부동산 대책이 나온 배경
최근 3년 사이 주택 가격 상승세가 가파르다. 특히 강남을 중심으로 시작된 집값 상승이 서울과 수도권으로 퍼져 나가고 있다. 지난 6.19 대책을 내놨지만 시장은 반응을 하지 않고 상승세를 이어갔다. 정부는 ‘주택은 투기의 대상이 아니라 거주의 대상이다.
다주택자의 주택투자 수요를 억제하고 실거주자에게 주택이 돌아가게 하겠다’라는 정책 방향을 설정했다. 2008년 이후 2014년까지 오르지 않던 집값이 오르기 시작한 이유는 여러 가지가 있다. 먼저 2014년 세계적인 저금리 기조와 맞물려 초이노믹스로 대표되는 저금리 정책으로 시장에 유동성이 풍부해졌기 때문이다. 갈곳 없는 유동성 자금이 과거 정부의 부동산 경기 부양정책과 맞물려 집값 상승으로 이어졌다.
8.2 부동산 대책 중 세법 개정안 내용
계속 오르는 부동산 투기수요를 잡기 위해 정부는 8.2 부동산 대책을 내놨다. 그 내용을 보면 투기과열지구 내 재건축 초과이익환수제, 조합원 지위 양도제한, 분양권 전매 제한, 주택거래신고제도 부활, 양도소득세 중과, 장기보유특 별공제 배제, 1세대 1주택 비과세 요건 강화, 분양권 전매시 양도소득세율 50% 등이 있다. 그중에서 세법개정안을 살펴보겠다.
첫 번째, 양도소득세 중과다. 지정대상 지역 내에서 2018 년 4월 1일 이후 양도하는 주택 분부터 2주택자는 기본세 율에 10%p, 3주택자 이상은 20%p 양도세 가산세율이 추가 적용된다. 여기서 조정대상 지역이란 서울(전역, 25개 구), 경기(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2), 부산(해운대·연제·동래·부산진·남구·수영구·기장군), 세종 지역을 말한다.
두 번째, 조정대상지역 내 다주택자에 대해서는 장기보유 특별공제 적용이 배제된다.
세 번째, 2017년 8월 3일 이후 취득하는 주택 분부터 조정대상지역 내 1세대 1주택 양도세 비과세 요건에서 2년 거주요건이 추가된다.
네 번째, 2018년 1월 1일부터 조정대상지역에서 분양권 전매 시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50% 적용 (단, 무주택자로서 연령, 전매 사유 등 일정한 요건에 해당하는 경우 예외 인정)
다섯째, 3억원 이상 자금조달계획서 신고 의무화 등이 있다.
8.2 부동산 대책 세법이 시장에 미치는 영향은?
이번 세법개정안에는 정부의 의지가 반영돼있다. 다주택자에게 내년 4월 1일까지 주택을 시장에 내놓도록 하는 조치이다. 즉, 주택을 실수요자에게 돌아가게 하겠다는 의미이다.
2018년 4월 1일 이전에 양도하지 않는 경우 장기보유 특별공제배제와 함께, 양도소득세율 중과(10%, 20%p추가)의 불이익을 받게 된다. 다주택 소유자에게 큰 부담으로 다가올 것이다. 현장에서 세무 상담을 하다보면 다주택 보유자로부터 많은 질문을 받게 된다. ‘주택을 계속 가지고 있어야 할까요? 팔아야 할까요?’ 이런 질문에 명쾌하게 해답을 주기는 어렵다. 다만 지금 파는 경우와 2018년 4월 1일 이후 파는 경우의 양도세를 계산해서 보여준다. 비교를 해보면 내년 4월 1일 이후 양도세가 월등히 높아 많이 부담스럽다고 한다. 현재의 시장 분위기로는 다주택자들이 혼란스러워 하고 있다.
그렇다면 양도세 중과로 정부에서 목적하는 다주택자들이 시장에 매물을 내놓아서 실수요자에게 돌아갈 수 있을까? 양도소득세는 기본적으로 양도를 했을 때 부과되는 세금이다. 즉, 양도를 하지 않으면 양도세가 나오지 않는다는 것이다. 그래서 향후 부동산 가격이 오를 것이라고 예 하고 보유 여력이 있는 다주택자들은 시장에 매물을 내놓지 않을 가능성이 높다.
실제로 과거 참여정부 시절 투기수요 억제를 위해 양도세 중과제도가 도입된 적이 있다. 미래를 알려면 과거를 보라는 말이 있다. 과거 2주택자는 양도 세율이 50%, 3주택 이상자는 양도세율이 60%였다. 과거 보유 여력이 있는 사람들은 높은 세금 때문에 계속 보유를 택했고, 보유 여력이 없는 사람들은 양도했을 때 담보대출을 갚고, 전세보증금을 빼주고, 50% 이상 고율의 양도세를 내면 남는 현금이 없어서 팔고 싶어도 못 파는 경우도 종종 봤다. 이처럼 고율의 양도세율은 자칫하면 거래 자체를 제한하여 오히려 시장에 공급을 억제하는 부작용도 있다.
정부, 보유세 인상 카드 내놓을 것인가
그래서 정부에서는 내년 4월 1일까지 양도할 수 있는 시간적인 여유를 준 것이다. 그래도 양도를 하지 않고 보유를 한다면 시장에 양도를 유도하기 위해 여러 가지 카드를 쓸것으로 예상된다. 그중에서 가장 관심사는 보유세 인상이다.
보유세는 재산세, 종합부동산세를 말한다. 현재 종합 부동산세는 과거 참여정부 시절 처음 도입된 것이다. 이를 두고 세금폭탄이란 신조어가 생길 정도로 시장에 강력한 영향을 미쳤다. 그 후 세법이 바뀌면서 보유세 규정이 완화됐고 지금은 그 부담이 미미한 수준이다.
보유세가 인상된다면 다주택자 중에서 실질소득이 많지 않은 사람들은 보유세 부담 때문에 어쩔 수 없이 주택을 팔 수 밖에 없을 것이다. 보유세 인상이 시장에 미칠 영향은 상당할 것으로 예상된다. 이번 8.2 대책에서 보유세 인상이 빠진 것을 두고 많은 말들이 있다.
양도세 중과만으로 다주택자들의 투기 수요가 억제될지는 두고 봐야 할 것이다. 만일 시장이 진정이 안 된다면 시장의 저항이 있더라도 보유세 인상 카드를 내놓을 것으로 예상된다.
자금조달계획서 신고 의무화로 세무조사 철저하게
또한 투기 수요 억제를 위해 3억원 이상 취득자금에 대한 자금조달계획서 신고를 의무화한다. 이를 근거로 자금출처에 대한 세무조사가 예고돼있다.
자녀의 아파트 구입자금을 부모가 대신 내주는 경우 증여세는 제대로 냈는지? 과거 소득 신고한 금액보다 현저히 많은 자금을 보유한 경우 과거의 세금은 제대로 냈는지에 대한 세무조사가 예정돼 있다. 이는 세금을 내지 않은 불투명한 자금이 더 이상 부동산 시장에 유입되는 것을 차단하는 효과가 있을 것으로 판단한다. 이와 더불어 다주택자들의 사회적인 책임을 강조하기 위해 임대주택에 대한 각종 혜택으로 임대주택사업자등록을 유도하고 있다.
주요 내용은 단기 임대주택인 경우 의무임 대기간 4년, 준공공임대주택인 경우 의무기간 8년이다. 그리고 임대 기간 중에 임대보증금과 임대료를 매년 5% 이상 올리지 못하도록 의무화하고 있다. 이런 요건들을 충족한 다면 보유세, 양도세 등에서 각종 혜택이 있다. 정부의 정책방향은 다주택자들이 시장에 주택을 내놓거나 보유를 한다면 정식으로 임대사업자등록을 해서 사회에 대한 책임을 다하도록 하고 있다.
[프로필] 변 종 화
• 세무법인 로맥 일산 · 강남지사 대표
• AIFA경영아카데미 세법 전임강사
• 중부지방세무사회 연수교육위원
• 고양시 일산동구 세무상담 세무사
• 고양세무서 국세심사위원
• 고양시 공동주택 자문위원
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