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[예규·판례]미완성 오피스텔 분양권을 양도로 보아 과세한 처분 취소 마땅

심판원, 조정대상지역 내 주택입주자로 선정된 지위에서 양도한 것으로 보아 50%세율 적용했으므로

(조세금융신문=김종규 기자) 조세심판원은 청구인이 쟁점오피스텔이 완공되기 이전에 양도하여 이를 실제 주택으로 이용한 사실도 없고, 주택임대사업자등록을 하였으나 사업개시가 실제 이루어지지 않았다고 판단했다. 이에 따라 심판원은 처분청이 쟁점분양권 양도에 대하여 조정대상지역 내 주택의 입주자로 선정된 지위에 양도한 것으로 보아 50% 세율을 적용하여 과세한 처분은 잘못이라는 심판결정례를 내놓았다.

 

심판결정 처분 골자를 보면 청구인은 2016.3.24. 쟁점오피스텔을 취득할 수 있는 쟁점분양권을 취득하고 보유하다가 2018.10.17. 분양권 프리미엄을 양도하고 소득세법 제104조 제1항 제1호에 따른 일반세율을 적용하여 양도소득세 신고를 하였다.

 

반면 처분청은 2019.11.1.부터 2019.11.6.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점오피스텔이 공부상 오피스텔이지만 실질이 주택이고, 조정대상지역 내에 소재하고 있으므로 소득세법 제104조 제1항 제4호에 따른 세율(50%)의 적용대상으로 보아 2019.12.19. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 000를 경정·고지했다.

청구인은 이에 불복, 2020.1.2. 심판청구를 제기하였다.

 

청구인에 의하면 오피스텔을 주택으로 보는 경우에는 실제 상시 주거용으로 사용하는 것이 확인한 때이고 쟁점오피스텔은 분양권 상태이므로 주택으로 볼 수 없고, 오피스텔을 주거용, 비주거용으로 판단할 때에는 임차인이 어떻게 사용했는지를 확인 한 후 판단하고, 공실이면서 용도 변경이 없는 경우에는 주택으로 볼 수 없다는 것이다.

 

또 청구인이 쟁점분양권을 양도한 것은 준공전(입주전)에 매매한 분양권으로 건물 입주가 이루어지지 않아서 어떤 용도로 사용할 것으로 확정되지 않았다. 아직 사용이 확정되지 않았다면 공부상 용도로 판단되어야 하며, 오피스텔을 용도 변경이 없는 경우는 당초 건축법상의 업무용으로 사용 승인된 형태를 유지하는 주택으로 볼 수 없다고 주장했다.

 

한편 처분청에 의하면 쟁점오피스텔은 사실상 주택이고 청구인이 쟁점오피스텔에 대하여 주택임대등록을 함으로써 주택으로 사용하겠다는 의사를 표방하였으므로 쟁점분양권 양도에 대하여 주택의 입주자로 선정된 지위에서 양도한 것으로 볼 수 있다는 의견이다.

 

또 청구인은 준공 전에 매매한 분양권으로 어떤 용도로 사용할 것인지 확정하지 않았다고 주장하나, 쟁점분양권에 대하여 부동산임대업으로 등록하지 아니하고 주택임대등록을 하였기에 이는 청구인이 쟁점분양권을 주택으로 사용할 의사 표시를 한 것으로 보아야 한다는 의견을 냈다.

 

조세심판원에 따르면 처분청은 쟁점오피스텔이 사실상 주택으로 분양되었으므로 ‘주택의 입주자로 선정된 지위’에서 쟁점분양권을 양도하였다는 의견이나, 청구인은 쟁점오피스텔이 완공되기 이전에 양도하여 이를 실제 주택으로 이용한 사실도 없고, 또 청구인이 주택임대사업자 등록을 하였으나 사업개시가 실제 이루어지지 아니하였다고 판단했다.

 

따라서 심판원은 처분청이 쟁점분양권 양도에 대하여 조정대상지역 내 주택의 입주자로 선정된 지위에서 양도한 것으로 보아 50% 세율을 적용하여 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 심리판단, 취소결정(조심 2020인0360, 2020.05.06.)을 내렸다.

 

[법원판례 보기]

☞대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 등 참조= 소득세법 제88조 제7호 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조· 기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지· 관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다.

 

☞서울행정법원 2019.4.24. 선고 2018구단21821 판결 참조=양도소득세는 소득세법 규정을 근거로 납세의무자의 신고방식으로 부과되는 국세로서 지방자치단체가 부과하는 취득세 및 지방세와는 별개의 것이므로, 오피스텔에 대한 취득세가 주택이 아닌 용도로 부과되었으므로 주택으로 볼 수 없다는 주장은 맞지 않다.

 

[관련예규 보기]

☞국세청 서면4팀-285, 2005.2.23.= 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경하지 않고 당초 건축법상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 볼 수 없는 것이며 이에 대하여는 관련 사실을 종합하여 판단할 사항이다.

 

 

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