(조세금융신문=김영기 기자) 전세만기 뒤 ‘돈이 없다’는 사정만으로 반환의무가 미뤄지지 않는다.
30일 부동산 전문 엄정숙 변호사는 “임차권등기–지연손해금 청구–재산보전·강제집행을 하나의 패키지로 설계하면 시간·비용 손실을 최소화할 수 있다”고 조언했다.
엄 변호사에 따르면 계약 만료 6개월 전이면 회수 시나리오가 출발한다. 임차인은 갱신 의사와 이사 계획을 확정하고 만기 통지를 남겨야 한다. 임대인의 자금 사정을 묻는 과정도 기록으로 보관한다. 보증보험 가입 여부와 이행 가능성, 대체 주거 마련 계획을 동시에 검토하면 이후 선택지가 넓어진다.
엄정숙 변호사는 “만기 임박 후 허둥대면 증빙이 흩어져 분쟁이 길어진다”며 “초기부터 타임라인과 서류를 일원화해 둬야 회수 속도가 붙는다”고 말했다.
대항력 공백을 막는 관건은 임차권등기명령이다. 이사 일정과 무관하게 대항력·우선변제권 단절 위험을 차단해야 한다. 등기가 완료되면 곧바로 내용증명을 발송해 반환기한과 지급계좌를 특정한다. 이어 소장 접수 준비를 병행한다.
엄정숙 변호사는 “임차권등기는 보증금 회수의 출발선”이라며 “등기–내용증명–소송을 연쇄적으로 연결하면 협상에서도 주도권을 확보한다”고 설명했다.
임대인이 시간을 끄는 국면에선 지연손해금과 증빙 관리가 해법이 된다. 지연손해금은 통상 계약종료일이 지나 이사까지 완료한 다음날부터 발생한다.
임차인은 문자·통화 녹취, 계좌이체 시도 내역, 반송 또는 배달증명 등 ‘지급 지연·거절’ 정황을 체계적으로 축적해야 한다. 약속한 지급일을 넘긴 사유나 분할 지급 제안 내용도 빠짐없이 기록한다.
엄정숙 변호사는 “증빙은 결국 법정에서 말해주는 대리인”이라며 “협의가 결렬돼도 바로 본안 소송과 집행으로 전환할 수 있게 증거를 모아두라”고 말했다.
돈의 흐름을 묶는 단계는 자산 파악 여부에 따라 갈린다. 임대차목적물의 배당에서 선순위가 많아 부족이 예상되고, 동시에 임대인의 ‘다른 재산’을 분명히 알고 있다면 예금·월세수입·타 부동산 등에 대한 가압류로 집행 보전을 시도할 수 있다.
반대로 임대인의 재산 내역을 모른다면, 먼저 본안에서 전세금반환 청구 소송의 판결을 확보한 뒤, 법원을 통해 재산명시 신청과 재산조회 절차를 거쳐 자산을 확인하고, 그 결과를 바탕으로 채권압류·강제집행으로 넘어가는 순서가 안전하다.
명의변경·증여 정황이 보이면 그때 보전처분을 검토한다. 엄정숙 변호사는 “목적물만 붙들다 배당에서 밀리면 회수율이 급락한다”며 “알고 있는 자산은 선제 가압류, 모르는 자산은 판결 후 재산명시·재산조회로 지도부터 그리는 것이 정석”이라고 했다.
소송에서 승소했다면 끝은 집행이다. 집행권원을 바탕으로 유체동산, 부동산, 채권압류를 동시에 추진해 회수 동력을 유지한다. 합의로 마무리될 경우에는 금액·지급기한을 명확히 하고, 분할 시 기한의 이익 상실 조항을 넣어야 한다. 필요하면 집행문 부여가 가능한 공정증서를 검토해 재차 소송으로 되돌아가지 않도록 장치를 마련한다.
현장에서 반복되는 실패 패턴도 분명하다. 이사를 먼저 하고 등기는 나중에 하는 바람에 대항력 공백이 생긴다. ‘사정이 어렵다’는 구두 약속을 믿고 대응을 늦추다 소송이 지연된다. 합의서에 지급기한과 불이행 시 조치가 빠져 추가 분쟁이 이어진다.
엄정숙 변호사는 “임차권등기–지연손해금–집행을 따로따로가 아니라 하나의 패키지로 설계해야 한다”며 “초기 타임라인 관리, 증빙 축적, 타 재산 가압류, 경매에서 배당 관리가 전세보증금 반환의 4대 축”이라고 강조했다.
이번 전략은 전세금반환소송을 준비하는 임차인이 실무적으로 바로 적용할 수 있는 체크리스트에 가깝다. 핵심은 ‘절차의 연쇄’다. 등기 후 내용증명, 소송과 가압류의 병행, 승소 후 즉시 집행과 배당요구로 이어지는 흐름이 끊기지 않아야 한다.
보증보험이 있더라도 요건과 기한을 확인해 이행이 지연되면 곧바로 소송·집행 루트를 가동하는 결단이 필요하다. 전세보증금 반환은 감정의 문제가 아니라 절차의 문제이며, 준비된 임차인이 회수한다는 사실은 변함이 없다.
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