본 강의는 2018년 10월 기준 세법을 적용하여 촬영하였습니다.

매년  또는 수시로 세법이 변경되어 적용 기준이 다를 수 있으므로

자세한 상담은 강사 또는 세무사, 회계사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다. /편집자주

상가를 임대하는 경우 임차인이 임차료를 연체하는 경우 임대인에게 발생하는 소득세법상 부가가치세법상 의무에 대해서 알아보고자 한다.

과연 임차인이 임차료를 연체하여 임대인은 실질적으로 소득이 발생한 금액이 없다면 세법상 아무런 납부의무가 발생하지 않는것일까? 소득이 없는곳에 과세도 없지만 세법에서는 소득이 없다라고 볼수 있는 여러 가지 사정을 인정받아야 한다.

우선 소득세법상 임대소득의 수입시기에 대해 알아보자

계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여 진 것은 약정주의에 의해 그 정하여진 날을 수입시기로 보며 그이외의 경우에는 현금주의에 의해서 그 지급을 받은날에 임대소득의 수입시기로 보아 소득금액에 대한 납세의무를 부여하고 있다.

그렇다라고 한다면 약정주의에 의해 임대소득의 수입시기에 해당하는 경우 만약 임차인이 임차료를 연체하고 있다 하더라도 임대인에게 임대소득이 귀속된 것으로 보아 소득금액을 신고하여야한다.

하지만 예외가 있는데 채무자의 도산등으로 인하여 회수불능이 되어 장래 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 될 것이 객관적으로 명백하다면 소득이 없음을 인정받을 수 있다. 이에 해당하려면 연체된 임차료를 보증금등에 차감하여도 더 이상 징수할수 있는 방법이 없고 임차인에게 독촉장이나 법적인 절차가 진행중임을 확인할수 있는 서류등 실현 불가능성을 객관적으로 입증할수 있어야 한다.

이렇게 끝까지 회수 못한 채권이 일정요건을 충족하는 경우 비용처리는 가능하게 된다. 소득세법상 소득으로 본다면 당연히 부가가치세법상도 함께 문제가 될 것이다.

부가가치세법상 임대는 용역의 제공으로 보는데 부가가치세법상 용역의 공급시기는 통상적인 경우는 역무의 제공이 완료되는 때이며 장기할부조건인 경우는 각 부분의 대가를 받기로 한 때, 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 계속적으로 제공하고 선납으로 받은 경우는 예정신고기간, 과세기간종료일이다. 

예를들면 헬스클럽이용권, 부동산임대용역이 있으며, 간주임대료는 예정신고기간 또는 과세기간 종료일에 용역의 공급시기로 보아 이때에 세금계산서 발행의무가 있으며 해당 공급가액에 해당하는 금액에 대한 부가가치세 납부 의무가 있다.

용역의 공급자는 부가가치세를 징수하여 납부할 의무가 있으며 실질적으로 징수했는지 여부는 따지지 아니하고 징수를 못한 부분은 공급자와 공급을 받는자간의 채권 채무관계일 뿐이기 때문이다. 다만 그 이후 대손세액공제 요건에 해당되면 부가가치세를 공제(환급)받을 수 있다.

[백유애 세무사]

• (전) 한국씨티은행 PB
• (전) 태원세무법인 근무세무사

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]