(조세금융신문=나홍선 기자) 현행 지방세법에서는 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있을 경우 재산세를 납부토록 하고 있다.

하지만 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우, 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우 등 재산의 사실상 소유자가 분명하지 않을 경우 누가 재산세 납세의무를 져야 하는지에 대해 논란이 생길 수 있다.

이에 대해 지방세법에서는 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우 그 주택에 대한 산출세액을 지방세법 제4조 제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자가 재산세를 납부하게 하고 있다.

또한, 「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우에도 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자를 납세의무자로 보도록 했다.

이외에도 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동됐는데도 신고하지 않아 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자를, 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니해 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있다.

“실질적 소유권 없어 납부의무 없다” vs “토지소유권자로 봐야”

아래 사례 역시 건물과 부속토지의 소유자가 달라 주택의 재산세 납부의무를 누가 져야 하는지 여부에 대해 논란이 된 경우였다.

A는 B주택을 조합원자격으로 취득하고 취득세 및 등록세를 신고·납부한 후, 1996년 9월 소유권보존등기를 경료했으나 2003년 8월 임의경매로 인한 낙찰을 원인으로 소유권이 C에게 이전됐다.

하지만 과세관청은 이 주택 부속토지의 소유권이 청구인에게 있는 것으로 보아 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산해 2005년 9월부터 2014년 9월까지 A에게 주택분(토지) 재산세 등을 매년 부과·고지했다.

결국 A는 이같은 과세에 불복해 2014년 11월 심판청구를 제기했다.

A는 심판청구에서 “조합원 자격으로 쟁점주택을 분양받고 건물에 대한 신축보존등기는 경료했으나 다른 사정으로 인해 대지권 등기를 하지 못한 상태에서 임의 경매절차가 진행돼 주택의 소유권이 이전됐다”며 “토지를 사용·수익할 수 있는 실질적인 소유권이 없으므로 주택의 토지 지분에 대한 재산세 납세의무가 없다”고 주장했다.

반면 과세관청은 ▲대지권에 대한 등기를 하지 못했다지만 주택 준공 전 토지를 소유하고 조합원으로서 해당 주택을 원시취득했으며 ▲주택에 대해 A를 채무자로 시공사가 근저당을 설정한 점 등을 들어 “해당 주택이 소재한 토지에 대한 권리가 존속됐다고 봐야 한다”고 반박했다.

과세관청은 또 주택의 토지지분을 배타적으로 사용·수익할 수 없어 납세의무가 없다는 주장에 대해서도 ▲해당 주택을 경매로 취득한 C가 주택만을 취득한 것으로 명백히 나타나고 있고 ▲주택 재건축 사업시 조합원이었음을 자인하고 있으며 주택의 경매가 건물에 한정됐다는 것에 이견이 없는 점 등을 볼 때 “대지권의 소유자가 아니라는 객관적인 증거가 없는 한, 주택의 토지소유자로 봐야 한다”고 덧붙였다.

조세심판원 “주택의 부속토지 소유자로 보기 어려워 잘못된 과세”

이에 대해 조세심판원은 “B주택의 (토지)등기사항전부증명서에 주택 소재 대지에 대한 소유권이 청구인이 아닌 수탁자로 등재되어 있고, 수탁자 대상 부동산 기재목록에는 주택(건물)만 기재되어 있을 뿐, 토지 및 대지권에 대한 기록은 없는 점 등에 비춰 해당 주택의 2014년도 토지분 재산세의 납세의무자를 청구인으로 보아 과세한 처분은 잘못이 있다”며 부과처분을 취소하라고 결정했다.

조세심판원은 특히 ▲주택 소재 토지의 등기사항전부증명서를 보면 대지분의 소유권에 대해서만 수탁자가 청구인을 채무자로 해 근저당권을 설정한 점 ▲주택의 등기사항전부증명서에서 2003년 임의경매로 인한 낙찰을 원인으로 C에게 소유권이전등기가 경료된 사실 ▲취득신고 겸 자진납부세액계산서 등에 의하면, C의 부동산 기재 목록(부동산의 표시)에는 건물만 기재되어 있을 뿐 토지 및 대지권에 대한 기록은 없는 점 ▲A에 대한 지방세 세목별 과세증명서를 보면 2000년도부터 2014년도까지 청구인에게 계속적으로 주택분 재산세이 과세됐지만 청구인은 2005년도분부터 체납한 점 등을 근거로 B주택의 부속토지 소유자를 청구인으로 보기 어렵다고 판단했다.

[참고 : 조심 2015지129(2015.11.16)]

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