부동산 시장과 경제전망
2014년 부동산 매매시장은 앞을 예측하기 어려운 안개 속 보물찾기 한 해였다고 생각된다. 그러면서도 지역별, 물건별 변화가 큰 한해였다. 하반기 신규분양주택시장은 과열조짐까지 보였으나 기존주택시장은 여전히 힘을 쓰지 못하는 상황이었으며 재건축시장은 사업 속도에 따라 냉온차가 뚜렷한 한 해였다. 그러나 임대주택시장은 여전히 전세가격이 꾸준히 오르거나 반전세 또는 월세로 전화되는 시장이었다. 이러한 현상은 주택시장의 구조적 변화와 경기침체가 맞물리면서 나타난 현상이라고 생각한다. 특히, 부동산시장도 국내경기상황이나 세계경제의 흐름에 영향을 받기 때문에 더욱 미래에 대한 불확실성이 커지면서 나타난 현상일 것이다.
돌이켜 짚어보면 세계경제는 2014년 상반기 위축되었던 경제가 하반기 들어서면서 완만하지만 회복추세를 이어가는 것으로 보였으며 미국과 일본의 경제지표들이 개선되고 중국도 안정적인 성장을 재개하는 모습이었다. 특히, 2015년에도 세계경제는 각 연구원에서 발표한 자료에 의하면 완만한 회복 흐름을 보일 전망이며 2008년 금융위기 이후 세계경기의 향방을 주도하고 있는 미국의 경기상승 흐름이 계속될 것으로 예측하고 있다. 유럽 역시 성장을 중시하는 경제정책 기조가 확산되면서 국제금융시장의 안정성도 유지될 것으로 예상된다.
그러나 각 연구원에서 발표한 내용을 보면 선진국이 주도하는 경기회복세가 평균 4%대 성장 재현은 못할 것이라고 예상하고 있어 글로벌 위기 이전과 같은 자산가격 거품이나 개발도상국으로의 대규모 자본이동, 세계교역 고성장을 기대하기는 어렵다고 예상하고 있다. 따라서 세계교역은 미진한 회복에 머물고 중국경제도 완만한 하향추세를 지속하면서 개발도상국의 성장세는 정체될 것이라고 전망했다.
우리 경제는 어떨까? 2014년 1분기를 저점으로 회복국면에 들어선 것으로 추정되지만 경기상승 속도는 과거 회복기의 절반 수준으로 매우 느리다는 평가다. 그래서 향후 국내경기의 회복기조 자체는 느리지만 이어질 가능성이 크다. 미국을 중심으로 세계경제가 호전되면서 우리 수출이 소폭 개선되고 국내외 금융시장 안정에 따른 불확실성 축소, 정부의 강도 높은 경기부양책으로 내수 심리도 다소 개선될 전망이다. 하지만 글로벌 금융위기 이후 국내외 경제의 구조적인 변화들은 여전히 우리 경제의 빠른 성장을 제약하는 요인이 될 것이다. 수출이 경기를 주도하면서 내수를 견인하던 과거의 경기상승 메커니즘이 재현되기는 어려울 것이며 내수회복도 완만한 수준에 그칠 전망이다.
올해의 경제성장률은 지난해보다 조금 개선된 3.9%로 소폭 높아질 것으로 예상한다. 물론 미국의 저금리 시장은 하반기부터 상승세로 돌아설 가능성이 예상되지만 이것이 바로 우리 금융시장에 영향을 미치지 않을 것으로 예상되어 저금리 기조는 당분간 이어질 것이다. 따라서 정부의 부동산시장 활성화 영향으로 거래나 가격상승이 조심스럽게 예상되지만 전세가격 상승은 공급보다 수요가 많아 당분간 지속될 것으로 예상한다.
2015년 부동시장 전망
대내외적으로 불리한 경제여건에도 불구하고 2014년 하반기 주택거래 정상화를 위한 각종 대책은 서울·수도권 부동산시장에 반전의 기회를 만들었으며 1인 가구의 증가와 약 950만 명에 달하는 에코세대의 적극적인 시장진입으로 2015년도 상반기 부동산시장은 다소나마 활성화될 것으로 예측된다. 특히, 각 연구원의 보고서에 의하면 2015년 부동산시장 전망이 모두 긍정적인 전망으로 나타났으며 2014년보다는 소폭이지만 매매시장도 상승할 것이라고 예상하고 있다.
이는 각종 규제완화 정책으로 수요자들이 받는 혜택이 증가하고 있으며 택지개발촉진법 폐지 등 신규 대규모 택지공급이 한시적으로 제한되어 5년 미만의 신축아파트 선호도가 증가할 것으로 예상되고 있다. 그러나 전월세시장은 물량 부족현상이 지속되어 상승 곡선을 이어갈 것으로 전망된다. 정부에서도 치솟는 전셋값을 당장 안정시킬 수 있는 뚜렷한 대안은 없어 공공 및 민간부분의 임대주택공급 장려책을 지속적으로 추진할 것이다. 게다가 시장은 저금리 기조로 인해 집 주인들은 수익성 높은 전세보다 보증부 월세 또는 월세를 선호하기 때문에 전세물량은 더욱 부족한 현상이 나타날 것이다.
그러므로 주택시장이 본격적으로 상승할 수 있는 시기는 정부의 노력에도 불구하고 부동산3법 등 국회 처리가 남아있어 상반기보다 하반기가 될 가능성이 크며 서울·수도권지역의 매매시장은 전년대비 약
2~3%정도 상승할 것으로 예상된다. 전세시장역시 이보다 높은 3~4%정도가 될 가능성이 높다. 지방의 매매시장과 전세시장은 지역별 편차가 나타날 것이지만 전반적으로 전년대비 강보합세를 나타낼 것이다.
따라서 실수요자라면 서울의 경우 위래 신도시 등 신규분양주택시장과 재건축분양시장 등 미래가치가 있는 정비사업지구에 투자하는 것이 좋을 것이며 수도권지역의 경우 하남과 동탄 신도시의 분양시장이
나 분양가격보다 낮은 가격으로 거래가 이뤄지는 신도시 즉, 김포신도시나 파주 운정신도시, 양주, 청라신도시 등에 눈을 돌릴 필요성이 있다. 또한 개발호재가 있는 수도권의 KTX, GTX가 지나가는 주변지역을 역시 눈여겨 볼 필요가 있다.(의정부-청량리-삼성-과천-금정, 일산 킨텍스-연신내-삼성-성남-용인-동탄, 청량리-서울역-신도림-부평-송도, 수서-평택 등)
이밖에도 고양, 파주, 용인 등 미분양 물량이 남아있는 지역은 가격이 낮게 형성되어 있어 상승여력이 많으므로 실수요자 입장에서는 호재일 수 있다. 그리고 수익형 부동산에 관심이 있는 투자자는 최근 과장
광고가 많으므로 도심지의 오피스텔과 상가를 제외하고는 투자에 신중을 기해야 한다. 마지막으로 재건축시장은 규제완화 영향으로 강남 및 목동을 중심으로 기대감이 상승되고 있으나 향후 부동산3법 등이
어떻게 처리되는냐에 따라 희비가 엇갈릴 수 있어 투자에 신중을 기할 필요가 있다.
결론적으로 2015년 부동산시장은 대외변수의 불확실성이 사라지고 국내경기가 살아난다면 가격 상승폭은 더 커질 것이지만 대내외 경제의 불학실성이 커지고 국내경기가 침체로 이어진다면 2015년도 지난해
와 마찬가지로 지역별 편차는 있겠지만 부동산시장은 전반적으로 고전을 면치 못할 것이다. 이제 또 한 해가 시작되었다. 모든 사람들이 새해에 새 희망으로 한해를 출발하듯 필자도 금년에는 부동산시장이 살아나서 우리나라 경제가 좋아지기를 바라는 마음 간절히 기도한다.
권대중 부동산학박사, ㈔대한부동산학회 회장 djk1129@mju.ac.kr
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