(조세금융신문=고승주 기자) ‘평당 1억원’으로 떠들썩하게 했던 아크로리버파크·반포주공 1단지는 벌써 옛말이 됐다. 강남 아이파크삼성이 평당 1억3000만원으로 평당 1억원을 넘어서면서 서울 집값이 이미 상상 위에 있음을 말한다.

 

정부가 손을 놓은 것은 아니다. 지난해부터 올해까지 총 일곱 차례의 부동산대책이 그 흔적이다. 그러나 기존 대책들은 점진적이었고, 시장에 내성만 길러줬다.

 

9·13 부동산대책은 그간 정부가 어떤 교훈을 얻었는지 명백하게 보여준다. 종부세 최고세율은 3.2%까지 올렸고, 다주택자에 대해서는 대출길을 막았다. 미등록 임대사업자에 대해서도 충분히 대응이 가능하다는 것까지 내보였다.

 

대출규제가 부동산 투기의 방파제라면, 보유세는 방파제를 넘어온 물을 빼는 배수로 역할을 맡고 있다. 집값이 급등한 43개 조정대상지역의 경우 종합부동산세 최고세율 2.7%와 0.5% 중과를 합쳐 총 3.2%의 세율이 적용된다.

 

3~6억원 구간을 신설해 0.7%의 세율을 적용하고, 6~12억원은 1.0%, 12~50억원은 1.4%, 50∼94억원은 2.0%, 과표 94억원 초과는 2.7%까지 끌어 올린다. 조정대상지역에 한해 종부세 0.5% 중과를 2주택이상자까지 확대한다.

 

조정대상지역은 최근 3개월 주택가격 상승률이 물가상승률의 1.3배, 2개월 이상 평균 청약경쟁률 5대1 초과, 3개월간 분양권 거래양 전년 동기 대비 30% 이상 증가한 곳으로 서울 전 지역, 세종, 경기(과천, 성남, 하남, 고양, 광명 등), 부산(해운대, 연제, 동래 등), 대구 수성 등 43곳이 지정돼 있다.

 

과세표준 3~6억원 구간 신설의 의미는 크다. 부동산 단기 투기는 고가 대형주택이 아닌 매매가 많은 중소형 매물에 집중된 탓이다.

 

세부담 상한은 300%까지 올라간다. 단기급등에 대한 차익을 거둬가겠다는 것이다. 조정대상지역이 아닌 곳은 현행 150%를 적용받는다.

 

논란이 많았던 공정시장가액비율은 2022년까지 연 5%p씩 인상해 최종적으로는 폐지하기로 방침을 정했다. 당초 정부안은 공정시장가액비율을 연 5%씩 90%까지만 올리기로 했다.

 

 

정부 추산치에 따르면 1세대1주택자의 경우 재산세와 종부세를 합친 추가적인 세부담은 ▲시가 18억원(과표 3억원) 주택 보유자는 기존보다 10만원 ▲23.6억원(과표 6억원) 주택 106만원 ▲34억원 주택(과표 12억원) 357만원 ▲50억원 주택(과표 21억원) 867만원 ▲102억원 주택(과표 50억원) 2480만원 ▲181억원 주택(과표 94억원) 5762억원 등이다.

 

조정대상지역 다주택자의 경우 ▲시가 14억원 주택(과표 3억원)은 50만원 ▲19억원 주택(과표 6억원) 228만원 ▲30억원 주택(과표 12억원) 717만원 ▲46억원 주택(과표 21억원) 1686만원 ▲98억원(과표 50억원) 주택 5072만원 ▲176억원 주택(과표 94억원) 1억1591만원으로 올라간다.

 

1인당 증세효과는 154만원으로 앞선 7월 보유세 개편안(1인당 55만원)보다 세 배 가까이 늘었다.

 

기존 안보다 대폭 강화된 모습이지만, 세수 효과는 제한적이다. 2016년 국세통계에 따르면, 종부세 납세 대상자 27만3555명 중 과표 3억원 이하 인원은 20만3999명으로 전체의 74.6%를 차지한다.

 

▲과표 3~6억원 4만4052명(16.1%) ▲과표 6~12억원 1만9503명(7.1%) ▲과표 12~20억원 4209명(1.5%) ▲과표 20~50억원 1553명(0.6%) ▲과표 50~94억원 155명(0.0005%) ▲과표 94억원 초과 84명(0.0003%) 정도다.

 

상위 구간 대상자가 적다 보니 과표 3~6% 구간을 신설하지 않았다면, 세수효과가 미미했을 가능성이 상당했던 것이다.

 

정부가 추산한 종부세 증세로 인한 추가세수도 연간 4200억원 정도다. 앞서 한국납세자연맹이 분석한 연간 담뱃세 증세 효과 4조4500억원의 10분의 1 수준이다.

 

정부도 종부세 하나만 가지고 접근한 것은 아니다. 1주택 이상 보유자가 14일부터 조정대상지역 내 새로 취득한 주택에 대해서는 임대등록 시 양도세를 중과하고 종합부동산세를 합산과세하고, 등록 임대주택에 대한 양도세 감면도 임대개시 시 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 주택만 적용하기로 했다.

 

장기보유특별공제(이하 장특공제)에서도 실거주 요건을 강화했다. 장특공제란 1주택자가 3년 이상 해당 주택을 보유했을 경우 보유기간에 따라 집을 팔 때 24~ 80%까지 양도세를 깎아주는 제도를 말한다.

 

 

앞으로는 2년 미만 거주 시 15년을 넘게 보유해도 30% 정도의 공제만 받게 되며, 2년 이상을 자가소유주택에서 거주해야 장특공제를 받을 수 있다. 적용은 1년간 유예기간을 두어 2020년 1월 1일 양도분부터 적용한다.

 

불가피한 사정으로 조정대상지역 내 2주택자가 된 사람은 신규주택 취득 후 2년 내 기존주택 팔아야 양도세를 면제받을 수 있다. 기존에는 매각시한을 3년까지 허용했었다.

 

집 살 기회는 무주택세대에게

부동산 가격 안정정책의 방향성은 공급상황에 따라 두 가지로 나뉜다. 시장에 공급이 부족할 때면, 공급을 늘리면 된다.

 

시장에 충분히 공급이 풀렸을 경우에는 다주택자의 주택 보유·구매를 최대한 막고, 무주택자의 보유를 지원한다.

 

국토교통부가 발표한 자료에 따르면, 2016년 서울 주택보급률은 96.3%로 거의 100%에 근접한 반면, 자가보유율은 45.7%에 불과하다. 반면, 다주택자는 2012년 30만명에서 2016년 37만4000명으로 뛰어올랐다.

 

9·13 부동산대책은 공급을 늘리면서 다주택자의 보유를 줄인다는 다소 모순된 방향성을 갖고 있다. 다주택자에 대한 부담을 늘리더라도 공급을 늘리면, 수요가 집중되기에 부동산 가격하락 속도가 둔화한다.

 

그럼에도 정부는 다주택자에 대한 대출규제·종부세 강화를 추진하면서 수도권에 30만호를 공급할 계획이다. 보유세나 대출규제를 강화해도 매물이 늘어나지 않을 테니 무주택세대가 살 주택을 공급하겠다는 의도에서다.

 

강력한 것은 청약이다. 과거 아파트 청약은 유주택자도 추첨에 따라 당첨될 수 있었는데, 앞으로는 청약 1순위의 지위를 인정받는다.

 

공공택지 분양주택 30만호는 교통여건과 주택수요가 많은 수도권 내 그린벨트 지역 중 보존가치가 낮은 3등급 이하 지역을 개발해 제공할 방침이다.

 

‘무주택세대’에 대한 기준은 더욱 엄격해졌다. 과거에는 분양권·입주권을 가지고 있어도 소유권 등기를 하지 않으면 주택수에 더해지지 않았는데, 앞으로는 청약 당첨된 시점에서 주택소유로 간주한다.

 

무주택세대의 경우 LTV(담보 인정 비율)·DTI(총부채 상환비율)의 변동이 없다. 투기과열지구의 경우 LTV·DTI를 각각 40%씩 적용받고, 조정대상지역의 LTV·DTI는 60%, 50%, 조정대상지역 외 수도권역은 70%·60%, 기타 지역은 LTV 70%만 적용받는다.

 

 

무주택세대가 공시지가 9억원 초과하는 고가주택을 구매할 경우 대출을 받고 2년 내 해당 주택에 실거주하지 않으면, 대출회수에 착수한다.

 

전세자금보증도 소득과 무관하게 이용할 수 있다.

주택공급이 실수요자에게 돌아가도록 전매제한과 거주의무요건이 강화된다. 공공택지 분양주택은 전매제한 기간이 3~8년까지 적용되며, 거주의무 기간은 최대 5년으로 정할 방침이다.

 

다만, 민간택지에 공급되는 분양가상한제 주택은 공공택지공급 주택 전매 제한 기간의 50%만 부과하고, 거주의무 기간은 부여하지 않을 계획이다.

 

 

막히는 지렛대 투자

갭투자란 전세 있는 집을 사서 최소한의 비용으로 집을 사는 방식을 말한다. 예를 들어 9억원 짜리 집의 전세 시세가 6억원이라면, 전세를 끼고 사면 3억원만 부담하면 된다. 전세는 무이자 대출이고, 차후 주택 시세가 오르면 전세금을 올려 받을 수 있기 때문에 사실상 내 돈 없이 고가 주택을 사들이는 묘법으로 시장에 퍼져 있다.

 

전세보증은 이러한 갭투자에 악용되는 경우가 많았는데, 전세 산다고 보증을 받으면 3억원마저 저렴하게 빌릴 수 있기 때문이다. 정부는 다주택자가 공적전세보증을 이용 못하도록 제도를 바꾸었다.

 

 

 

1주택자의 경우는 부부합산 소득 1억원 이하인 경우에만 제공하되, 연소득 7000만원, 맞벌이 신혼부부는 8500만원, 자녀가 있는 세대는 연소득이 8000~1억원 이상인 세대의 경우 보증료율이 올라간다.

 

2주택 이상 보유 시 공적 전세보증 기한만기 연장도 제한된다. 단, 만기 전에 1주택을 제외하고 나머지 집을 처분하면 만기연장이 허용된다.

 

9·13 대책 이전 전세대출보증을 받은 사람에 대해서는 예외적으로 보증 연장을 경과조치하고, 2주택 이상자는 1회에 한해 기존 1주택 초과분을 2년 이내 처분할 경우 연장을 허용해줄 방침이다.

 

민간보증인 서울보증보험도 2주택 이상자에 대해서는 전세보증을 제공하지 않을 계획이다. 1주택자에는 연소득 1억원이 넘어도 제공하는 방안을 검토 중인데 자녀교육·직장 이전 등의 실거주 목적을 지원하기 위해서다. 투기에 악용되지 않도록 보증료율을 올릴 계획이다.

 

금융사는 전세대출에 대해 주기적으로 실거주 및 주택보유수 변동 여부를 확인하고, 실거주가 아닌 경우에는 전세대출을 회수한다. 마찬가지로 다주택자들이 돈 빌려 집을 늘리는 것도 막힌다.

 

 

 

1주택·2주택 세대는 조정대상지역 내 신규주택을 살 경우 주택구입목적의 주택담보대출이 전면 금지된다. 실거주 목적을 제외하고 조정대상지역 내 공시가격 9억원 초과 고가주택 구입 시에는 주택담보대출이 금지된다.

 

위반사례가 적발될 경우 3년간 관련 대출을 전면 제한한다.

 

주택구입의도가 부모봉양 등 불가피한 사유가 있거나 실거주를 위해 일시적으로 2주택자가 된 경우에는 예외가 적용된다. 다만, 신규 주택 매입 후 2년 내 기존 주택을 처분해야 하며, 자녀의 분가, 부모 봉양의 경우 실거주를 전제로 기존 주택의 보유가 인정된다.

 

집을 사려는 목적 외 의료비 등 생활안정목적에서 빌리는 주택담보대출(1억원 한도)도 제한된다. 명목은 생활안정이지만 실제로는 부동산 투자에 쓰는 레버리지 투자를 막기 위해서다.

 

생활안정자금 대출시 1주택 세대는 현행과 동일한LTV·DTI를 적용받지만, 2주택 이상부터는 10%p씩 LTV·DTI가 강화된다.

 

생활안정자금 대출자는 대출기간 동안 주택을 사지 않겠다고 약정에 서명해야 하며, 3개월마다 주택구입 점검을 받게 된다.

 

1주택자의 경우 세입자에게 전세보증금을 돌려줄 목적이라면, 1억원이 아닌 LTV·DTI 한도까지 대출 받을 수 있다. 임대한 집이 공시가격 9억원이 넘는 고가주택이라면, 본인이 해당 주택으로 옮겨 살 때만 임차보증금 반환용으로 주택담보대출을 열어준다.

 

여윳돈이 대출자의 주머니에 들어가지 않는다면, 생활안정목적에서의 대출길은 열어두겠다는 취지다.

 

대책 발표일 이전에 체결한 임차보증금 반환 관련 계약의 경우 다주택자라도 임차보증금 반환용도로 대출이 가능하다.

 

생활안정자금 대출 기간에는 빚을 전부 갚기 전까지 자기 돈만을 쓴다 해도 추가적인 집을 살 수 없다. 위반 시 3년간 주택관련 대출이 제한되며, 대출금 상환에 착수한다.

 

일시적 2주택자, 2년 내 기존주택매각

1주택자가 자녀교육, 직장 이전 등을 이유로 일시적으로 2주택자가 된 경우 2년 내 처분하지 않으면 3년간 대출받을 길이 막힌다. 부모봉양이나 자녀 분가 등은 예외를 두어 기존 주택보유를 인정한다.

 

1주택자가 결혼, 60세 이상 부모의 동거봉양을 위해 규제지역 내 주택을 일시적으로 신규로 취득하는 경우 무주택세대와 동일한 LTV·DTI를 적용받는다.

 

중산층의 실수요 목적의 내집 키우기나 자녀 교육, 근무지 이전 등으로 불가피하게 조정대상지역 등으로 이사하는 경우도 마찬가지다. 단, 이 경우는 2년 내 기존 주택을 팔아야 ‘무주택대출’을 이용할 수 있으며, 위반 시 3년간 주택 관련 대출을 받을 수 없다.

 

기존 주택을 팔지 않아도 되는 경우는 무주택자인 자녀의 분가, 부모와 동일세대를 구성하는 서민층이 ‘내집 마련’ 목적으로 규제지역에서 주택을 신규로 취득하는 경우다.

 

60세 이상의 부모를 본인의 거주지 근처로 전입시켜 별거봉양하는 경우, 분가·세대분리 없이 직장근무 여건 등으로 불가피하게 2주택을 보유해 실거주하는 경우는 기존 주택보유가 인정된다.

 

 

임대사업, ‘장려 → 불로소득 제한’ 선회

그간 장려로 일관했던 부동산 임대업자 지원책이 불로소득제한으로 바뀌었다. 조정대상지역에 한해 1주택 이상자가 새로 취득한 주택은 임대등록해도 양도세를 중과한다. 중과세율은 2주택자의 경우 10%, 3주택 이상은 20%다.

 

장기 임대 시 면제해주던 종부세도 합산과세대상에 포함한다. 기존에는 다주택자라도 8년 이상 장기임대할 경우 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하, 주택을 팔 때는 양도세 중과에서 제외하고, 종부세도 합산 대상에서 빼줬다.

 

국민주택(수도권 주거전용면적 85㎡ 이하, 수도권 밖 읍·면지역은 100㎡ 이하) 임대의 경우 수도권 6억원, 비수도권 3억원이하 주택의 경우에만 양도세 장기임대 감면을 적용한다.

 

투기과열지구 내 임대사업자에 대해 LTV 40%를 적용한다.

투기지역·투기과열지구 내 공시가격 9억원을 넘는 초고가 주택을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지된다. 신규주택 건축 후 신규 공급하는 임대주택은 예외다.

 

임대사업자가 주택담보대출(가계대출, 사업자대출)을 다 갚기 전에는 집을 사기 위해 얻는 주택담보대출은 금지된다. 주택보수 목적의 대출은 예외다. 만일 사후검증 결과, 대출건당 1억원 초과 또는 동일인이 5억원을 넘게 보유한 대출에 대해서는 대출금을 회수하고 최대 5년간 임대업 관련 대출을 제한한다.

 

실거래 신고기간이 계약 후 60일에서 30일로 줄어들고, 부동산 거래 계약 무효하거나 취소 또는 해제 시 신고의무를 부여한다.

 

 

자금조달계획서에 기존 주택 보유현황 및 증여·상속 등 신고사항을 추가하고, 다주택자의 자금출처 관련 국세청의 탈세조사에 활용한다.

 

 

투기지역·투기과열지구에서 주택도시기금을 통한 장·단기민간임대 매입자금 융자를 중단하고, 임대사업자가 임대의무기간, 인상률 등 임대조건이나 양도금지의무를 위반행위에 대한 과태료를 강화한다.

 

이름 입력하면 임대현황 ‘척’

가공할 주택임대차정보시스템

과거 부동산 임대소득은 현황 파악이 불가능하다고 여겨졌다. 특정 부처 한 곳으로는 현황파악에 들일 행정력이 부족했고, 관할 문제로 정보가 부처별로 나뉘어 있었다. 실제로 세무대리업계 등에는 연간 임대소득 2000만원 이상 무신고 행위가 적발되지 않는다는 말이 오랫동안 퍼져 있다는 점을 감안하면, 소득탈루가 만연돼 있을 가능성은 적지 않다.

 

하지만 주택임대차정보시스템(이하 RHMS)가 9월 가동되면서 상황은 완전히 달라졌다. RHMS은 국토교통부의 임대등록자료·확정일자신고자료, 국세청의 월세세액공제자료 등 각 기관에 흩어진 10종의 주택임대차 관련 정보를 연계한 시스템이다. 행정안전부의 자가·빈집 여부 정보와 공시가격, 실거래가격, 전월세가격 정보와도 연계된다.

 

주택보유현황은 건축물·재산세 대장, 거주여부는 주민등록자료, 공실여부는 전기사용량 등 건축물에너지정보를 통해 확인한다.

 

임대소득은 전월세 확정일자가 있을 경우는 신고내용을 기준으로 집계하며, 공부상 임대정보가 없을 때에는 한국감정원의 주택유형·지역·규모별 단위면적당 전세금을 토대로 전·월세금을 추정할 수 있다.

 

정부가 지난 7월 RHMS를 가동한 결과 임대주택현황이 청사진처럼 드러났다. 전국 1527만채 중 자가거주와 빈집을 제외한 임대주택은 692만채, 이중 공부상 임대료가 파악가능한 주택은 187만채, 공부에 나타나지 않는 주택(미등록 임대)은 505만채로 나타났다.

 

장하성 청와대 정책실장이 장담했듯이 미등록 임대라 해도 소유현황·임대소득 등의 여부가 거의 실시간으로 포착하는 현실이 성큼 다가온 셈이다. 국세청이 대거 미등록 사업ㄹ자에 대한 과세에 나설 것이란 신호탄이기도 하다.

 

실제 국세청은 지난 9월 16일 RHMS 정보를 기반으로 고가·다주택자 1500명에 대한 동시세무조사에 착수하기도 했다.

 

<이 기사는 월간 조세금융 10월호에 게재됐습니다.>

 

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