(조세금융신문=김사선 기자) 주택연금 월지급액은 어떻게 결정되는지?
주택연금 지급액은 가입자의 생존확률, 주택가격상승률, 이자율 변동 등 미래의 불확실한 위험을 합리적으로 예측하여 산출한다.
해당 변수는 주택금융공사법에 따라 매년 1회 이상 재산정하고, 외부 전문가의 연구용역을 통하여 공신력을 유지하고 있다.
구체적으로는 주택가격상승률이 높고 연금산정이자율이 낮아질수록, 사망확률이 늘어날수록 연금지급액은 높아지는 구조이며, 가입시점에 결정된 월 지급금을 사망시까지 계속 수령한다.

평생 받는 돈이 주택가격보다 적은데?
매월 받는 주택연금 월지급금으로 평균수명까지 단순합산시 주택가격 대비 연금액이 낮다고 느낄 수도 있으나, ▲내집에서 주거걱정 없이 평생 거주할 수 있고, ▲향후 주택가격과 관계없이 평생 일정한 연금을 지급받을 수 있다는 장점이 존재 ▲주택가격과 연금수령액간 차액이 발생할 경우 이를 상속할 수 있어, 연금지급액이 적다고 하여 주금공이 추가로 이익을 얻는 것은 아니다.

지금 살고 있는 집을 담보로 하여 주택연금을 받다가 이사를 가는 경우 주택연금은 어떻게 되는지?
다른 집으로 이사가거나 살고 계신 집이 재건축되는 경우에도 살고 계신 집을 담보로 주택연금을 계속 이용할 수 있다.
이사(또는 재건축)가는 집이 기존 집과 가격이 같은 경우 담보가치가 유지돼 기존과 동일한 수준의 월 지급금을 받을 수 있다.
또 이사(또는 재건축)가는 집이 기존 집 보다 비싼 경우 담보가치 증가로  비싼만큼 초기보증료(주택가격차액x1.5%)를 더 내고 월 지급금도 더 지급받을 수 있다.
초기보증료는 가입자께서 돌아가신 후(또는 가입 해지시)에 정산하므로 실질적인 부담이 되는 것은 아니다.
그러나 이사(또는 재건축)가는 집이 기존 집 보다 싼 경우 담보가치가 감소하므로 월 지급금이 하락하거나, 가입자가 싸진 주택가격 차액만큼을 주택금융공사에 전부 보전하는 경우 월 지급금은 기존과 동일하게 지급받을 수 있다.

집 크기를 줄여 이사가는게 더 이익 아닌지?
주택연금 가입과 ‘작은 주택으로 이사하는 방법’중 무엇이 더 합리적인지에 대해서 비교하는 것은 쉽지않다.
저렴한 다른 집으로 이사하는 경우 집값 차액만큼의 목돈을 마련할 수는 있으나, 동안 거주해 오신 동네를 떠나 외곽지역이나, 보다 작은 크기의 집에서 노후를 보내야 하는 불편이 있고, 이사에 따른 제반비용[주택취득세(1.1%), 이사·청소비용, 신규주택탐색비용 등]도 발생한다.
반면, 주택연금에 가입하는 경우 상속액은 일부 제한될 수 있으나, 지금 살고 계시는 집에서 평생 거주하면서, 매달 연금을 수령할 수 있어 주거안정 및 노후보장(목돈 필요시 일시인출 가능)이 가능하다.
또 주택연금 수령액보다 주택가격이 높을 경우 차액은 상속인에게 돌아가고, 주택가격<주택연금 수령액이면 부족분을 청구하지 않는다
따라서 개인의 가치관 및 선호도에 따라 노후에 대비해 나갈 필요가 있다.

이용 도중 집값이 오르거나 하락하면 어떻게 되는지?
주택연금 월 지급금액은 주택가격이 오르거나 내려도 계속 동일하게 지급된다.
주택가격 가입시 결정된 월지급금은 향후 주택가격상승률 등을 이미 반영하여 산출된 금액이므로 주택가격이 상승하거나 하락해도, 가입시점에 결정된 월지급금 수준은 변동없이 동일하게 지급된다.
주택연금 가입 후 주택가격이 오르는 경우 가입자에게 이익이다. 주택연금에 가입하더라도 주택은 여전히 가입자의 소유이며, 주택가격이 오르면 가격상승분은 후손에게 귀속되기 때문이다.
따라서 주택가격이 오르면 오른 만큼 주택연금 수령액 대비 주택가격간 차액은 커지며, 가입자 부부 모두 돌아가시는 시점에 주택가격이 더 크다면(주택가격>주택연금수령액) 상속인들은 차액을 상속 가능하다.
만약에 연금 중도해지를 희망할 경우 그동안 수령한 월지급금과 이자, 보증료를 납부하면 해지가 가능하며 중도상환수수료는 없다.

주택연금을 받으면 연금소득으로 인정되는지?
주택연금 월지급금은 연금소득으로 분류되지 않는다.
주택연금은 60세 이상의 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하고 금융기관으로부터 노후생활자금을 대출받는 금융상품이다.
기초연금제도에서도 주택연금 월지급금은 부채로 인정하고 있다.

주택가격은 어떻게 평가하나?
주택 가치산정은 한국감정원 인터넷시세 → KB 인터넷시세 → 국토교통부 주택공시가격 → 한국감정원 감정평가액순으로 적용된다.
다만, 주택연금 가입 예정자가 희망하는 경우, 한국감정원 감정평가액을 최우선 적용가능(이 경우 감정평가액은 가입자 부담)한다.

감정평가 가격은 주택 매매시세보다 낮을텐데?
보통 감정평가 가격은 소비자가 느끼는 자기 집의 가격보다 낮을 수 있다.
고객들은 일반적으로 주택가격을 거래시장의 매매호가를 기준으로 생각하는 경향이 있으나, 대출을 취급하는데 있어서 호가나 부동산중개업체의 주관적인 가격을 수용하기는 어렵다.
주금공 보금자리론이나 은행권의 주택담보대출의 경우에도  공정하고 객관적으로 인정될 수 있는 가격산정을 위해 공신력 있는 기관이 제공하는 시세 또는 외부감정평가 법인이 평가한 금액을 사용하고 있다.

주택연금은 물가상승률에 연동되지 않는지?
애초 주택연금 월지급금 산정시 물가상승에 따른 자산가치 변화를 반영했다.
가입시 결정된 주택가격 상승률이 가입기간중 매년 일정하게 계속되는 것으로 가정했다.
국민연금과 달리 연금액을 재계산하지 않는 이유는 주택연금은 동일 특성의 가입자 Pool 내에서 예상 보증료 수입이 예상 대위변제 손실을 충당할 수 있도록 수지상등 원칙에 기반했기 때문이다.
위험률을 사전에 확정하므로 지급개시 이후 연금액은 변경되지 않는다.
주택연금은 금융상품으로 의무가입제도인 국민연금과는 연금액 산출 구조 및 재원확보방안 자체가 다르다. 미국과 홍콩 등 역모기지 제도를 운영하는 다른 국가에서도 물가상승률 등에 연동하여 연금액을 재계산하는 제도는 없다.

현재 주택연금의 대출금리는 어느 정도 수준인지?
2016년 2월말 주택연금 금리는 2.50%[신규Cofix 금리(1.65)+0.85]로서  신규 주담대 평균금리는 2.99%[신규Cofix 금리(1.65)+1.34]와는  0.49%p 저렴한 수준이다.
주택연금은 정부보증을 통해 대손위험이 없고, 마케팅․상담․사후관리를 주금공이 직접 수행→ 주담대 금리보다 낮게 책정한다.
가입자는 주택연금 가입시 CD 금리, COFIX 금리중 대출 기준금리를 선택할 수 있다.

사망하면 반드시 주택을 법원 경매로 처분하는지?
가입자 사망 후 주택처분은 법원경매를 원칙으로 하되, 상속인 등이 임의매각을 통해 상환하거나 직접 현금으로 상환 가능하다.

보증료는 왜 부과하는지?
주택연금은 ‘수지상등의 원칙’에 따라 월지급금을 산출하여 가입자의 보증료로 장수 등에 따른 손실을 충당하도록 설계했다. 보증료 수입으로 주택가격을 초과하여 발생하는 대위변제 손실을 충당하도록 보증료를 부과하는 보험의 기본 원칙이다.
주택연금의 보증료는 초기보증료와 연보증료로 구분되며 초기보증료는 주택가격, 연보증료는 대출잔액에 연동하여 부과된다.
초기보증료는 주택가격의 1.5%를 최초 가입 시 1회 납부하며, 연보증료는: 보증잔액의 연 0.75%를 매월 나눠서 납부한다.
보증료는 가입자가 현금으로 내는 것이 아니라 대출을 통해 납부되고 해당 금액은 보증잔액에 가산 (사후 정산)된다.
주담대 상환용 주택연금의 경우 초기보증료를 인하(다만, 연보증료 소폭 조정)하여 가입 초기에 느낄 수 있는 심리적 진입장벽을 낮추고, 보증료 부담을 이용기간 전반에 분산하고 있다.
초기보증료 인하를 통해 조기에 돌아가시거나 중도에 해지하는 경우 상환해야하는 금액이 줄어 주택 상속분이 확대되는 효과( → 인센티브)가 있다.

주택연금에 가입하면 소유권에 제약이 있는 것 아닌지?
주택연금에 가입해도 주택의 소유권은 고객 앞으로 유지되어 주택의 사용과 처분에 대해서는 고객이 자유롭게 결정가능하다.
다만, 주택금융공사는 담보확보를 위해 근저당권을 설정하고 있다.

공적연금을 받고 있어도 이용이 가능한지?
주택연금은 노후에 소득이 부족한 고령층을 위한 제도로서 국민연금 등 공적연금의 수급여부와 무관하게 이용 가능하다.
또한, 주택연금은 소득이 아닌 주택을 담보로 한 대출이기 때문에 기초연금 수령 시 불이익이 발생하지 않는다.

주택연금을 이용하려면 자녀의 동의가 필요한지?
주택연금시 법적으로 자녀의 동의를 요하지 않는다. 다만, 자녀를 포함한 가족과 충분한 상의를 거친 후 가입할 필요가 있다.
이는 가입자 사망 후 배우자가 계속해서 연금을 수령하기 위해서는 주택 소유권이 배우자에게 이전 되어야 하므로, 상속시 문제가 발생하지 않도록 자녀와 미리 상의하여 공감대를 이루는 것이 매우 중요하기 때무이다.

본인과 배우자 중 누구의 나이를 기준으로 계산?
주택연금 월지급금은 부부 중 연령이 적은 자를 기준으로 계산하고 있다. 부부 모두가 사망할 때까지 주택연금을 지급하기 때문에 장수확률이 상대적으로 큰 연소자를 대상으로 월지급금을 산출한다.

토지·상가 등 기타 부동산 소유자도 이용이 가능한가?
토지·상가 등 기타부동산을 담보로 주택연금에 가입은 불가능하다. 다만, 9억원 초과하지 않은 주택소유자의 경우, 토지 등 다른 재산 보유여부와 관계없이 주택연금 가입이 가능하다.
보유주택 합산가격 9억원 이하의 다주택자의 경우 가입이 가능하며, 합산가격 9억원을 초과하는 2주택자는 3년 이내 담보주택 이외의 주택을 처분할 것을 약정하면 가입이 가능하다.

주택연금을 받은 후 전세를 줄 수 있는지?
주택연금의 담보대상 주택을 보증금을 받고 전세나 월세를 주는 것은 불가하다.
전세보증금으로 차후 채권회수 가능금액이 감소할 수 있으므로 보증금을 받고 주택을 임대하는 것을 금지하고 있다.
다만, 보증금 없이 주택의 일부를 월세로 주는 것은 가능하다.

주택연금에 가입하면 어떤 세제혜택이 있는지?
주택연금 가입시 등록면허세, 지방교육세, 농어촌특별세 면제, 제산세 감면(본세의 25%), 대출이자비용 소득공제 등 세제혜택을 받을 수 있다.
만 72세 2억8000만원의 주택을 보유한 주택연금 가입자의 예상 세제혜택 금액은 총 362만원 수준이다.

주택연금으로 상환가능한 주택담보대출 범위와 금액수준은?
주담대 상환용 주택연금”의 일시인출금으로 상환할 수 있는 기존 대출범위는 은행뿐만 아니라 비은행(저축은행, 보험사, 캐피탈, 증권사, 신협, 새마을금고 등)에서 취급된 주담대(주금공 보금자리론·디딤돌대출도 포함)이다.
불법사금융 및 개인 간의 금전소비대차에 의한 대여금 등은 상환 대상에서 제외된다.
아울러, 현재 주담대 상환에 이용할 수 있는 주택연금 최대 인출한도는 대출한도의 70%수준이다.
60세 이상자의 주담대 평균 잔액이 6900만원인 점을 감안하면 고령층 주담대 대부분을 흡수 가능할 전망이다.

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