본 강의는 2018년 10월 기준 세법을 적용하여 촬영하였습니다.
매년 또는 수시로 세법이 변경되어 적용 기준이 다를 수 있으므로
자세한 상담은 강사 또는 세무사, 회계사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다. /편집자주
상가를 임대하기 위해 투자를 계획하셨다면 좋은 상가를 선택하여 계약을 한다. 막상 계약을 할때는 준공전 선분양이기 때문에 이 상가가 준공때까지 아무런 문제없이 잘 완공이 될 수 있을까 걱정이 많을 것이다. 오늘은 상가를 분양받기 위해 계약시 주의해야 할 점에 대해서 알아보고자 한다.
상가는 시행사나 시공사 부도시 주택에 비해 보호장치가 아파트등 주택에 비해 약해 피해발생 가능성이 높다. 그래서 계약전 시행사나 시공사의 재무건전성등을 따져봐야한다.
시공사의 부도로 인해 공사가 중단되는 경우 분양시기가 연기 될수 있으며 그에 따라 중도금대출등의 대출이자가 늘어날 수 있다.
요즈음에는 신탁계약이나 분양보증등을 반드시 들도록해서 과거보다 안정성이 높아졌다. 그렇기 때문에 계약하기전 시행사나 시공사의 신용도 및 건축허가 대지소유권확보등을 검증하는 작업이 필요하다. 참고로 시공사 도급순위는 대한 건설협회에서 매년 7월마다 홈페이지를 통해 발표하고 있다.
그럼 이제 정확한 용어의 정의를 알아보고자 한다.
시행사란 모든 공사의 전 과정을 책임맡아 관리하는 회사를 말한다. 예를 들어 아파트의 경우 계약자와의 계약에서부터 입주까지의 모든 과정 을 관리하게 되는 곳이 시행사이다.
시공사란 시행사로부터 발주를 받아서 단순 공사만을 담당하는 곳을 말한다. 예를 들어 아파트를 건설하는 업체를 시공사라 한다.
분양대행사란 일정한 수수료를 받고 시행사와 계약한 분양전문회사이다. 계약에 따른 모든 책임은 시행사에 있다.
신탁사란 소유자(시행사)가 자신의 자산관리를 통째로 맡겨놓은 회사로 시행사와 시공사의 중간에서 자금관리를 해주며 시행사는 신탁사를 통해 이익을 배분받는다.
계약할때 최종 점검할 사항은 분양계약서에 계약자가 시행사인지 확인해야 한다. 분양자가 법인일때는 계약을 체결하는 사람이 회사를 대표할 권한이 있는 사람인지 확인후 반드시 회사 또는 대표자의 이름을 계약서에 기재하고 법인 인감을 받아야 한다. (날인만 돼있으면 무효)
분양자의 재정상태를 확인해야한다. 건물부지 저당권, 가압류여부, 입주예정일에 대한규정 및 불이행에 대한 지체보상금 약정등을 확인한다.
[백유애 세무사]
- (전) 한국씨티은행 PB
- (전) 태원세무법인 근무세무사
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