이번에 정부는 투기수요를 억제하고 실수요자를 보호하기 위하여 수도권에 공공택지를 개발하고, 도심 내 규제를 완화(상업지역 주거비율 및 준주거지역 용적률 상향 등)하여 공급을 확대하기로 했다. 이와 관련하여 종합부동산세와 양도소득세의 중과에 대하여 절세 비법을 알아보자.
종합부동산세 세율 추가 인상
중과대상 주택(3주택 이상자 및 조정대상지역 내 2주택자)은 종합부동산세의 세율을 현행 0.5~2.0%에서 0.6~3.2%(당초정부안：0.5%~2.8%)로 인상하기로 하였다. 이 경우 재산세와 종부세를 합친 총액이 전년도 세액의 150%를 넘지 않도록 제한한 세부담상한액 한도도 300%로 인상하기로 하였다.
또한 일반주택(1주택자나 조정대상지역 외 지역의 2주택자)도 0.5~2.0%에서 0.5~2.7%로 인상하기로 하였다. 이 경우 세부담상한액 한도는 종전과 같이 150%를 유지하기로 하였다.
종합부동산세 공정시장가액비율 추가 상향조정
공정가액비율은 주택공시가격에서 6억원(1주택자：9억원)을 뺀 후 공정시장가액비율을 곱하여 종부세 과세표준을 산정할 때의 비율을 말한다. 당초 정부는 현행 80%에서 연 5%p씩90%(2019년：85%, 2020년：90%)까지 인상하려고 하였으나, 현행 80%에서 연 5%p씩 100%(2019년：85%, 2020년：90%, 2021년：95%, 2022년：100%)까지 추가인상하기로 하였다.
※ 적용시기 → 2019.1.1 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용
조정대상지역 신규취득 임대주택 종합부동산세 과세
8년 이상 장기임대등록한 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)에 대하여는 종합부동산세를 합산배제하여 비과세를 하고 있으나, 앞으로는 1주택 이상자가 조정대상지역 내에 새로 취득한 주택에 대하여는 임대등록을 하여도 종합부동산세를 합산하여 과세하도록 하였다.
※ 적용시기 → 2018.9.14 이후 새로 취득하는 주택부터 적용(대책발표 전 매매계약 체결 + 계약금 지불한 경우 종전규정 적용)
고가 1주택자 장기보유특별공제 요건 강화
“장기보유특별공제액”이란 토지·건물을 3년 이상 보유한 경우에는 양도소득금액에 10~30%(매년 3%씩, 10년 이상：한도 30%, 2019년 이후는 매년 2%씩, 15년 이상：한도 30%)를 공제한 후 양도소득기본공제(250만원)를 차감하고 양도소득세 과세표준을 산정할 때 적용한 공제율을 말한다.
현재는 고가(실거래가 9억원 초과) 1주택자는 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최대 80%(매년 8%씩, 10년 이상：80% 한도)까지 장기보유특별공제를 적용하고 있지만, 똘똘한 1채의 투기수요를 억제하기 위하여 2년 이상 거주한 경우에 한해 장기보유특별공제 80%(매년 8%씩, 10년 이상：80% 한도)를 적용하기로 하였다.
이 경우 2년 미만 거주시는 일반 장기보유특별공제(2019년 이후는 매년 2%씩, 15년 이상：한도 30%)를 적용한다.
※ 적용시기 → 2020.1.1 이후 양도하는 분부터 적용
조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 단축
1세대 1주택의 비과세 요건에는 원칙적으로 2년만 보유하면 되지만, 2017.8.3 이후 조정지역 내에서 취득한 주택은 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에만 비과세가 되는 것이다.
이 경우 일시적 2주택자의 비과세 요건은 종전주택을 취득한 후 1년이 경과한 후에 신규주택을 취득한 경우 종전주택을 3년 이내에 양도하면 양도소득세를 비과세해 주었다. 그러나 이번 개정안에는 조정대상지역 내의 일시적 2주택자(조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택을 취득한 자)는 신규주택 취득 후 2년 이내에 종전주택을 양도해야 양도소득세를 비과세하도록 중복보유 허용기간을 단축하였다.
※ 적용시기 → 2018.9.14 이후 새로 취득하는 주택부터 적용(대책발표 전 매매계약 체결 + 계약금 지불한 경우 종전규정 적용)
조정대상지역 신규취득 임대주택 양도소득세 중과
조정대상지역 내의 다주택자가 8년 이상 장기임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)을 양도한 경우에는 양도세를 중과에서 제외하였다.
그러나 이번 개정안에는 1주택 이상자가 조정대상지역 내에 새로 취득한 주택을 임대등록한 경우에도 양도세를 중과(2주택：누진세율 + 0%p, 3주택 이상：누진세율 + 20%p)하도록 하였다.
※ 적용시기 → 2018.9.14 이후 새로 취득하는 주택부터 적용(대책발표 전 매매계약 체결 + 계약금 지불한 경우 종전규정 적용)
등록 임대주택 양도세 감면 가액기준 신설
장기일반민간임대주택(종전 준공공임대주택) 등에 대한 양도세의 과세특례(8년 이상 임대：장기보유특별공제 50%, 10년 이상：70%) 및 세액감면(10년 이상 임대：양도세 100% 감면)을 적용한 경우에 그동안 등록한 임대주택에는 가액기준이 없이 면적기준인 국민주택규모 이하에 대해 양도세를 과세특례(기간 제한 없음) 및 세액감면(2015.1.1.~2018.12.31까지 취득하고 취득일부터 3개월 이내 임대등록하는 분에 한해 적용)을 하였지만, 앞으로는 임대 개시 당시 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용하도록 가액기준을 신설하였다.
※ 적용시기 → 2018.9.14 이후 새로 취득하는 주택부터 적용(대책발표 전 매매계약 체결 + 계약금 지불한 경우 종전규정 적용)
조세행정 강화
앞으로 정부에서는 부동산 투기 및 고액 재산가의 편법·탈법, 상속·증여 등에 대한 자금출처 조사 및 세무조사를 지속적으로 강화하기로 하였고, 부동산가격의 조작, 허위거래 등 시장교란행위에 대하여 모니터링 강화 및 관련 정보를 공유하기로 하였다.
또한 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통한 다주택자 임대소득에 대하여 과세관리를 강화 하기로 하였으므로, 임대사업자 등록을 하여 가산세를 추가로 추징당하지 않도록 하기 바란다. 이와 같이 정부에서는 세금(종합부동산세 및 양도소득세)의 중과, 주택담보대출의 제한, 수도권의 주택공급을 확대하여 주택시장의 투기를 억제하고 서민주거안정을 목표로 실수요자를 보호하기로 하였다. 특히 세금(종합부동산세 및 양도소득세)의 중과에 대하여는 난해한 분야이므로, 꼭 세무전문가와 미리미리 상담하기 바란다.
[프로필] 권 동 용
• (주)권동용평생세무교육원 대표이사/원장
• 홍익대학교 세무대학원 초빙교수
• 연세대학교 미래교육원 초빙교수
＜저서＞
• 양도소득세실무해설(개정증보31판, 세연T&A)
• 부동산의 세법강좌(사법행정문화원)
• 재산제세 주요실무(시사판례사)
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