(조세금융신문=박소현 기자) 서울 아파트의 경우 실거래가가 높은 아파트가 많은 지역일수록 현실 반영률이 낮아졌다. 뿐만 아니라 주택의 자산 가격이 높을수록 상대적 조세부담률은 낮아지는 폐해도 드러났다.

참여연대 조세재정개혁센터가 28일 ‘부동산 공시가격의 정상화 방안’ 이슈리포트를 발표했다.  2017년 상반기 거래된 서울 아파트 4만5293건을 조사한 결과 서울 아파트 공시가격의 실거래가 반영률은 평균 66.5% 수준에 불과한 것으로 나타났다.

국토교통부는 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’에 따라 매년 모든 주택과 토지에 대해 정상거래 시 성립될 가능성이 가장 높은 ‘적정가격’을 공시해야 한다. 하지만 국토연구원에 따르면 지난 2013년 기준 부동산 공시가격의 실거래가 반영률은 평균 65%에 불과했다.

하지만 공시가격의 실거래가 반영률을 높이기 위한 제도 개선은 전혀 이뤄지지 않았다. 지난 2016년 1월 국토교통부가 이를 단기간에 개선하기 어려우니 중장기 과제로 추진하겠다는 입장을 밝힌 것이 전부다.

지역별로 살펴보면 서울 아파트의 평균 실거래가는 ▲강남구(11억7844만원) ▲서초구(11억2034만원) ▲용산구(8억3980만원) 순으로 높았다. 하지만 공시가격의 실거래가 반영률은 ▲강남구(64.2%) ▲서초구(64.6%) ▲용산구(65.8%) 모두 서울 평균(66.5%)보다 낮았다.

2017년 상반기 거래된 서울 공동주택(아파트, 다세대주택, 연립주택 포함) 공시가격의 실거래가 반영률은 평균 64.8%였다. 이는 국토연구원이 발표한 지난 2013년 기준 서울 공동주택 공시가격의 실거래가 반영률 68.7%보다 오히려 4% 가량 하락한 수치다.

이처럼 공시가격이 실거래가를 크게 밑도는 상황이라 현행 제도로는 과세표준이 왜곡돼 종합부동산세가 제대로 부과되지 않는 실정이다. 뿐만 아니라 현행 부동산 세제는 과세표준을 낮추는 공정시장가액비율까지 적용(재산세 60%, 종합부동산세 80%)하고 있다.

주택 소유자가 1가구1주택자라 가정했을 때 주택 실거래가 9억원을 초과하면 종합부동산세 과세 대상이다. 하지만 2017년 상반기 거래된 서울 아파트 중에서 공시가격 적용으로 종부세 과세 대상에서 제외된 주택이 71.7%에 달한다.

2017년 상반기 기준 평균 실거래가가 가장 높은 서울 강남구, 서초구, 용산구 아파트 소유자들은 실거래가가 공시가로 100% 반영됐을 때 보유세보다 평균 65.5% 적게 내고 있다.

이에 참여연대는 국토교통부가 부동산 공시가를 실거래가 수준으로 끌어올리기 위한 로드맵을 제시해야 한다고 제언했다. ‘부동산 가격공시 제도’ 정상화 방안으로는 종합부동산세·재산세에 적용되던 공정시장가액비율 폐지와 종합부동산세 세율을 조정하는 제도 개선 등을 제시했다.

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