매각허가결정과 항고에 대해서 알아보자

매각허가결정 경매법원은 통상적으로 매각기일로부터 1주 이내에 매각허가를 하게 되는데, 이때에는 최고가매수신고인의 낙찰에 대한 이해관계인의 진술을 듣는 등 매각허부결정에 대한 검토를 하여 매각불허가 사유에 해당된다면 불허가를, 매각불허가 사유가 존재하지 않는다면 매각허가결정을 선고하게 된다. 이 날을 매각결정기일이라고 한다.

매각불허가결정이 내려지면 차순위매수신고인이 있는 경우에는 그 자에게 매각허가를 하게 되고 차순위매수신고인이 없는 경우에는 입찰절차를 다시 진행한다.

매각허부결정은 선고한 때에 고지의 효력이 발생하므로 별도로 이해관계인에게 송달하지 않고 법원 게시판 등에 게시한다. 따라서 이해관계인등은 매각결정기일(보통은 당일 오후2시 이후)에 법원에 직접 방문하거나 굿옥션사이트에서 확인 또는 경매계에 전화 등으로 매각허부결정 여부를 확인하여야 한다.

매각허가에 대한 이의신청은 이해관계인이 일정한 사유에 기하여 매각을 허가해서는 안 된다고 주장하는 진술을 말한다. 이의는 구두나 서면으로 할 수 있다.

매각허가에 따른 항고 매각허가결정이나 매각불허가결정으로 손해를 입게 되는 이해관계인(민집90조)은 매각결정기일로부터 7일 내에 항고를 제기해야 한다.

매각허부결정은 이해관계인이 매각결정기일에 출석하였는지 여부를 묻지 않고 이를 선고한 때에 고지의 효력이 발생하므로 매각허부결정을 고지한 날로부터 1주일 내에 원심법원인 경매법원에 제기하여야 한다. 이를 매각허부결정에 대한 즉시항고라 한다.

매각허부결정에 대하여는 즉시항고만이 인정되고 다른 방법으로는 이의를 할 수 없다. 즉시항고를 할 수 있는 항고권자란 매각허가결정 또는 불허가결정에 의하여 손해를 받을 가능성이 있는 이해관계인이 항고권자이다. 매수인 및 경매기입등기 이후에 전입신고를 한 임차인도 항고인이다.

따라서 경매개시결정등기 후에 소유권을 취득한 자나 가압류권자, 가처분권자 등은 이해관계인에 해당되지 않아 항고할 수 없다.

항고보증금 공탁 2002년 7월1일부터 시행되는 민사집행법 제정 전에는 채무자, 소유자, 매수인이 매각허가결정에 불복하여 항고할 때에는 보증금으로 낙찰대금의 1/10에 해당되는 현금이나 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야만 했고, 그 이외의 저당권자 등의 채권자나 임차인 등은 이러한 보증금 공탁 없이도 항고할 수 있었다.

그러나 새로운 민사집행법의 제정으로 이제는 모든 항고인은 항고시 낙찰가액의 1/10에 해당되는 현금이나 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 한다. 이는 항고를 남발하여 경매절차를 지연시키고자 하는 것을 방지하기 위해서다.

항고 보증금 몰수 항고가 기각되는 경우 채무자 또는 소유자의 경우에는 보증금을 전액 몰수하고 그 이외자의 경우는 보증금 중 항고한 날로부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 연 2할의 비율(민집규75조)에 의한 금액을 몰수하고 나머지 금액만 보증인에게 반환한다. 그리고 항고인이 항고를 취하한 경우에도 항고가 기각된 경우와 같이 취급되므로 위와 같이 보증금 반환이 제한된다.

그러나 항고가 기각되었더라도 경매신청이 취하되거나, 매각절차가 취소된 때에는 항고인이 보증금을 반환받을 수 있다. 따라서 즉시항고의 효력은 즉시항고가 제기되더라도 집행정지의 효력은 없다. 다만 매각허가결정은 확정되어야 효력이 있는데, 항고된 경우 매각허가결정이 확정되지 않으므로 그 이후의 절차들 즉, 대금납부 및 배당기일을 지정·실시할 수 없다.


대금납부와 소유권이전등기 촉탁

대금납부일은 통상적으로 매각허가일로부터 1개월 이내에 정해지는데 매수인은 대금납부와 동시에 소유권이전등기와 관계없이 소유권을 취득하게 된다.

통상 대금납부와 함께 소유권이전 촉탁등기를 신청한다. 만일 대금납부기일에 대금미납이 있는 경우에는 차순위매수신고인이 있으면 그 자에게 대금납부를 명하고 차순위매수신고인이 없으면 재매각을 명하게 된다. 재매각의 경우에 전 매수인은 재매각기일 3일 전까지 낙찰대금과 연체이자, 재매각비용 등을 납부하면 유효한 소유권을 취득하게 되고 재매각은 취소된다.

낙찰대금납부의 효력은 소유권이전등기 여부와 관계없이 낙찰대상 부동산의 소유권을 취득하게 된다. 소유권이전등기는 매수인이 낙찰대금을 납부한 후에 법원에 소유권이전등기에 필요한 서류를 갖추어 신청하면 경매법원이 등기소에 소유권이전등기를 촉탁하게 된다.

낙찰대금을 납부함과 동시에 소유권을 취득하지만 소유권이전등기 없이는 처분할 수 없다.

따라서 대금납부 이후에는 이해관계인은 경매신청의 취하신청과 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 없다. 경매신청 취하나 경매개시결정에 대한 이의신청은 매수인의 대금납부 전에 하여야 한다.

소유권이전등기 촉탁 낙찰대금을 완납하면 법원은 매수인의 신청에 의하여 매수인 명의로 소유권이전등기, 낙찰인이 인수하지 않는 등기부상의 권리말소, 경매신청등기의 말소를 촉탁하여야 한다.

매수인이 등기촉탁신청서를 법원에 제출하면 법원은 곧바로 신청서류에 낙찰허가결정 등본과 낙찰대금완납증명을 첨부하여 등기소에 등기촉탁을 한다.

매수인은 대금납부 후 등기촉탁신청서에 부동산의 표시와 등기목적을 기재하고 첨부서류와 함께 경매계에 제출한다.

소유권이전등기 촉탁서가 접수되면 법원은 관할등기소에 소유권이전등기 촉탁서를 발송한다. 관할등기소는 법원의 등기 촉탁서에 의해 매수인 명의로 소유권을 이전한다.

등기소에는 소유권이전등기를 한 후 인수되지 않는 권리를 말소하고 권리증을 법원으로 보내준다

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]