(조세금융신문)부동산투자회사법 제2조는 리츠를 3가지로 구분하고 있다. 자기관리리츠, 위탁관리리츠, 기업구조조정리츠가 그것이다. 이 중에서 그 구조가 가장 명확하게 구분되는 것이 자기관리리츠와 위탁관리리츠이다. 

간단하게 말하자면, 위탁관리리츠는 자산관리업무를 AMC 등에 위탁하는 것이고(일반사무업무도 위탁한다), 자기관리리츠는 스스로 처리하는 것이다. 이러한 특징으로 인해 위탁관리리츠는 상근직원이 없는 명목회사이지만, 자기관리리츠는 업무처리를 위한 상근직원이 있는 실체회사의 형태로 운영된다. 
  
또한 자기관리리츠는 최저자본금이 70억원으로 위탁관리리츠의 50억원보다 높고, 영업인가 이후에는 최소 5명 이상의 상근 전문인력을 두어야 하는 등 요건이 까다로운데, 역시 실체회사라는 특징에서 오는 제한이라고 할 수 있다.
  
한편, 위탁관리리츠는 특정 사업에 관한 것으로 보통 해당 사업이 끝나면 청산되지만, 자기관리리츠는 여러 사업 병행이 가능하고 한가지 사업이 끝나더라도 영속적으로 존재한다. 즉, 자기관리리츠는 포트폴리오를 가진 지속성 투자회사인 것이다. 
  
이러한 점은 자기관리리츠의 큰 장점이 될 수 있다. 동시다발적인 사업진행이 가능하므로 분산투자를 통해 리스크를 회피할 수 있고, 영속적으로 존속하는 만큼 회사의 브랜드 가치 향상을 도모할 수 있으며, 특정 분야에 전문화된 리츠를 추구할 수도 있다.
  
하지만, 아직까지 한국에서의 자기관리리츠는 두각을 보이지 못하고 있다. 2013년 80개 리츠 중 자기관리리츠는 13개에 불과한데, 이는 2012년의 70개 중 15개에 비하여 오히려 하락한 수치이다. 
  
무엇 때문에 자기관리리츠는 이렇게 부진할까? 여러 이유가 있겠지만, 리츠시장이 아직 성숙하지 않았다는 점이 주된 이유라고 생각한다. 위와 같은 자기관리리츠의 장점들이 발현되기 위해서는 우선 초기 사업단계에서 수차례의 사업 성공을 통해 투자자의 신뢰를 쌓아야 하는데, 이러한 단계를 지나지 못했기 때문이다. 

자기관리리츠가 성공하기 위해서는, 우선적으로 위탁관리리츠의 성공사례가 축적되어 리츠가 투자자들에게 매력적인 상품으로 인식되어야만 한다. 그렇지 않으면 리츠사업을 통해 포트폴리오를 구성하는 자기관리리츠 역시 관심을 끌기 어려울 것이다.
  
그럼에도 불구하고 자기관리리츠의 전망은 결코 어둡지 않다고 생각한다. 리츠시장의 성장에 따라 해당분야에서 우수한 성과를 거둔 경영진들이 점차 자기관리리츠의 전문인력으로 포섭되기 시작할 것이고, 이들은 이제까지 쌓아온 시장의 신뢰를 바탕으로 자기관리리츠의 브랜드 파워를 증진시킬 것이다. 

이러한 과정 속에서 점차 투자자들의 신뢰를 얻는 자기관리리츠가 탄생할 것으로 기대한다. 외국의 예를 보아도 마찬가지의 결론을 얻을 수 있는데, 리츠 도입에 있어서 선두주자라고 할 수 있는 미국의 경우 자기관리리츠가 리츠시장의 시가총액의 대부분을 차지하고 있다.

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