(조세금융신문=서진형 경인여자대학교 교수) 지난 대선을 통하여 새로운 문재인 정부가 들어섰다. 문재인 대통령은 당선 확정 후 이 정부를 제3기 민주정부, 더불어 민주당의 정부라고 천명하였다.

문 정부의 이제까지 대선공 약을 살펴볼 때 부동산 정책도 진보 경향의 정책을 추진하게될 것으로 판단된다.

또한, 지난 제19대 대선에서 모든 대통령 후보자들이 부동산 정책 중 부동산 세금에 대한 ‘부동산 보유세에 대한 인상’ 공약을 발표한 바 있다.

대선 후보들은 부동산 정책과 관련하여 국민의 복지정책을 실현하기 위하여 이에 대한 자금 확보가 필연적이라고 판단하고 있는 것이다.

복지정책을 실현하기 위한 재원을 마련하기 위하여 세금의 증세가 필요하다. 증세방안으로 부동산에 대한 보유세의 인상을 주장하였다.

세금은 국가를 유지하고 국민생활의 안녕을 위하여 국민이 소득의 일정 부분을 국가에 납부하여야 하며, 이에 따라 국민은 조세납부의 의무를 진다.

세금의 기원은 인류가 농사를 짓고, 공동체가 형성되면서 부터라는 설이 일반적이다. 그리고 국가가 만들어지면서 세금의 규모가 점차 커지게 되었다.

이에 여러 가지 부작용으로 과세공평의 문제, 과세위험의 문제, 과세 투명성의 문제 등이 나타나게 되었다.

세금은 국민의 지불능력을 고려한 과세이어야 한다
벤저민 프랭클린은 “세금과 죽음은 피할 수 없다”, 공자도 “세금은 호랑이보다 무서운 것”, 애덤 스미스는 “세금은 국민의 지불능력에 따라 부과되어야 한다”고 하였다.

대통령 후보들은 대선 때만 되면 부동산에 대한 보유세를 올려야 한다고 목소리를 높이고 있다. 복지 국가건설을 위하여 복지재정의 확충은 불가피하지만 그렇다고 국민의 표를 의식한 이러한 포퓰리즘 식의 주장은 여러 가지 측면에서 부작용이 있다.

부동산 투기를 예방하고 국토의 합리적·효율적 이용을 촉진하기 위하여 보유세를 올리게 되면, 가계경제에 부담을 주게 되고, 가계소비의 위축을 가져온다. 경제학의 기본 원칙이다.

부를 많이 가진 자에게 좀 더 많은 세금을 부과하고, 이러한 세금을 복지재정에 충당하게 되면 서민들의 복지 향상에 도움이 될 수 있다. 이러한 주장은 단순하게 일리가 있는 것으로 들린다.

하지만 세금으로 부동산의 보유를 억제하려는 방안은 아주 위험할 수 있다.

부동산에 대한 보유세를 인상하여 부동산 투기를 예방하고, 복지재원을 마련하는 것이 여러가지 여건을 고려할 때 불가피한 선택이라는 점은 공감하지만 아래에서 서술하고 있는 방향을 고려하여 부동산에 대한 보유세의 인상을 추진해야 할 것이다.

첫째, 부동산 조세제도를 종합적으로 검토하여 보유세의 세율만 조정할 것이 아니라 전면적인 부동산 조세제도의 개선이 필요하다. 보유세의 인상을 주장할 때 우리나라의 보유세 수준이 일부 선진국보다 낮다고 주장한다.

2011년 기준 경제협력개발기구(OECD)의 발표한 자료에 따르면 회원국들은 평균적으로 보유세부담률이 국내 총생산(GDP) 대비 1.09%이고 한국의 경우에는 0.79%이기 때문에 보유세의 수준이 낮다고 주장한다.

그런데 이러한 단순비교를 통한 보유세의 인상을 주장하는 것은 설득력이 부족하다.

부동산 관련 세금은 크게 보유세(재산세, 종합부동산세)와 거래세(양도소득세, 취득세 등)로 나눌 수 있다. 지금 현재 우리나라는 보유세보다는 양도세의 비율이 높은 편이다.

OECD 선진국들은 거래세보다는 보유세의 비율이 높다. 따라서 우리나라도 보유세의 인상만 추진할 것이 아니라 거래 세도 함께 검토하여 종합적으로 개선하여야 조세정의, 조세의 형평성 등의 조세정책목표를 달성할 수 있을 것이다.

보유세보다는 양도세 비율이 높은 현 조세체계의 조정
둘째, 국세와 지방세의 조정이 이루어져야 한다. 현재 우리 나라의 재산세는 지방세이지만 세율은 지방세법에서 동일한 세율을 적용하고 있다.

재산세는 주민의 편익원칙을 적용하여 지방자치단체에서 과세하고, 거래세는 국세로 과세하고 있다. 보유세를 현실화하고 거래세를 낮추게 되면 국세의 감소를 가져오게 된다. 국세의 감소는 국가재정의 감소로 이어 지기 때문에 과세배분조정제도를 통하여 적정한 조정이 선행 되어야 할 것이다.

셋째, 보유세의 세율은 높이되, 거래세의 비중을 함께 낮춰야 한다. 우리나라는 취득세, 양도소득세 등 부동산 거래에 따른 과세는 높은 편인데, 재산세, 종합토지세 등 부동산의 보유에 따른 과세는 낮은 편이다.

우리나라 총세입에서 차지하는 부동산의 거래에 따른 과세 비중과 부동산 보유에 따른 과세의 비중이 7.1 : 4.0으로 나타나 있다.

선진국의 경우 거래과세의 비율과 보유과세의 비율이 독일은 0.7 : 1.4, 프랑스는 1.6 : 3.9, 일본은 0.7 : 9.7, 대만은 1.3 : 7.5이다.

우리나라도 다른 선진국들처럼 보유세의 비율을 높이는 방향으로 제도 개선이 필요하다.

부동산에 대한 보유세를 인상하여 부동산 투기를 예방하고, 복지재원을 마련하는 것이 여러 가지 여건을 고려할 때불가피한 선택이라는 점은 공감하지만 세금으로 부동산의 보유를 억제하려는 방안은 아주 위험할 수 있다.

즉, 부동산의 경우에는 이용중심의 개념으로 변화되어야하기 때문에 부동산거래를 활성화시켜야 한다.

부동산을 효율 적으로 이용하지 않고, 무작정 부동산을 보유하는데 초점을 맞추는 부동산은 세부담을 가중시켜 이용을 촉진하고, 부동산을 이용하고자하는 소비자에게는 거래세의 세율을 낮추어 세부담을 줄여줘야 할 것이다.

그리고 국세의 감소를 방지할 수 있도록 앞에서 서술한 과세배분조정제도를 통하여 적정한 조정이 선행되어야 할 것이다.

종합적 검토를 통한 보유세와 거래세의 세율 조정
넷째, 실거래가 등을 기준으로 한 실질과세가 이루어져야 한다. 지금 현재 우리나라는 취득세와 양도소득세는 실거래 가를 기준으로 과세하여 실질과세가 이루어지고 있다.

그러나 보유세는 실질가격으로 부과하는 것이 아니라 공동주택은 기준시가, 단독주택은 공시가격, 토지는 공시지가를 기준 으로 과세된다. 그런데 이러한 여러 가지 가격들은 시장가격을 제대로 반영하지 못하고 있다.

재산세는 일종의 정책조세 로 수익자부담원칙 및 소득재분배의 기능을 고려할 때 실질 가치를 반영하여야 한다. 수익자부담원칙에 의하여 지방정부가 부동산 보유자에게 양질의 공공서비스를 제공하게 되면 부동산 가치에 따라 차등하여 세부담을 하는 것이 원칙이다.

소득재분배의 기능에서 볼 때도 우리나라의 재산세는 소득 재분배의 기능을 다하고 있지 못하는 것으로 분석되고 있다.

따라서 소득재분배의 기능을 할 수 있도록 보유세는 고가의 부동산을 소유하는 소유자에게 부담을 증가시킴으로써 보유세의 기능을 발휘할 수 있도록 하여야 할 것이다.

그러나 이러한 보유세의 세율을 인상하는 것도 앞에서 서술한 거래 세에 대한 세율을 조정하여 국민이 조세부담능력의 범위 내에서 과세가 이루어져야 한다.

취약계층에게는 일정 부분 세부담을 경감하는 제도 도입 필요
다섯째, 보유세의 세율을 증가시키더라도 미국이나 선진국 들처럼 조세부담이 어려운 계층에게는 일정 부분 세부담을 경감하는 제도도 도입되어야 한다.

미국이나 일본의 경우에 소유자가 실제 거주하고 있는 주택은 세부담을 줄이고, 토지나 비주거용 건축물은 세금을 중과하고 있다.

특히 미국의 경우에는 서킷 브레이크(Circuit braker) 제도를 운용하고 있다. 이는 보유세가 소득의 일정 비율을 초과하는 경우에는 지방정부에 이미 납부한 재산세를 연방정부가 환급해주는 제도이다.

소득에 비하여 과도한 재산세를 납부하는 것은 조세저항의 우려와 조세정책의 불신으로 이어질 가능성이 있기 때문에 납세자의 조세부담 능력을 고려해 주는 제도이다.

따라서 우리나라도 1가구 1주택, 고령자 주택, 소형주택, 저소득층 주택 등에 대해서는 보유세를 일정 부분 감면해주는 제도 도입을 검토할 필요가 있다.

이상과 같이 부동산과 관련된 조세제도는 보유세를 인상 해야 한다는 식의 포퓰리즘 식의 주장보다는 우리나라 조세제도에 대한 전반적인 재검토와 국민의 조세부담률에 대한 검토 그리고 조세제도의 기능 등을 종합적으로 검토하여 국가재정의 안정, 국민경제생활의 안정, 소득재분배의 실현 등의 목적을 달성할 수 있도록 신중히 접근하여야 할 것이다.

[프로필] 서 진 형
• 현)경인여자대학교 교수 / 대한부동산학회 부회장
• 국토교통부 공인중개사정책위원회 위원
• 국토교통부 국가공간정보위원회 전문위원
• 국토해양부 민원제도개선협의회 위원
• 서울시 강서구, 인천시 연수구 도시계획위원회 위원

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