1. 종전자산평가방법
재개발·재건축 정비사업에서 종전자산의 감정평가는 사업시행 인가고시가 있는 날의 현황을 기준으로 감정평가하되, 다음 각 호의 사항을 준수해야 한다.
비교표준지는 해당 정비구역 안에 있는 표준지 중에서 [610-1.5.2.1]의 비교표준지 선정 기준에 적합한 표준지를 선정하는 것을 원칙으로 한다.
다만, 해당 정비구역 안에 적절한 표준지가 없거나 해당 정비구역 안 표준지를 선정하는 것이 적절하지 아니한 경우에는 해당 정비구역 밖의 표준지를 선정할 수 있다.
적용 공시지가의 선택은 해당 정비구역의 사업시행 인가고시일 이전 시점을 공시 기준일로 하는 공시지가로서 사업시행 인가고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 기준으로 한다. (감정평가 실무기준 730)
이렇게 평가된 종전자산가격이 너무 적어 불만이 있다면 어떻게 이를 증액하는지 알아본다.
2. 종전자산가격 증액방법
분양신청을 하고 난 후 관리처분계획이 인가·고시되면, 그로부터 90일 이내에 관리처분일부취소의 소송을 제기할 수 있다. 제소기간을 꼭 지켜야 한다.
이때 쟁점은 다른 조합원들과 형평성이 위배된다는 점이 가장 크고, 기타 쟁점으로 비교표준지 문제, 개별요인 적용문제 등을 살펴야 한다.
즉, 종전자산평가 목적은 ‘조합원 간 공평한 분배’이고, 현금청산 평가목적은 ‘정당한 보상’이다.
3. 주의점
관리처분계획 수립 당시의 종전자산 평가는 조합원들 사이의 형평을 목적으로 한다는 점에서 그 평가방식의 부당함으로 인해 바로 관리처분계획이 위법하게 되는 것은 아니고, 그 결과 관리처분계획의 내용이 조합원들 사이의 형평성을 잃게 할 정도로 부당하게 된 경우에 한해 비로소 관리처분계획이 위법하게 된다. (서울고등법원 2008.11.4. 선고 2008누8651 판결, 대법원 2009.4.9. 선고 2008두23740)
따라서 현재 서울행정법원은 현금청산금 사건과는 달리 종전자산가격에 대한 증액 소송이 제기되면 형평성이 위배됐다는 점을 어느 정도 소명해야만 감정신청을 받아주고 있고, 감정신청을 채택하더라도 조합원 본인 부동산만 감정하는 것이 아니라 형평성 위반 여부를 보기 위해 전체 부동산에 대해 감정신청을 하도록 한다.
이렇게 되면 감정신청비용이 부담스러워 스스로 감정신청을 철회하는 경우도 있다.
결국, 조합원은 처음 종전자산가격을 평가할 때 본인 주장을 다 펼쳐야 한다. 한번 평가결과가 나오면 증액하기가 매우 어렵다.
처음 평가 시에 감정평가사에게 자신의 부동산에 대한 정보를 철저히 제공하면서 제대로 평가되도록 노력하여야 한다.
외관 문제, 인테리어 문제 등 여러 가지 문제에 대처해야 한다. 결국 전문변호사를 선임하는 것도 한 방법일 것이나, 수임료를 정하는 기준이 없어 그마저도 어렵다. 본인이 공부를 해서 대처해야 한다.
[프로필] 김은유
•법무법인 강산 대표변호사
•부천시 도시계획위원회 위원
•성균관대학교 건축토목공학부 겸임교수
•서울중앙지방법원 조정위원
[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]
