(조세금융신문=임다훈 변호사) 최근 부동산 건설업계에서는 쉽게 공사를 시작하지 못하는 분위기다. 금리 인상, 원자재 가격 상승 등 요인으로, 건축주는 치솟은 공사대금을 감당하기 어렵고, 시공사는 저가에 수주한 공사를 진행하는 것이 오히려 손해를 보기 때문이다.

 

부동산 건설에서 빠질 수 없는 것이 바로 부동산 프로젝트 파이낸싱(이하 ‘PF’)이다. PF는 특정 부동산 개발 프로젝트의 미래 현금흐름과 사업성을 담보로 자금을 조달하는 금융 기법이다.

 

최근 금리 인상, 원자재 가격 상승, 부동산 경기 침체 등이 맞물리면서 PF 부실 위험이 금융 및 건설업계 전반의 리스크로 부상했다.

 

PF 부실은 사업의 좌초는 물론, 시행사 부도, 시공사의 우발채무 현실화에 따른 워크아웃 또는 법정관리, 금융기관의 대규모 부실채권 발생과 임직원의 법적 책임 문제로 이어지는 연쇄적인 법률 효과를 야기한다.

 

부동산 PF의 구조와 본질적 위험

 

부동산 PF는 일반적인 기업 대출과 달리, 프로젝트를 추진하는 사업주(시행사)의 신용이나 물적 담보가 아닌 프로젝트 자체의 사업성(예상 분양수익 등)을 평가하여 자금을 조달하는 금융 기법이다. 이를 위해 일반적으로 사업주와 법적으로 절연된 특수목적회사(SPC)를 설립하여 사업을 진행한다.

 

PF 대출은 크게 토지매입 및 인허가 비용 등을 위한 초기 단기대출인 ​브릿지론(Bridge Loan)​과, 이후 본 공사를 위한 ​본 PF(Main PF)​로 나뉜다.

 

브릿지론은 단기 고금리 대출로, 본 PF 전환에 실패할 경우 곧바로 부실로 이어지는 높은 위험을 내재하고 있다. 그러므로 금융기관이 PF 대출을 승인할 때, 프로젝트의 사업성에 대한 면밀하고 객관적인 검토가 이뤄져야 하고, 이는 금융기관의 가장 중요한 선관주의의무에 해당한다.

 

그러나 실제로는 사업성에 대한 면밀한 검토 없이 단순히 고수익의 취급수수료나 이자수익을 기대하고 대출을 실행하거나, 부실한 담보와 사업계획에도 불구하고 만연히 대출을 승인하는 경우가 많다. 이러한 부실 심사는 금융기관 임직원의 업무상 배임죄(형사) 및 손해배상책임(민사)으로 이어지는 주요 원인이 된다.

 

또한, 금융기관은 대출 리스크를 줄이기 위해 시공사에 ​‘책임준공확약’​이라는 강력한 신용보강을 요구한다. 이는 천재지변 등 불가항력을 제외한 어떠한 경우에도 시공사가 정해진 기간 내에 건물을 준공할 것을 보증하는 약정이다.

 

만약 시공사가 약속된 기한을 지키지 못하면, 해당 PF 대출 채무 전액을 인수해야 하는 대규모 우발채무가 현실화된다.

 

PF의 본질적 위험 요인은 금리에 있다. PF 대출의 이자 부담을 가중시키고, 자금 조달 비용을 높여 사업성을 악화시키는 결정적 요인이 된다.

 

그리고 ​원자재 가격 상승으로​ 인하여 공사비가 급등하면서 당초 계획했던 사업비를 초과하게 되어 추가적인 자금 조달 압박과 사업성 저하를 유발하기도 한다.

 

마지막으로 ​아파트 가격 하락과 미분양 증가 등 부동산 경기 침체는 PF 사업의 유일한 상환 재원인 분양수익을 감소시켜, 프로젝트의 현금흐름을 급격히 악화시킨다.

 

PF 부실에 따른 법률적 효과 및 쟁점

 

시행사는 대부분 자본력이 취약한 특수목적회사(SPC)이므로, 분양 실패나 공사 중단 시 PF 대출 원리금을 상환하지 못하고 부도에 이르게 된다. 이 경우, 시공사의 보증채무가 현실화되고 사업부지는 신탁사나 대주단에 의해 공매로 처분되는 절차로 이어진다.

 

시행사의 채무불이행 또는 책임준공의무 불이행 시, 시공사는 연대보증 또는 채무인수 약정에 따라 PF 대출 채무를 떠안게 된다. 이는 건실하던 건설사마저 유동성 위기에 빠뜨려 기업구조개선작업(워크아웃)이나 회생절차에 들어가게 하는 원인이 되기도 한다.

 

시공사가 워크아웃 절차에 들어가면 채권금융기관협의회는 경영정상화계획을 수립하게 되며, 이 과정에서 PF 보증채무의 면제나 조정 등이 주요 법적 쟁점으로 다뤄진다. 그리고 PF 사업의 부실은 금융기관에 대규모 부실채권(NPL)을 발생시켜 건전성을 악화시킨다.

 

또한, 대출 심사 및 실행 과정에서 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않은 금융기관의 임직원은 회사에 끼친 손해에 대하여 민사상 손해배상책임을 부담할 뿐만 아니라, 고의적인 부실 대출의 경우 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(배임)죄로 형사 처벌될 수 있다.

 

리스크 관리 및 대응 방안

 

시장의 변동성에 전부 대응하기란 거의 불가능한 일이지만, 정부와 금융당국은 PF 시장의 연착륙을 위해 다각도의 정책을 추진하고 있다.

 

한국자산관리공사(캠코)는 한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률에 따라 금융회사로부터 부실 PF 채권을 매입하여 정리하는 역할을 수행한다.

 

또한 금융감독원은 2025년 1월 17일 PF 대출 과정의 투명성과 합리성을 높이기 위해 ​‘부동산PF 수수료의 공정성‧합리성 제고 등을 위한 모범규준’​을 마련하여 불합리한 수수료 수취 관행을 개선하고 있다.

 

 

 

 

[프로필] 임다훈 변호사 법무법인 청현 변호사

• 사법연수원 제45기 수료
• 사법시험 제55회 합격
• 성균관대학교 법학과 졸업

 

 

 

 

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