(조세금융신문=서진형 경인여자대학교 교수) 최근 한국은행은 10월 16일을 기준으로 기준금리를 0.25% 인하하여 기준금리는 역대 최저 수준인 1.25%까지 낮추었다. 지난 7월 기준금리를 연 1.75%에서 1.5%로 인하하고 3개월 만에 다시 한번 인하한 것이다.
미국과 중국의 무역분쟁 등 대외 리스크가 상존하고 있고, 수출 부진과 저물가 등 국내 경기가 어려워지고 있기 때문에 인하한 것으로 분석된다. 국내경기는 최근 두 달 동안 소비자 물가의 상승률이 마이너스를 기록하였고, 수출은 10개월 연속하여 경기부양의 필요성이 크기 때문인 것으로 보인다.
최근 한국은행이 제시한 올해 경제성장률 2.2% 달성이 어려울 것이라고 전문가들은 예측하고 있다. 그런데 정부에서는 부동산분야는 지속적인 규제정책을 남발하고 있다. 왜냐하면 부동산투자로 인한 소득은 불로소득이라는 국민의식 때문이다. 불로소득을 얻는 사람은 부동산투기꾼이고, 결국 국가경제에 암 같은 존재라는 인식 때문에 서민들의 공감대를 얻을 수 있기 때문이다.
그러나 부동산경제나 부동산산업도 국가경제의 한축이자, 중요한 부분을 차지하고 있다. 그런데 정부에서는 국가경제는 살려야 하고 부동산시장은 죽여야 한다. 딜레마에 빠질 수밖에 없다. 부동산 가격을 잡고자 문재인 정부는 집권한 이후에 공식적으로 16번의 부동산정책을 발표하였다. 부동산정책이 발표되면 부동산시장은 일시적으로 하락의 반응을 보이다가 바로 재반등하는 현상이 나타나고 있다. 왜 그럴까?
부동산정책은 정부의 공적 개입
부동산정책은 부동산과 관련된 문제를 해결하거나 특정한 정책 목표를 위해 정부에서 추진하는 방향이나 취해야 할 방침을 말한다. 이런 이유로 국가의 정책이라고도 한다. 따라서 부동산정책이란 ‘존재하는 여러 부동산 문제를 해결 또는 개선함으로써 부동산과 사용 또는 이용하는 인간과 관계를 개선하기 위해 정부가 추진하는 목적 지향의 행위 과정’이라고 할 수 있다. 부동산정책이 필요한 이유는 부동산의 특성인 국토성, 공공재적 성격 때문이다.
부동산은 사유재산으로써 상품이다. 하지만 가격의 급격한 상승이나 하락은 국민경제 및 국가의 경제에 상당한 영향을 미친다. 이는 정부의 부동산시장 개입이 불가피한 이유이며, 부동산이 공공재의 성격을 가지고 있기 때문이다. 부동산 또는 부동산시장에 대한 공적 개입이 바로 부동산정책이다.
부동산시장은 수요자와 공급자에 의해 자발적으로 부동산권리의 교환이 이루어지는 곳이다. 부동산시장에서 부동산의 권리에 대한 교환이 이루어지고, 상호 합의한 가액을 결정하며, 공간균배 및 수요와 공급의 조절을 돕기 위해 의도된 거래활동이 이루어진다. 부동산시장은 국지성 때문에 지역의 경제적·사회적·행정적 요인에 따라 영향을 받으며, 수요·공급도 그 지역요인의 영향을 받는다.
이러한 부동산시장은 동일한 부동산도 매도자 및 매수자의 여건에 따라 동일한 가격 형성이 불가능하며, 하위시장별로 서로 다른 가격이 결정된다. 또한, 거래의 비공개성으로 인하여 비합리적 가격이 결정되고, 이는 부동산상품의 개별성으로 인하여 나타나는 현상이다.
이러한 부동산시장과 부동산정책의 성격 때문에 부동산정책의 실효성 또는 부동산정책의 목표를 달성하기 어려운 측면이 있다.
최근에 논란이 되고 있는 부동산정책을 살펴보자. 먼저 민간택지 분양가상한제이다. 이는 아파트가격의 안정을 위해 아파트를 분양할 때 민간택지에 공급하는 아파트도 택지비와 건축비에 민간사업자의 적정 이윤을 더한 분양가격을 산정해 그 가격 이하로 분양토록 하는 제도이다. 대상은 투기과열지구이다. 또한, 최근 부동산시장 점검 결과 및 보완방안을 통해 민간택지 분양가상한제 시행과 관련한 보완 방안도 발표했다.
시행령 개정 작업이 완료되는 10월 말부터 집값 불안 우려 지역을 동별로 선별해 민간택지 분양가상한제를 핀셋 시행하되, 재개발·재건축의 경우에는 관리처분계획인가를 받았거나 신청하고 6월 이내에 입주자모집공고를 하면 제외해 주는 내용이다.
아파트 수분양자에게 시장가격보다 낮은 가격으로 아파트를 공급하게 되면 서민의 주거안정 및 서민에게 불로소득을 가져다 줄 수 있다. 물론 소수의 서민들에게만 이익이 돌아가지만 대부분의 국민들은 나도 앞으로 싼가격으로 아파트를 분양받을 수 있다고 생각한다.
그러나 이런 생각은 망상에 불과하다. 아파트분양 가구수가 그렇게 생각하는 것만큼 많지 않다는 것이다. 그리고 민간택지 분양가상한제가 본격적으로 시행되면 서울지역의 아파트 공급은 위축되고, 기존아파트의 노후화는 가속될 것이다.
과거 민간택지 분양가상한제를 전면 시행한 2007년에 제도시행 전후에 아파트공급 물량을 살펴보면 연평균 아파트분양 물량은 29만 가구에서 24만 가구로 약 17% 감소한 것으로 나타나고 있다.
그리고 분양가상한제는 전반적인 아파트품질의 저하가 우려되고, 주택산업 침체, 관련 산업의 침체, 일자리 감소, 국가경제의 침체로 이어질 가능성이 있다. 수요자들은 이런 부작용을 예측하고, 서울지역의 기존아파트에 대한 수요로 이어져 기존아파트의 가격상승 현상이 나타나고 있다.
과거에도 정부의 인위적인 가격 통제는 긍정적인 면보다는 부정적인 면이 많았다. 분양가상한제가 일시적인 집값 안정에 도움을 줄지 모르지만 근본적인 아파트가격 안정 대책은 아닌 것이다.
즉, 부동산시장과의 대결에서 승자가 될 확률이 높지 않다.
다음은 제3기 신도시건설 정책을 살펴보자. 지난해 9월 서울 집값 급등은 공급부족이라는 전문가들의 지적에 따라 정부는 1차로 수도권 17곳에 3만 5000가구의 공급 계획을 내놓았고, 12월에는 남양주 왕숙·하남 교산·인천 계양 등 3기 신도시 3곳을 포함해 41곳에 15만 5000가구를 공급하는 계획을 발표하였다.
이는 신도시 5개를 포함해 수도권 86곳에 총 30만 가구를 공급하는 계획이다. 수도권에 아파트공급을 통하여 서울의 수요를 분산하게 되면 서울의 아파트가격을 잡을 수 있다는 단순한 논리에서 나온 정책이다.
이제까지 도시의 무질서한 확산을 방지하고자 재산권을 규제한 그린벨트를 해제하여 아파트를 공급하겠다는 발상이다. 물론 국민들에게 양호한 입지에 아파트를 공급한다는 측면이나, 수요자들에게 양질의 주거를 제공한다는 측면에서는 긍정적인 면이 있다.
그러나 제2기 신도시건설은 공급과잉으로 인한 2기 신도시의 집값의 하락, 자족기능의 실현 가능성, 수도권광역교통망 구축을 위한 천문학적 비용의 문제, 서울과 수도권은 인구가 과밀해진 반면 지방의 인구감소로 지방경제의 위축 등의 문제를 해결할 수 있을지 의문이다.
이러한 문제들을 해결하지 못하면 제1기와 제2기 신도시와 똑같은 전철을 밟을 것이고, 서울의 집값 안정이나, 국토계획의 측면에서 여러 가지 문제를 야기할 것이다. 결국 제3기 신도시건설 계획도 부동산시장과의 대결에서 승자가 될 수 있다는 확신이 부족하다.
따라서 부동산 수요자들은 부동산정책의 변천과정, 실효성 등을 철저히 분석하여 살고 싶은 지역, 거주하고 싶은 주거유형, 생애주기에 따른 자금계획 등을 고려하여 임차전략보다는 소유전략, 직주분리보다는 직주근접 전략을 수립하여 접근하는 것이 삶의 질을 향상시키는데 도움이 될 것이다.
[프로필] 서진형 경인여자대학교 교수 / 대한부동산학회 회장
• 국토교통부 국가공간정보위원회 전문위원
• 국토해양부 민원제도개선협의회 위원
• 국토교통부 공인중개사정책위원회 위원
• 현) 서울시 강서구, 서대문구 도시계획위원회 위원
• 현) 인천광역시 도시재생위원회 위원
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