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[예규·판례]쟁점토지의 교환거래가액 과세는 잘못…취소결정

심판원, 교환계약서의 거래가액을 실지 교환거래가액이라고 보는 것이 타당하므로

(조세금융신문=김종규 기자) 조세심판원은 처분청이 쟁점주택 양도가액으로 종합소득세 등의 신고서에 기재한 금원을 쟁점토지의 교환거래가액으로 보아 청구법인에게 법인세 등을 과세한 처분은 잘못이라는 심판결정례를 내놓았다.

 

심판결정 처분주요 내용을 보면 청구법인은 2012.11.28. 설립된 부동산 분양대행업을 영위하는 법인이며 2016.4.6.000로부터 장기할부조건(2년)으로 000외 3필지 10,787㎡를 약정이자를 포함하여 000만원에 취득하기로 계약하였다.

 

2017.7.27. 000와 000억원의 교환계약을 체결하여 000주주인 전소유자들이 각 보유하던 0002필지의 다가구주택 3개 동(같은 리 45-10 토지 및 지상건물을 ‘쟁점1주택’, 같은 리 45-11 토지 및 지상건물을 ‘쟁점2주택’, 같은 리 45-12 토지 및 지상건물을 ‘쟁점3주택’이라 한다.)의 소유권을 취득하면서 동시에 쟁점토지의 분양권을 양도하였다.

 

D지방국세청장은 2018.7.19.부터 2018.9.11.까지 청구법인에 대한 2017사업연도 법인통합조사를 실시했는데, 전소유자들이 쟁점주택양도가액으로 종합소득세, 법인세 신고한 000만원을 청구법인의 쟁점토지분양권의 양도가액이라고 보아, 기 신고한 000억원과의 차액 000만원을 청구법인의 2017사업연도 소득금액 계산에 있어 익금에 산입하고 대표자 상여로 소득처분하여 처분청에 조사결과를 통지하였다.

 

처분청은 이에 따라 2018.12.3. 청구법인에게 2017사업연도 법인세 000을 경정. 고지하고, 대표자에게 000만원을 상여처분하여 소득금액변동통지를 하였다. 청구법인은 이에 불복, 2019.1.16. 심판청구를 제기하였다.

 

청구법인은 쟁점토지분양권과 쟁점주택의 거래가액을 각각 000억원으로 정하고 이를 서로 교환하기로 2017.7.25. 계약하여 2017.7.27. 각 등기하였다. 따라서 청구법인의 쟁점토지분양권 양도가액은 000억원이라고 주장했다.

 

또 실질운영자 000는 청구법인을 찾아와 쟁점주택의 가격은 터무니없는 가격이었음을 인정하고 재협상한 결과, 000쟁점주택의 소유권이전 비용을 대납하고 청구법인은 소유권이전등기 후 쟁점주택을 담보로 대출을 받고 세입자의 보증금으로 그 차액을 지급하기로 하며, 쟁점토지분양권의 매매가액을 평당 000에, 쟁점주택도 000억원에 매매하기로 합의가 이루어지고, 2017.7.25. 000가 구체적인 교환계약서①을 작성해 와서 청구법인이 이에 날인하였다는 것이다.

 

또한 청구법인이 매매사례가로 제시한 주택은 000발주하여 건축공사하였지만 대금을 받지 못한 하도급 공사업자가 대물변제로 소유권을 이전받은 것인데 대출을 많이 받기 위해 매매가액을 상향하여 등기한 것으로 탐문되므로 처분청이 주장하는 매매가액은 시세를 전혀 반영하지 못한 가액이라고 주장했다.

 

처분청에 의하면 교환계약서① 외의 다른 매매계약서가 대출을 많이 받기 위해 작성된 것이기 때문에 거짓된 계약서이고 교환계약서①이 진실된 계약서라는 것은 이해할 수 없는 논리이며, 또한 사인 간 계약에서 계약 당사자 간의 의견 조율 없이 계약서에 날인만 하였다는 것은 사회통념상 이치에 맞지 않을 뿐만 아니라, 매매계약서상 매수인이 000이라고 기재되어 있다고 해서 매매가액 000만원의 계약서는 000가 청구법인의 동의 없이 금융기관에 제출하기 위해 작성한 계약서라는 청구주장은 납득하기 어렵다는 의견을 냈다.

 

또 처분청은 청구법인이 거짓 계약서라고 주장하는 매매계약서에도 소재지. 지목. 면적. 구조. 매매대금. 계약금. 중도금. 잔금. 잔금일자. 계약일자. 매도인. 매수인 등 계약에 필요한 항목들은 모두 기재되어 있으며, 특약사항이 별도로 작성되어 있지 않기 때문에 교환계약서① 외의 매매계약서는 어설픈 거짓 계약서라는 청구주장은 납득할 수 없다고 반박했다.

 

한편 조세심판원에 따르면 교환계약서①이 작성되기 이전에 청구법인과 000사이에 쟁점토지의 분양권을 000억원에 매매한다는 계약서에 터를 잡아 000전소유자들에게 000억원을 현금지급하고, 전소유자들은 쟁점주택을 000등에게 소유권을 이전 한 것(교환계약서①을 보더라도)을 보더라도 청구법인과 000사이의 쟁점토지의 분양권 거래가 교환거래라기보다는 000억원에 매매한 거래로 볼 수도 있다는 것이다.

 

또한 000쟁점토지의 양도가액을 000억원으로 보고 있는 점 등에 비추어 볼 때 교환계약서①의 거래가액을 실지 교환거래가액이라고 봄이 타당하다고 판단했다.

 

이에 따라 심판원은 처분청이 쟁점주택 전소유자들이 쟁점주택 양도가액으로 종합소득세 등의 신고서에 기재한 000을 쟁점토지의 교환거래가액으로 보아 청구법인에게 법인세 등을 과세한 처분은 잘못이 있다고 심리판단, 취소결정(조심 2019전1375, 2020.05.11.)을 내렸다.

 

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