부동산가치평가의 출발은 토지의 가치평가 즉 지가의 변동부터 살펴보는 것이 논리적 순서인 것 같다. 건축비가 동일하다는 전제 하에 부동산가치는 결국 지가에 의하여 좌우되기 때문에 토지가격 즉 지가는 부동산가치평가를 함에 있어서 가장 중요한 척도인 것이다.  따라서 부동산가치상승지라 함은 결국 지가상승지를 검토하는 문제라 할 수 있다.

그렇다면 지가는 도대체 어떠한 요인으로 상승하게 되는가? 지가의 상승은 우선 다음 두 가지 요인에 의하여 영향을 받는다고 할 수 있다. 첫째, 용도지역의 변화이며 둘째, 접근성의 제고이다

1. 용도지역의 변화

토지의 가격은 당해 토지를 얼마나 최대 유효하게 이용할 수 있는지에 따라서 평가된다. 똑같은 면적의 똑같은 모양의 똑같은 위치의 토지라 할지라도 당해 토지에 100평의 건축이 가능한지 또는 300평의 건축이 가능한지에 따라서 당해 토지의 가치가 매겨지게 된다.

예컨대 좀 극단적인 비유이지만 생산녹지인 토지가 도시지역 내 중심상업지역이 되었을 때 이는 토지의 최대유효이용 측면에서 보면 상당한 차이가 있게 된다. 국토법상 용도지역별 용적률과 건폐율을 단순비교 해보면 다음과 같은 차이가 있다.

두 개의 토지가 각각 100평이라 가정할 때 생산녹지지역의 토지는 바닥면적 20평으로 5층짜리 건물을 올릴 수 있는 반면에, 중심상업지역의 토지라면 바닥면적 90평으로 16층까지 건물을 올릴 수 있는 셈이다. 따라서 토지의 가치평가에 있어서 용도지역의 변화는 정말 중요한 가치상승요인이라 할 수 있다.

2. 접근성의 제고

위에서 언급했듯이 토지 용도지역은 토지의 가치평가에 있어서 중요한 척도가 됨에는 부인할 수 없다. 그러나 아무리 용도지역이 중심상업지역에 해당한다 할지라도, 이러한 용도지역만 가지고는 지가상승을 기대할 수 없다. 이러한 용도지역과 더불어서 지가상승에 중요한 역할을 하는 것이 바로 접근성의 문제이다.

도로, 철도, 지하철, 경전철 등 이러한 사회기반시설이 완비가 되어있을 때 토지의 최대유효이용이 실현될 수 있는 것이다. 똑같은 중심상업지역이라 할지라도, 바로 옆에 도로만 있는 거와 이와 더불어 지하철역이 있는 거와 이와 더불어 KTX/GTX 역이 있는 것은 지가산정에 있어서 굉장한 차이가 있다는 것은 우리가 여러 사례를 통하여 얼마든지 검증할 수 있다.

이상에서 토지의 가치상승요인 중에 용도지역의 변화와 접근성 제고 문제가 있음을 살펴보았다. 그렇다면 도로와 철도가 신설되고 각종 개발계획에 의하여 토지의 용도지역이 변경되면 부동산가치상승은 당연한 논리적 귀결일까? 정답은 그렇지 않다.

이에 추가로 검토해야 할 부분이 바로 인구의 유입문제이다. 즉 아무리 개발계획이 완벽하다 할지라도 이에 인구의 유입이 따라주지 않으면 결국 반짝했던 지가상승·부동산 가치상승은 곧 주저앉게 된다. 즉 장기적으로 계속해서 지가상승의 견인차 역할을 하는 것은 인구의 유입이라 할 수 있다.

과거에는 인구가 감소한다는 것은 생각하지도 않았기에, 개발호재만 믿고 부동산가치상승을 기대하는 경우가 대부분이었다. 그러나 지금은 다르다. 우리나라 인구는 2023년도 를 기점으로 하여 감소하게 되며, 지자체별로 인구 빼앗기 전쟁을 치르고 있는 것이 작금의 현실인 것이다.

인구이동을 결정짓는 요소

그렇다면 이러한 인구이동을 야기 시키는 요인에는 무엇이 있으며, 어떠한 내용을 미리 검토해야 정확한 예측이 가능할까? 과거부터 현재까지의 인구증가율은 우리가 통계청의 자료를 통하여 확인할 수가 있다. 그렇다면 미래의 인구이동 및 인구증가율은 어떻게 확인을 해야 할까? 이를 위해서 살펴보아야 할 것이 각 지방자치단체의 도시기본계획이다.

도시기본계획의 중요성

도시기본계획이라 함은 20년 단위로 한 도시의 공간구조와 장기적인 발전방향을 제시하는 종합계획이다. 이러한 도시기본계획에서 중심도시 및 거점도시를 확인하고, 개발 축과 보전 축을 확인하며, 생활권별 계획인구지표와 인구유입을 위한 정책들을 확인하며, 또한 이를 위한 토지이용계획의 변화 등을 확인할 수 있다.

또한 도시개발사업과 도시정비 사업에 대한 계획도 확인할 수 있으며, 이러한 개발사업과 정비사업진행은 인위적인 고정인구의 이동을 계획하는 것이기에 더욱 더 관심을 가져야 할 것이다.

물론 이러한 도시기본계획은 말 그대로 계획이기 때문에 수정가능성이 내포되어 있으며, 사업진행흐름도 역시 때론 예측과 다르게 진행되는 경우도 있을 것이다. 따라서 그러한 예측을 더욱 구체화하기 위하여 그러한 사업진행의 주체가 누구이며 누가 자금을 투하하는지 자금에 대한 계획이 있는 지 등을 중요 포인트로 살펴보아야 할 것이다. 누구는 부동산에 투자를 하여 대박을 얻고 누구는 부동산에 투자하여 쪽박을 찬다.

전체적인 부동산 경기가 하락한다 하여도 신기하게도 거래가 활성화되어 있는 지역은 분명 존재한다. 남이 하지 않는 것을 해야 돈을 번다고 한다. 맞는 말인 것 같다. 그렇다면 남들이 하지 않는 게 무얼까? 바로 학습이다. 미래를 준비하고 계획하는 학습. 여러분들도 학습부터 하고 투자하자.

[이현민 프로필]

• 종로자산관리 대표이사
• 전) (주) 굿옥션 권리분석 위원

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]