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상가임대_백유애

[5분특강 시즌2]상가임대⑧상가 구입자금 대출이자 이자비용 인정여부

 

본 강의는 2018년 10월 기준 세법을 적용하여 촬영하였습니다.

매년  또는 수시로 세법이 변경되어 적용 기준이 다를 수 있으므로

자세한 상담은 강사 또는 세무사, 회계사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다. /편집자주

 

법인세법이나 소득세법에성 소득에 대응하는 경비 인정받기 위해서는 일정한 요건을 충족해야 한다.

 

법인세법에서는 그런 경비를 손금이라 부르며 소득세법에서는 필요경비라고 지칭하는데 공통적으로 경비로 인정받기 위한 기본전제는 첫번째 사업의 영위와 관련된 것이어야 한다. 사업의 의미는 이익 또는 자산의 획득을 목적으로 한 계속적이고 규칙적인 활동이라고 해석할 수 있다.

 

두번째 기본전제는 통상성이다. 통상성이란 손실의 발생이나 비용의 지출이 사업의 영위와 관련하여 통상적이어야 하며, 통상성이란 당해 사업에 종사하는 다른 법인 또는 개인이라 하더라도 유사한 상황에서 지출하였으리라고 인정되는 일상적인 것을 말한다.

 

손금(필요경비)의 정의를 내려보면 법인세법상 손금은 자본, 출자의 환급, 잉여금 처분 및  법인세법에서 손금 불산입 항목으로 정한 것을 제외하고 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손비의 금액이며 소득세법에서는 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

 

그렇다라고 한다면 개인사업자가 상가를 구입하기 위해 대출을 받았다면 관련 이자비용은 필요경비가 인정 될수 있을까. 물론 있다. 왜냐하면 기본전제인 사업관련성과 통상성을 충족했기 때문이다.

 

물론 대부분의 사람들이 이에 대해선 많이 알고 있을것이며 당연하다고 생각할 것이다. 그런데 문제는 과연 공동사업자의 차입금에 관련된 이자비용도 인정될 수 있는지 여부다.

 

언뜻 생각하면 공동사업자도 단독사업자와 마찬가지이므로 당연히 인정 될 수 있는 것 아닌가라고 생각할 것인데 여기에는 중요한 사항을 충족해야만 인정될 수 있으므로 주의해야 한다.

 

서두에 손금이나 필요경비의 정의에 대해서 말씀드렸듯이 자본등은 손금불산입 항목으로 법인세법에서 정하고 있다. 손금이란 순자산을 감소시키는 손비의 금액이므로 출자와 관련되어 발생된 금액은 손금으로 인정 될 수 없는 것이다.

 

그렇다라고 한다면 공동사업자의 차입금이 만약 출자하기 위하여 차입한 이자비용이라면 이는 자본의 출자와 관련된 이자비용에 해당되어 필요경비가 인정 불가하다.

 

단, 출자를 위한 차입금 외에 당해 공동사업을 위하여 차입금한 차입금의 이자라면 이자비용으로 필요경비가 인정될수 있다. 이에 해당하는지 여부는 공동사업 구성원간에 정한 동업계약의 내용 및 출자금의 실제 사용내역등에 따라 판단해야 하는 것이라 생각된다.

 

실제 이를 판단하기에는 현실에서 많은 애로사항이 있는데 결론을 내리자면 공동사업자가 출자금을 충당하기 위해 대출받은 것은 필요경비 불산입되며 공동사업자가 각 각 출자금을 이행한 뒤 부동산 임대를 위하여 부동산 구입을 위해 차입한 경우라면 필요경비에 산입된다 할수 있다.

 

동업계약일을 기준으로 각자 자기자본의 투자금액 및 타인자본의 투자금액, 그리고 손익분배비율등을 정확히 기재하여 동업계약서를 작성하는 것이 중요하다 하겠다.

 

[백유애 세무사]

  • (전) 한국씨티은행 PB
  • (전) 태원세무법인 근무세무사

 

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