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[전문가칼럼] 2021년 부동산 세금 폭탄 재테크·세테크 절세 비법!

 

 

 

(조세금융신문=권동용 평생세무교육원 원장) 금년에 개정된 부동산 중과세금 중심

 

다주택자 및 단기양도에 대하여 세금 폭탄으로 중과되는 부분과 1세대 1주택자에 대한 비과세 요건이 강화되었으므로 양도소득세 관련 세법을 잘 알고 있어야 재테크·세테크·절세를 할 수 있을 것이다.

 

1세대 1주택자 비과세 요건 강화

 

먼저 1세대 1주택자의 비과세 요건에 대하여 알아보면, 그동안 여러 개(1세대 2주택 이상자)의 주택을 보유하고 있다가 다른 주택을 모두 양도하고 나머지 1개의 주택(비과세 요건 충족)을 곧바로 양도하여도 비과세 혜택을 받을 수 있었다.

 

그러나 금년부터는 1세대 2주택 이상자가 다른 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(주택·오피스텔의 용도변경 포함)]하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간(2년 이상)을 기산하므로 비과세 요건 판정시 특히 조심하여야 한다. 다만, 일시적 2주택 등 부득이한 사유로 인한 비과세 특례를 받는 경우에는 예외로 한다.

 

고가주택의 장기보유특별공제 요건 강화

 

또한 1세대 1주택자의 고가주택(비과세대상에서 제외되는 고가주택)에 대하여는 그동안 양도차익 계산시 9억원의 공제와 2년 이상 거주한 주택의 경우에는 장기보유특별공제(3년 이상 보유부터)를 연 8%씩(한도 80%) 공제하던 것을, 금년부터는 보유기간별(3년 이상 보유) 연 4%씩의 공제율로 계산한 금액과 거주기간별(2년 이상 거주) 연 4%씩의 공제율로 계산한 금액을 합산하여 공제(한도 80%)하도록 공제 요건을 강화하여 실수요자 위주로 개정하였다.

 

1세대 1주택 비과세 판정시 분양권 주택수 포함 여부

 

종전에는 1세대 1주택 비과세 판정시 조합원입주권에 대해서만 주택수에 포함하여 비과세 여부를 판정하였지만, 금년부터는 분양권에 대해서도 주택수에 포함하여 비과세 여부를 판정하도록 개정하였다. 이 경우 분양권 취득 후 3년 내에 종전주택을 양도하는 경우 등 예외적인 경우에는 비과세가 적용되도록 하였다.

 

분양권

「주택법」 등에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함)를 말한다[건축물의 분양에 관한 법률, 공공주택특별법, 도시개발법, 도시 및 주거환경정비법, 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법, 산업입지 및 개발에 관한 법률, 주택법, 택지개발촉진법]

 

거주주택의 양도기한 신설

 

2020년 7월 10일 이전에 장기임대사업자 등록 신청을 한 주택이 장기임대사업자의 등록이 말소된 이후 5년 이내에 거주 주택(2년 이상 보유 및 2년 이상 거주)을 양도한 경우에 한하여 비과세되도록 요건을 강화하였다.

 

이 경우 자진말소·자동말소된 경우 및 재개발사업 등으로 새로 취득한 주택이 임대의무기간 미충족시에도 추징이 안되도록 보완 조치를 하였다. 또한 2020년 8월 18일 이후 장기임대사업자 등록 신청하는 분부터는 종전 8년 이상 임대에서 10년 이상 임대(아파트 및 단기에서 장기로 변경신고한 주택은 제외)로 임대기간을 상향조정하였다.

 

농어촌주택 등 취득자에 대한 일반주택 양도시 과세특례 적용요건 합리화

 

종전 농어촌주택 등 취득자에 대해서는 대지면적이 660㎡(200평) 이내에 한하여 비과세 특례를 적용하였으나, 금년부터는 대지면적 660㎡(200평) 이내의 면적기준을 폐지하여 적용요건을 완화하였다.

 

다가구주택을 다세대주택으로 보아 중과한 경우

 

「주택법」 상 다가구주택은 단독주택으로 보고 다세대주택은 공동주택으로 본다. 요즘 과세관청에서는 다가구주택(3개층)의 옥탑을 주택으로 사용하여 4개층이 되거나, 공부상 3층·4층·5층이 다가구주택(3개층)이고 2층이 근린생활로 되어 있었지만 2층을 주택으로 실제 사용하여 4개층이 된 경우 등은 다세대주택(공동주택)으로 보아 다주택자로 중과(*가산세 포함하여 보통 몇 억원씩 추징되고 있음)하고 있으므로 주택 판정시 신중하게 판단하여 중과세를 당하지 않도록 하여야 한다.

 

조정대상지역 내의 다주택자 중과세율 인상

 

조정대상지역내의 다주택자(주택수 계산시 분양권도 포함: 2021.1.1. 이후 취득분)가 금년 6월 1일 이후 양도한 경우에는 최고 중과세율을 적용한다. 이 경우 조정대상지역 내의 2주택자는 양도소득세 최고 65%[누진세율(6%~45%)+20%]와 개인지방소득세 6.5%로 합계 71.5%의 중과세금을 납부하여야 하고, 조정대상지역 내의 3주택 이상자는 양도소득세 최고 75%[누진세율(6%~45%)+30%]와 개인지방소득세 7.5%로 합계 82.5%의 중과세금을 납부하여야 한다.

 

또한 분양권은 주택수에 포함되므로 분양권 이외의 다른 주택을 양도할 때는 중과대상이 되지만, 분양권을 양도할 때는 해당 분양권은 중과대상이 아니다.

 

2년 미만의 단기 양도주택 등에 대한 세율 인상

 

금년 6월 1일 이후 양도한 2년 미만의 단기 양도주택 등은 주택수에 관계없이 세율이 대폭 인상된다. 구체적으로 1년 미만인 주택·조합원입주권·분양권은 양도소득세 70%와 개인지방소득세 7%로 합계 77%의 단기 중과세금을 납부하여야 하고, 2년 미만인 주택·조합원입주권·분양권의 경우에도 양도소득세 60%와 개인지방소득세 6%로 합계 66%의 단기 중과세금을 납부하여야 한다.

 

이 경우 분양권에 대해서는 2년 이상인 경우에도 양도소득세 60%와 개인지방소득세 6%로 합계 66%의 중과세금을 납부하여야 함에 유의하여야 한다.

 

일반 양도소득세 최고세율 인상 및 과세표준 조정

 

종전 과세표준 5억원 초과한 경우에는 최고 42%였으나, 금년부터는 5억원 초과 10억원 이하는 42%이고 10억원 초과한 경우에는 최고 45%로 상향 조정하였다.

 

토지 부동산 투기 근절 세금대책

 

현행 1년 미만 단기 토지 보유자는 50%의 세율을 적용하고 있지만 정부에서는 투기적 토지거래를 축소 예방 차원에서 내년(2022년)부터는 양도소득세 70%와 개인지방소득세 7%로 합계 77%의 중과세율을 인상하기로 개편안을 발표(2021.3.2.)하였다.

 

또한 2년 미만인 단기 토지 보유자도 양도소득세 60%와 개인지방소득세 6%로 합계 66%의 중과세율로 인상하기로 하였다. 비사업용 토지 양도시 현행 ‘중과세율’[누진세율(6%~45%)+10%]이던 것을 내년부터는 ‘중과세율’[누진세율(6%~45%)+20%]로 세율을 인상하고 장기보유특별공제(한도 30%)도 적용 배제하여 토지 부동산 투기 근절이 되도록 할 예정이다[*지정지역:‘중과세율’+10%].

 

또한 주말농장용 농지는 그동안 사업용 토지로 보아 중과에서 제외하던 것을, 앞으로는 비사업용 토지로 보아 중과하기로 하였다.

 

한편 택지개발 등 공익사업에 따른 토지 양도시 기(旣) 보유한 토지의 경우 사업용 토지로 간주하는 토지 범위를 사업인정고시일로부터 2년 이전에서 5년 이전으로 요건을 강화(*현재는 사업인정고시일 2년 이전 취득시 사업용으로 간주하여 중과 배제)하고, 법령 시행 이후 신규로 취득한 토지 중 양도시점 기준 비사업용 토지일 경우 취득시기와 관계없이 양도소득세 중과세율을 적용하고 양도세 감면대상에서도 제외(*현재는 사업인정고시일 2년 이전 취득시 양도소득세 감면 혜택)하기로 하였다.

 

절세를 위하여

 

부동산 8·2 대책(2017년), 9·13 대책(2018년), 12·16 대책(2019년), 7·10 대책(2020년), 3·29 대책(2021년) 등으로 주택의 비과세와 중과 및 토지 중과 등 부동산 세금이 최근 매우 복잡하게 개정되었으므로, 세금 폭탄을 피하기 위해서는 세무전문가와 상담 후 재테크·세테크·절세 전략을 짜기 바란다.

 

[프로필] 권동용 (주)권동용평생세무교육원 대표이사/원장

• 홍익대학교 세무대학원 초빙교수

• 연세대학교 미래교육원 초빙교수

<저서>

• 양도소득세실무해설(개정증보32판, 세연T&A)

• 부동산의 세법강좌(사법행정문화원)

• 재산제세 주요실무(시사판례사)

 

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