A와 B법인 사이의 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였다고 보았다.
판례에서는 명시적으로 언급하지 않았지만 결국 A의 임차보증금은 B법인이 아닌 수탁자인 C공제조합이 반환하여야 했을 것으로 생각된다.
필자가 관련 상담을 진행한 결과 대다수가 신탁이 있었음에도 불구하고 여전히 위탁자가 (실질적인)소유자라고 생각하는 것으로 보인다. 하지만 법률적으로는 수탁자에게 수탁재산의 소유권은 대내외적으로 이전하므로 이를 유의해야 할 것이다.
* 본 기사는 독자의 이해를 돕기 위하여 대상 판례의 사안을 생략 및 단순화 시켜 작성한 것으로 대상 판례의 실제 사안과 다소 차이가 있을 수 있음을 유의하시기 바랍니다. 구체적인 사안에서의 판단은 법률전문가의 도움을 받으시길 바랍니다.
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