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[예규·판례]관리처분계획인가일 기준 시가를 재조사 경정결정 해야

심판원, 소급감정의해 산출한 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 인정하기 불분명해

(조세금융신문=김종규 기자) 조세심판원은 쟁점감정가액의 경우 제시된 정황만으로는 객관적이고 합리적으로 평가된 시가로 인정하기에는 불분명한 측면이 있으므로 처분청이 관리처분계획인가기준일을 기준으로 하여 쟁점부동산의 시가(취득가액)를 재조사, 세액 등을 경정결정해야 한다는 심판결정례를 내놓았다.

 

처분개요를 보면 청구법인은 000 일대 토지 24,127㎡에 아파트 421세대와 상가 15호를 재개발하는 주택재건축정비사업을 수행하여 2019.7.19. 준공인가를 받은 재개발조합으로, 2013년 1월 조합설립인가, 2015.9.2. 사업시행인가, 2016.2.24. 관리처분계획인가를 받았다.

 

청구법인은 재개발사업과 관련하여 조합원들로부터 현물출자 받아 취득한 기재부동산(쟁점부동산)을 장부에 건설용지로 계상하면서 그 취득원가를 사업시행인가일인 2015.9.2. 기준으로 산정한 감정가액의 평균액인 000으로 계상한 후 청구법인의 2017~2018사업연도 법인세를 신고·납부하였다가, 쟁점부동산의 취득원가는 현물출자에 따른 관리처분계획인가일인 2016.2.24.을 기준으로 산정한 감정가액의 평균액인 000(쟁점감정가액)으로 계상하여야 한다고 보아, 2020.4.28. 쟁점감정가액과 기존감정가액의 차액인 000을 건설용지의 취득원가로 추가 계상한 후 이에 따른 2017~2018사업연도 법인세를 환급해야 한다는 취지로 경정청구를 하였다.

 

처분청은 2020.7.2. 청구법인이 쟁점부동산을 취득한 시기는 관리처분계획인가일이 아닌 사업시행인가일에 해당하고, 쟁점부동산의 취득시기를 사업시행인가일로 보더라도 소급하여 감정한 쟁점감정가액을 취득원가로 인정할 수 없다는 취지로 청구법인의 경정청구를 거부하는 통지를 하였다.

청구법인은 이에 불복하여 2020.9.1.심판청구를 제기하였다.

 

청구법인은 관리처분계획인가일을 기준으로 한 쟁점감정가액은 현물출자된 자산의 시가에 따라 평가된 가액으로 ‘감정평가 및 감정평가사에 관한 법률’ 등에 근거하여 평가한 가액이다.

 

쟁점감정가액을 산출한 평가방법은 ‘감정평가에 관한 규칙’ 제5조 제1항에 따라 시장가치를 기준으로 이루어진 것으로 법인세법 상 시가를 확인하기에 적정한 평가방법이라고 주장했다.

 

또한 청구법인은 이 건 재개발사업에서 사업시행인가일과 관리처분계획인가일 사이에는 약 5개월 20일 정도 평가시점에 차이가 있으므로, 그 기간 동안 지가상승율과 단기간에 상승하는 재개발이익 프리미엄 등을 반영한 관리처분계획인가일의 쟁점감정금액이 법인세법 상 시가에 해당한다고 거듭 주장했다.

 

처분청에 따르면 청구법인과 같은 경우에 관한 법률상 규정은 없으나, ‘도시 및 주거환경정비법’에 따르면 해당 구역에서 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지는 사업시행인가의 고시가 있는 날로부터 용도가 폐지된 것으로 보고 있으므로, 이러한 규정의 취지에 따라 청구법인이 재개발사업을 수행하기 위하여 조합원으로부터 취득한 자산도 사업시행인가의 고시가 있는 날부터 종전의 용도가 폐지되고 조합이 사용수익한 것으로 보는 것이 타당하다는 것이다.

 

또 처분청은 설령 청구법인의 주장이 타당하다고 하더라도 쟁점감정가액은 소급감정가액에 해당하거나 합리적객관적 가액으로 볼 수 없으므로 쟁점부동산의 적절한 시가로 인정하기 어렵다는 의견을 냈다.

 

조세심판원은 먼저 쟁점①에 대하여 살펴보았다. 심판원은 청구법인의 쟁점부동산 취득시기가 언제인지 여부에 관하여 살펴보면, 법인세법 시행령 제68조 제1항 제3호에서 자산의 취득시기는 대금청산일, 소유권이전등기일, 사용수익일 중 빠른 날로 규정하고 있고, 이 건의 경우 대금청산일 및 사용수익일은 관리처분계획인가일인 2016.2.25.이다.

 

따라서 쟁점부동산의 소유권이전등기일은 2016.5.20. 이후이므로, 청구법인이 쟁점부동산을 취득한 시기(취득가액 산정기준일)는 사업시행인가일(2015.9.2.)이 아닌 관리처분계획인가일(2016.2.25.)이라 할 것(조심 2015부4909, 2018.3.14. 합동회의, 조심 2020전1335, 2020.11.23., 같은 뜻임)이다.

 

이에 따라 심판원은 기존감정가액은 평가기준일이 달라 이를 청구법인의 쟁점부동산 취득가액으로 보기는 어려운 것으로 판단했다.

 

또 심판원은 쟁점②에 대하여도 살펴보았다. 처분청이 제시한 쟁점부동산 소재지의 지가 상승률은 사업시행인가일 기준 0.269%, 관리처분계획인가일 기준 0,271%로 확인됨에도 불구하고 기존감정가액과 쟁점감정가액의 경우 약 6개월의 시차를 두고 감정가액의 차이가 무려 000에 이른다고 판단했다.

 

이에 반면 청구법인은 이와 같이 차이가 발생한 이유에 대하여 합리적인 설명을 하지 못하고 있으므로, 쟁점감정가액의 경우 제시된 정황만으로는 객관적이고 합리적으로 평가된 시가로 인정하기에는 불분명한 측면이 있다고 판단했다.

 

이에 따라 심판원은 기존감정가액 역시 평가기준일이 달라 청구법인의 쟁점부동산 취득가액으로 보기는 어려우므로, 처분청이 관리처분계획인가일(2016.2.24.)을 기준으로 하여 쟁점부동산의 시가(취득가액)를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 심리판단, 주문과 같이 재조사 경정결정(조심 2020부8062, 2021.02.22.)을 내렸다.

 

[주 문]

☞000세무서장이 2020.7.2. 청구법인에게 한 2017, 2018사업연도 법인세 경정거부처분은 관리처분계획인일인 2016.2.24.을 기준으로 000일대 기재부동산의 시기(취득가액)를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.             

 

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