(조세금융신문= 김은유 변호사) 문제의 제기
조상대대로 물려온 땅인데 민간건설회사가 갑자기 산업단지를 만들겠다면서 토지를 강제로 수용하겠다고 협박하는데 사실인가.
사안의 해결
「산업입지 및 개발에 관한 법률」 (약칭: 산업입지법) 제22조는 일정한 조건 하에 강제수용권을 인정한다.
국가산업단지의 토지등에 대한 재결(裁決)은 중앙토지수용위원회가 관장하고, 일반산업단지, 도시첨단산업단지 및 농공단지의 토지 등에 대한 재결은 지방토지수용위원회가 관장하되, 재결의 신청은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제23조제1항 및 같은 법 제28조제1항에도 불구하고 산업단지개발계획(농공단지의 경우에는 그 실시계획)에서 정하는 사업기간 내에 할 수 있다.
다만 재결의 신청은 개발구역 토지면적의 100분의 50 이상에 해당하는 토지를 확보(토지소유권을 취득하거나 토지소유자로부터 사용동의를 받은 것을 말한다)한 후에 할 수 있다. 다만, 제16조제1항제1호, 제2호에 해당하는 사업시행자 및 이와 공동으로 개발사업을 시행하는 자의 경우에는 그러하지 아니하다.
여기서 16조제1항 제1호, 제2호는 다음과 같다.
제16조(산업단지개발사업의 시행자) ① 산업단지개발사업은 다음 각 호의 자 중에서 산업단지지정권자의 지정에 의하여 산업단지개발계획에서 정하는 자가 이를 시행한다.
<개정 2014.1.14., 2015.9.1.>
1. 산업단지를 개발하여 분양 또는 임대하고자 하는 경우로서 다음 각 항목에 해당하는 자
가. 국가 및 지방자치단체
나. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조제1항제1호부터 제 4호까지에 따른 공공기관
다. 「지방공기업법」에 따른 지방공사
라. 산업단지 개발을 목적으로 설립한 법인으로서 가목부터 다목까지에 해당하는 자가 100분의 50 이상의 지분을 가지고 있거나 100분의 30 이상의 지분을 가지고 임원 임명권한을 행사하는 등 대통령령으로 정하는 기준에 따라 사실상 지배력을 확보하고 있는 법인
2. 「중소기업진흥에 관한 법률」에 따른 중소기업진흥공단, 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제45조의9에 따라 설립된 한국산업단지공단 또는 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사
즉, 소위 공공기관은 조건 없이 수용권을 가지고 있으나, 다만, 민간은 재결을 신청하려면 개발구역 토지면적의 100분의 50 이상에 해당하는 토지를 확보(토지소유권을 취득하거나 토지소유자로부터 사용동의를 받은 것을 말한다)한 후에 할 수 있다.
소유자 대응방안
따라서 민간인이 산업단지를 조성하려는 곳에서는 개발구역 토지면적의 100분의 50 이상에 해당하는 토지소유자가 뭉치면 강제로 수용을 당하지는 않는 것이다. 그런데 실무적으로 민간부문에서 산업단지를 조성하는 상황을 보면 2가지 방식이 많이 이용된다.
하나는 재력을 갖춘 민간회사가 먼저 50% 이상을 사들인 후에 산업단지 조성을 알리면서 협박을 하는 경우이고, 다른 하나는 재력을 갖추지 못하고 있는 민간회사가 산업단지를 추진하면서 소위 PF를 일으켜 산업단지를 조성하는 경우이다.
첫째, 경우에 토지소유자가 가장 중요시하여야 하는 것은 당연히 다른 토지소유자가 50% 이상을 매도(또는 사용승낙)하였는지에 달려 있다. 이를 철저히 분석하여 대응을 하여야 하고, 나아가 만일 이미 50% 이상을 매수(또는 사용승낙)하였다고 보이면, 그 매매가격을 분석하여 수용과정에서 주장하여야 할 것이다.
한편 실시계획의 승인을 받으면 농지전용허가가 의제된다(법 제21조 제1항제8호). 따라서 그 후에는 농지도 회사 명의로 취득이 가능하다. 따라서 그 이전에는 회사가 매매계약만 체결하고 사용승낙을 받거나 임직원 명의로 취득하는 수법을 사용한다.
둘째, 경우에 토지소유자가 가장 중요시하여야 하는 것은 당연히 단결하여 가격이 마음에 들지 않으면 50% 이상이 매도나 사용승낙을 하지 않으면 되는 것이다. 그렇게 하면 수용권 행사가 불가하여 사업은 당연히 좌초된다.
결국 산업단지를 민간에서 개발하는 경우에는 토지소유자들이 얼마나 정보를 알고 단결하느냐에 따라 토지가격 등 모든 면에서 달라진다. ‘아산지중해마을’에 가보시라. 얼마나 제대로 보상을 받았고, 재정착하였는지를. 여러분의 상상을 초월할 것이다.
이는 단결에서 나온 것이다. 감히 추천한다. 민간에서 추진하는 산업단지에 대해 권익을 보장받으려면, 탕정지방산업단지 대책위에 가서 배우면 된다. 특히 당시 총무이사를 맡은 분(연락처는 법무법인 강산에게 문의)을 초청하여 배우면 권익이 보호될 것이다.
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