(조세금융신문=권동용 평생세무교육원 원장) 지난해까지 세법 개정은 서울을 중심으로 일부 지역의 투기과열로 인하여 정부는 주택이 투기나 재산증식의 수단이 될수 없고 국민의 주거권을 보호해야 한다는 확고한 원칙 아래, 투기 수요에 의한 주택시장 불안을 조기에 차단하려고 세법을 강력하게 개정하여 중과에 중점을 두어 세부담이 커지도록 하였다.

 

이에 따라 금년에는 1세대 1주택 및 세율 등을 보완하여 실수요자는 중과되지 않도록 합리적으로 개정하였다. 이와 관련된 내용에 대하여 잘 이해하고 세금폭탄을 피하기 위해서는 세(稅)테크 전략을 잘 운용하여 불이익이 생기지 않도록 하여야 한다.

 

1세대 1주택 양도소득세 비과세시 1세대 범위 명확화

 

요즘 부동산 세금폭탄 때문에 위장이혼이 늘면서 금년부터 1세대 주택 등에 대한 비과세 요건을 강화하였다. 지난번 대법원 판례(2016두35083, 2017.9.7.)에 의하면 위장이혼이라고 해도 이미 이혼되어 따로 1세대를 구성하므로 각 1세대 1주택으로 비과세된다고 판시한 바가 있다.

 

이에 대하여 금년 세법 개정시 1세대의 범위에 법률상 이혼하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 경우는 과세를 강화하였다.

 

조합원입주권의 범위 확대

 

조합원입주권에 대한 1세대 1주택 비과세와 세율 및 양도차익 등을 적용할 때 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획인가일을 기준으로 하였으나 금년부터는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일도 기준으로 하여 적용하도록 추가하였다.

 

조정대상지역의 주택분양권 중과 배제 추가

 

주택분양권 양도는 보유기간에 따라 1년 미만은 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상은 누진세율(6~42%)을 적용하였으나, 2018년 1월 1일 이후 양도분부터 조정대상지역에서의 주택분양권 양도는 보유기간에 관계없이 50%(무주택세대 및 조합원 입주권은 제외)를 적용하여 중과하도록 하였다.

 

그러나 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택의 입주자로 선정된 지위를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급 받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 중과에서 제외하도록 개정하여 2018년 8월 28일 이후 양도분부터 적용하도록 추가하였다.

 

농어촌주택 등 취득자에 대한 양도세 중과 배제 신설

 

금년부터 수도권내 조정대상지역에 소재하는 양도시점의 공시가격 합계액이 6억원 이하인 2주택 중 1주택을 2020년 12월 31일까지 양도하고 예정신고 기간 내에 농어촌주택 등 ,취득한 경우에는 중과세율을 적용하지 아니하고 또한 장기보유특별공제를 허용하도록 하였다. 이 경우 농어촌주택 등을 3년 이상 보유하지 아니하거나 또는 최초 보유기간 3년 중 2년 이상 거주하지 아니한 경우에는 양도소득세를 추징하도록 하였다.

 

동거봉양 합가에 대한 양도소득세 비과세 특례 요건 합리화

 

1세대 1주택자인 자녀가 1주택을 보유한 60세 이상의 직계존속과 합가(배우자의 직계존속 포함, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우 포함)후 10년 이내에 양도한 주택은 비과세 대상이 된다. 이 경우 2019년 2월(개정예정) 이후 양도분부터는 암, 희귀성질환 등 중대한 질병 등이 발생한 60세 미만의 직계존속과 합가한 경우에도 비과세하기로 요건을 완화할 예정이다.

 

귀농주택에 대한 양도소득세 비과세 특례요건 합리화

 

2019년 2월(개정예정) 이후 양도분부터는 고가주택 판정시 취득당시 실지거래가액 9억원 초과 주택은 농어촌주택에세제외가 되므로 일반주택 양도시 과세 대상에 포함한다. 또한 종전에는 일정규모(1,000㎡ 이상) 이상의 농지소유자로 한정하였으나 이번부터는 농지소유자의 배우자까지 완화하였다.

 

조정대상지역의 주택 거주기간 요건 추가

 

1세대 1주택이 지금까지는 2년 이상 보유만 하면 비과세(고가주택은 제외)가 되었지만, 2017년 8월 3일 이후 취득분부터 *조정대상지역 내의 주택은 2년 이상 보유 중 2년 이상 거주하여야 비과세가 되도록 거주기간의 요건을 강화하였다.

 

이 경우 건설임대주택, 수용 및 국외이주, 근무 등 부득이한 사유, 주택임대사업등록자는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

 

 

조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 단축

 

그동안 종전주택을 취득하고 1년 이상을 경과한 후에 신규주택을 취득하여 3년 이내에 종전주택을 양도하면 비과세가 되었지만, 작년 9·13 부동산 대책으로 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 2018년 9월 14일 이후 취득하는 경우에는 2년 이내에 종전주택을 양도하도록 허용기간을 단축하였다.

 

다주택자에 대한 장기보유특별공제 배제 확대

 

2018년 4월 1일 이후 양도분부터는 2주택 또는 주택과 조합원입주권을 각각 보유한 경우의 해당 주택과 3주택 이상 또는 주택과 입주권의 합이 3인 경우의 해당 주택에 대하여 장기보유특별공제(최고 30% 공제)를 배제하도록 하였다. 이에 따라 다주택자는 중과세율(2주택：누진세율＋10%, 3주택 이상：누진세율＋20%)과 더불어 장기보유특별공제를 배제함으로써 세금폭탄이 되도록 하였다.

 

또한 현재 일반적인 장기보유특별공제는 연 3%(10년 이상：30% 한도)를 공제하고 있으나, 2019년 1월 1일 이후 양도분부터는 연 2%(15년 이상：30% 한도)로 연간 공제율을 하향 조정하고 적용기간을 연장하였다.

 

고가 1주택자 장기보유특별공제 요건 강화

 

그동안 고가(실거래가 9억원 초과) 1주택자는 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최대 80%(매년 8%씩, 10년 이상：80% 한도)까지 장기보유특별공제를 적용하고 있지만, 똘똘한 1채의 투기수요를 억제하기 위하여 2년 이상 거주한 경우에 한해 장기보유특별공제 80%(매년 8%씩, 10년 이상：80% 한도)를 적용하도록 요건을 강화하였다.

 

이 경우 적용시기는 2020년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용하므로 거주요건 미비자는 2019년 12월 31일 이전에 양도하여야 최대 80%를 공제받을 수 있다. 이에 따라 2년 미만 거주자는 일반 장기보유특별공제(최대 30%)를 적용받게 되는 것이다.

 

조정대상지역 신규주택 임대주택 양도세 중과

 

그동안 장기임대주택으로 등록한 경우에는 다주택자라도 해당 주택에 대하여는 중과 제외(일반세율 및 장기보유특별공제 허용)를 하였다. 그러나 2018년 9월 14일 이후 새로 취득한 주택은 임대주택으로 신고하여도 중과대상(중과세율 및 장기보유특별공제 배제)이 됨에 유의하기 바란다.

 

등록 임대주택 양도세 감면 가액기준 신설

 

장기일반민간임대주택(종전 준공공임대주택) 등에 대한 양도소득세의 과세특례〔8년 이상 임대 : 장기보유특별공제 50%(10년 이상 : 70%) 및 10년 이상 임대 : 100% 감면(2015.1.1.~2018.12.31. 취득분)〕를 적용한 경우에 그동안 등록한 임대주택에는 가액기준이 없이 면적기준인 국민주택규모 이하에 대해 양도소득세의 과세특례를 적용하였지만, 2018년 9월 14일 이후 취득하는 주택부터는 해당 주택의 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 : 3억원) 이하 주택에 한해 적용하도록 가액기준을 신설하였다.

 

조정대상지역의 다주택자에 대한 중과 세율 신설

 

조정대상지역 내의 다주택자는 2018년 4월 1일 이후 양도분부터 2주택 또는 주택과 조합원입주권을 각각 보유한 경우의 해당 주택은 누진세율(6~42%)에 10%p를 더하여 중과(16~52%)하고, 3주택 이상 또는 주택과 조합원입주권의 합이 3인 경우의 해당 주택은 누진세율(6~42%)에 20%p를 더하여 중과(26~62%)하도록 세율을 신설하였다. 이 경우 지방소득세(종전 소득할 주민세)도 양도소득세의 10%를 추가로 납부하여야 한다.

 

상가건물 임대사업자에 대한 세액감면 신설

 

해당 과세연도의 부동산임대업에서 발생하는 수입금액이 7500만원 이하인 내국인이 2021년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 임대사업자가 동일 임차인에게 5년을 초과하여 임대하는 경우에는 해당 과세연도의 상가건물임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세의 100분의 5에 상당하는 세액을 감면하도록 신설하였다. 이 경우 2019년 1월 1일 이후 과세연도부터 적용하도록 하였다.

 

조정대상지역 신규취득 임대주택 종합부동산세 과세 강화

 

8년 이상 장기임대등록한 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)에 대하여는 종합부동산세를 합산배제하여 비과세를 하고 있으나, 조정대상지역에 2018년 9월 14일 이후 새로 취득한 주택은 임대사업자로 등록을 하여도 종합부동산세를 합산하여 과세하도록 하였다.

 

종합부동산세 세율 추가 인상

 

중과대상 주택(3주택 이상자 및 조정대상지역 내 2주택자)은 종합부동산세의 세율을 현행 0.5~2.0%에서 0.6~3.2%로 인상하기로 하였다. 또한 일반주택(1주택자나 조정대상지역 외 지역의 2주택자)도 0.5~2.0%에서 0.5~2.7%로 인상하기로 하였다.

 

이 경우 재산세와 종합부동산세를 합친 총액이 전년도 세액의 150%를 넘지 않도록 제한한 세부담상한액 한도를 3주택 이상 다주택자는 300%로 인상하였고, 조정대상지역 내 2주택자는 200%로 인상하였다. 그 외는 종전과 같이 현행 150%를 유지하기로 하였다.

 

세테크 재테크 전략

 

금년부터는 주택공시가격이 현실화가 되어 각종 세금이 많아 부담이 될 걸로 예상된다.

앞으로 정부에서는 부동산 투기 및 고액 재산가의 편법·탈법,상속·증여 등에 대한 자금출처 조사 및 세무조사를 지속적으로 강화하기로 하였고, 부동산가격의 조작, 허위거래 등 시장교란행위에 대하여 모니터링 강화 및 관련 정보를 공유하기로 하였다.

 

또한 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통한 다주택자 임대소득에 대하여 과세관리를 강화하기로 해 임대사업자 등록을 하여 가산세를 추가로 추징당하지 않도록 주의해야 한다.

 

이와 같이 정부에서는 세금(양도소득세 및 종합부동산세)의 중과, 주택담보대출의 제한, 수도권의 주택공급을 확대하여 주택시장의 투기를 억제하고 서민주거안정을 목표로 실수요자를 보호하기로 하였다.

 

특히 보유기간에 따라 종합부동산세와 양도소득세 및 증여세·상속세를 비교 분석한 후에 절세 전략을 짜야 한다. 중과주택 다주택의 판정은 매우 복잡하므로 세무전문가와 상의 후 세테크·재테크하는 것이 바람직하다.

 

[프로필] 권 동 용

• (주)권동용평생세무교육원 대표이사/원장

• 홍익대학교 세무대학원 초빙교수

• 연세대학교 미래교육원 초빙교수

＜저서＞

• 양도소득세실무해설(개정증보31판, 세연T&A)

• 부동산의 세법강좌(사법행정문화원)

• 재산제세 주요실무(시사판례사)

 

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