본 강의는 2018년 10월 기준 세법을 적용하여 촬영하였습니다. 매년 또는 수시로 세법이 변경되어 적용 기준이 다를 수 있으므로 자세한 상담은 강사 또는 세무사, 회계사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다. /편집자주 1세대1주택자라 하더라도 양도가액이 9억원이 넘으면 양도소득세가 과세되는데, 일반적인 양도소득세의 과세와는 다른 부분이 있어서 자세히 살펴본다. 우선 가장 큰 차이점은 ▲1세대1주택 고가주택에 해당하여 과세되는 경우에 적용되는 장기보유특별공제율이 다르다는 것 ▲전체 양도가액 중 9억 초과분에 해당하는 양도소득에 대해서만 과세한다는 점이다. 1세대1주택에 대해 적용되는 장기보유특별공제율은 보유기간이 3년 이상인 경우 24%부터 보유기간이 1년 증가할 때마다 8%씩 증가하여 10년 이상 보유하게 되면 최대 80%의 장기보유특별공제율을 적용한다. 이는 일반적인 장기보유특별공제율이 10년 보유의 경우 30%인 것에 비하면 무척 크다. 더욱이 내년 2019년이 되면 일반 장기보유특별공제율은 15년을 보유해야 30% 공제가 되도록 바뀌게 되어 공제율이 더 낮아지지만, 1세대1주택에 대한 장기보유특별공제율은 변함없이 10년에 80%를 적용하므로 그 차
본 강의는 2018년 10월 기준 세법을 적용하여 촬영하였습니다. 매년 또는 수시로 세법이 변경되어 적용 기준이 다를 수 있으므로 자세한 상담은 강사 또는 세무사, 회계사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다. /편집자주 양도소득세 상담을 하다 보면 자칫 잘못 판단하기 쉬운 것이 다가구주택의 양도세 판단이다. 건축법에 따른 다가구주택의 정의를 살펴보면, 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하이고 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이며 1동에 거주할 수 있는 세대가 19세대 이하여야 한다. 이런 조건을 만족하면 다가구주택이 되는 것인데, 다가구 주택은 원칙적으로 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 즉 1개 층에 3개 호씩 3개 층 총 9호가 거주할 수 있게 된 다가구 주택은 원칙으로는 9주택에 해당한다는 것이다. 그러나 세법은 예외를 두고 있는데, ‘다가구 주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다’라고 하고 있다. 다가구 주택이 여러 호로 되어있다 하더라도 구분등기 되어있지 않은 이상 대부분은 전체를 매매하지 부분만 매매하지는 않는다. 따라서 사실 예외라고 하지
본 강의는 2018년 10월 기준 세법을 적용하여 촬영하였습니다. 매년 또는 수시로 세법이 변경되어 적용 기준이 다를 수 있으므로 자세한 상담은 강사 또는 세무사, 회계사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다. /편집자주 양도세 상담을 하면서 가장 많이 듣는 질문은 ‘부동산을 얼마 얼마에 양도했는데 양도소득세는 얼마나 나오나요?’ 또는 ‘양도세율은 몇 퍼센트인가요?’이다. 양도가액만 알면 양도세가 금방 계산되어 나오는 줄 알고 양도가액만 알려주고 세금을 알려달라고 하는 것이다. 양도소득세의 과세방식은 양도차익 즉 취득가와 양도가의 차이가 있어 이익이 발생할 때 과세하는 것이므로 그 차익을 구해서 장기보유특별공제를 빼고 또 기본공제를 빼서 나온 과세표준에 적정한 세율을 곱해서 양도소득세를 산출하게 된다. 물론 양도소득세의 10%에 해당하는 금액은 지방소득세로 납부해야 한다. 질문자처럼 상가주택 즉 주택과 상가가 같이 있는 겸용주택을 양도할 경우 주택의 면적과 상가의 면적이 어느 쪽이 더 넓으냐에 따라 과세방식이 달라진다. 만약 양도자가 상가주택 외에는 다른 주택이 없는 1세대1주택자로서 비과세에 해당하고, 주택의 면적이 주택이 아닌 부분의 면적보다 더 넓
본 강의는 2018년 10월 기준 세법을 적용하여 촬영하였습니다. 매년 또는 수시로 세법이 변경되어 적용 기준이 다를 수 있으므로 자세한 상담은 강사 또는 세무사, 회계사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다. /편집자주 아들하고 같이 살고 있다가 세대 분리만 했다고 각각 1세대가 되는 것으로 판단하면 안 된다. 세법에서는 1세대를 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소에서 생계를 같이 하는 자와 구성하는 가족 단위라고 정의하고 있으며, 가족의 범위를 ‘거주자 및 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매까지’로 하고 있다. 동일한 장소에서 생계를 같이하는 가족 주민등록상 현황과 사실상 현황이 다르다면 어떻게 판단되는 것일까? 실제로 같은 장소에 거주를 하지만 주민등록은 별도로 되어있다면 동일세대로 보고, 주민등록은 같은 장소에 되어있다 하더라도 실제로는 다른 장소에 거주한다면 각각 별도 세대로 볼 수 있다. 즉 사실상 현황에 따른다는 점을 기억해야 한다. 그런데 부부는 다른 장소에 거주하면서 별도 세대를 구성한다고 하더라도 동일한 세대로 본다. 이혼한 경우에는 같은 장소에 거주한다 하더라도 다른 세대로 보도록 하였으나 개정세법에 따르면 사실상 이혼한 것으로
본 강의는 2018년 10월 기준 세법을 적용하여 촬영하였습니다. 매년 또는 수시로 세법이 변경되어 적용 기준이 다를 수 있으므로 자세한 상담은 강사 또는 세무사, 회계사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다. /편집자주 양도소득세 관련 상담사례를 통하여 양도소득세에 대해 구체적으로 알아보는 시간을 갖겠다. 첫 번째 질문은 납세자는 1세대1주택 비과세라고 생각하고 양도소득세 신고를 하지 않았는데 세무서에서는 다주택자라고 하면서 양도세 신고를 하라고 연락이 왔다는 것이다. 상담자의 부동산 보유 현황을 살펴보았다. 상담자는 양도한 주택 외에 토지와 오피스텔을 보유하고 있었다. 그런데 토지는 지목은 전이었으나 실제 지목은 나대지였고 게다가 그 토지에는 무허가 주택이 있는 것이 항공사진으로 확인되었다. 또 오피스텔은 일반사업자로 사업자등록을 하여 업무용으로 생각하고 있었으나 실제로는 임차인이 주민등록을 하고 주거용으로 사용하고 있었음이 주민등록과 확정일자일 등을 통해 밝혀졌다. 즉 상담자는 토지 위의 무허가 주택은 무허가이므로 소유주택이 아니라고 보았고, 오피스텔도 업무용으로 사업자등록을 했으므로 주택이 아니라고 보았으나 사실상 현황에 따라 주택에 해당하였던 것
부동산을 임대하면 그에 따른 임대소득세를 내야 하는데 어떻게 줄일수 있는지 알아보자. 우선 임대소득이 발생하여 세금 신고를 할 경우 장부를 작성하여 신고하는 것이 좋다. 장부를 작성하여 신고를 하면 인건비, 수선비, 부동산중개수수료, 통신비, 감가상각비 등 여러 가지 비용들을 다 인정받을 수 있다. 장부를 작성하여 신고할 때 만약 임차인이 없어 결손이 날 경우 결손금액을 인정받을 수 있고 다음에 이익이 났을 경우 결손금만큼 빼고 신고를 할 수 있으므로 장부를 이용하여 신고하는 것이 유리한 경우가 많다. 그리고 임대부동산을 공동명의로 하여 임대사업을 공동으로 할 경우 소득세가 개인별과세 누진과세라는 특징 때문에 소득세가 줄어들게 된다. 특히 주택을 임대할 경우 2000만원이 초과되면 종합과세를 하게 되면 건강보험료도 부과되기도 하는데 공동명의로 하여 각자 소득을 계산하면 2000만원이 안되는 경우가 될 것이고 2018년까지는 비과세되고 그 후에도 분리과세로 절세할 수 있다. 예를 들면, 월세를 200만원씩 12개월을 받으면 2400만원이 되는데 단독명의로 임대를 한다면 종합과세가 되어 임대소득세가 170만원이 되고 공동명의로 한다면 비과세 또는 분리과세
부동산을 보유하면서 임대할 경우 소득이 발생하는데 이 소득을 어떻게 과세하는지 소득세가 어떻게 계산되는지 살펴보자. 우선 주택을 임대할 경우 비과세해주는 제도가 있다. 주택의 비과세는 2가지가 있는데, 1주택자로서 고가주택이 아닌 주택, 고가주택은 기준시가 9억원을 초과하는 주택을 고가주택이라고 한다. 고가주택이 아닌 주택을 임대하고 있다면 임대소득이 아무리 크다 해도 비과세를 해주고 있고, 1주택자가 아닌 사람이 주택임대로 받은 임대소득이 2000만원 이하인 경우 2018년까지 비과세하도록 하고 있고, 2000만원을 초과하면 초과된 부분만 과세하는 것이 아니라 임대소득 전액에 대해 종합과세하도록 한다는 점 기억해야 한다. 2000만원 초과 여부는 개인별로 판단한다. 이 말은, 만약 임대를 공동사업으로 하고 있을 경우 그 임대소득이 공동사업자에게 각각 나누어질 텐데 그 나누어진 임대소득이 2000만원을 초과한다면 종합과세, 초과하지 않는다면 비과세한다는 말이다. 분리과세는 주택의 임대소득에 대해 과세하는 방법인데 아직은 적용되지 않지만 2019년 이후 적용될 예정이다. 2018년까지 주택임대소득이 2000만원 이하이면 비과세이지만 2019년 이후
취득세는 매매로 취득했든, 상속으로 취득했든,모든 취득에 대해 부과되는 세금인데, 원칙으로는 취득자가 신고한 가액으로 취득세를 부과한다. 그런데 만약 신고한 가액이 없거나 시가표준액에 미달을 할 경우 시가표준액으로 취득세를 부과하도록 하고 있다. 매매와 같은 경우는 실제 거래가액을 신고하도록 하고 있기 때문에 실제거래가액으로 신고하지 않는다면 시가표준액으로 부과되므로 실제거래가액과 시가표준액 중 큰 금액으로 부과될 것이다. 무상거래는 실제거래가액이 없기 때문에 시가표준액으로 취득세를 계산할 수 밖에 없다. 취득세율은 얼마인까? 상속과 상속 외 무상취득 즉 증여가 이에 속한다. 농지 상속은 2.3%, 농지 외 상속은 2.8%, 상속 외 무상취득 즉 증여는 3.5%의 세금이 부과되고 이들은 모두 기준시가로 과세되는데 이 기준시가가 시가표준액이 된다. 유상취득은 농지와 농지 외로 나뉘고 농지는 3.0% 그 외는 4.0%의 세율로 과세되는데, 유상거래이므로 실제거래가가 존재하기 때문에 실제거래가로 과세하게 된다. 다만 유상취득 중 주택은 국민 주거생활 안정을 위해 세율을 많이 낮춰서 6억원 이하는 1%, 9억원 이하 2%, 9억원 초과는 3%의 세율을
양도소득세의 절세포인트를 살펴보자. 양도소득세는 1년동안 양도한 모든 부동산의 양도소득을 합하여 양도소득세를 과세하는 특징이 있다. 그래서 2채 이상의 부동산을 양도할 경우 양도소득이 합해져서 더 커지게 되면 누진세율의 영향으로 양도소득세가 각각 계산한 양도세를 합한 것보다 더 커지게 된다. 사례를 살펴보면 A와 B 부동한의 양도차익이 각각 1억원이 생겼는데 이를 같은 해에 양도했다고 할 경우 합해져서 2억원의 양도소득세를 계산하게 되는데 5565만원의 양도세가 계산된다. A와 B 가 각각 1억원의 양도차익이 발생했어도 다른 해에 양도를 하면 각 1922만원씩 합해서 3845만원의 양도세를 내게 되고 1720만원의 절세효과가 발생한다. 결국 2채 이상의 부동산을 양도할 경우 다른 해에 양도하는 것이 좋다. 반대로 부동산을 양도하다보면 손해를 보는 경우가 있는데 이런 것을 양도차손이라고 한다. 이렇게 양도차손이 있는 경우에는 오히려 같은 연도에 양도하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 양도차손과 합쳐지면서 전체 양도차익이 줄어들게 되고 역시 누진세율의 영향으로 양도세가 줄어들게 된다. 사례를 보면, A는 1억원의 양도차손이 생기고 B는 2억원의 양도차익이 생
양도소득세의 특징과 양도소득세 계산 방식을 알아보자. 양도소득세는 양도차익에 대해 과세하는 세금이다. 많은 분들이 양도금액만 가지고 양도세가 얼마나 나올지 물어보는 분들이 많다. 취득가격과 양도가격의 차이에 대해 과세하는 세금이라는 점을 이해하시고 양도차익이 없다면 양도소득세도 없게 된다. 만약 1년에 2회 이상 양도하는 경우에는 1년간 양도소득을 합하여 과세하도록 하고 있고, 과거에는 기준시가로 양도소득세를 과세하였으나 현재는 실제거래가격 실가로 과세하도록 하고 있다. 그리고 부동산을 공동소유하거나 하더라도 개인별 양도소득을 계산하여 과세하도록 하고 있다. 또 양도소득세는 양도소득이 늘어나면 늘어날수록 더 높은 세율로 과세하는 누진과세 체계로 되어있다. 이런 점을 잘 이용한다면 양도소득세를 줄이는 방법이 있을 것으로 보인다. 그러면 양도소득세가 어떻게 과세되는지 알아보자. 앞에서도 말씀드린 바와 같이 양도가액에서 취득가액을 뺀다. 그러나 이것만 빼는 것이 아니라 양도와 취득에 필수적으로 따라오는 취득세, 중개수수료 등을 필요경비로서 빼준다. 이 뺀 것을 양도차익이라고 한다. 양도차익은 오래 보유한 부분에 대해 장기보유특별공제를 해준다. 3년 이상
부동산을 취득하는 단계에서 보유하고 처분하는 단계에서 어떠한 세금이 발생하고 얼마나 발생하는지 알아보자. 취득할 때 취득세도 내지만 부가가치세도 발생할 수 있다. 보유하는 단계에서는 재산세와 일정 규모이상의 주택과 토지를 보유할 경우 종합부동산세가 발생할 수 있고, 임대를 한다면 임대소득세와 부가가치세가 발생할 수 있다. 처분 단계에서는 처분 방식에 따라 양도, 증여, 상속에 의해 명의가 변경되는 경우가 있는데 각각 양도소득세, 증여세, 상속세가 발생하고 취득 단계에서와 마찬가지로 부가가치세도 발생할 수 있다. 어느 정도 세금이 부과되는지 사례를 가지고 살펴보자. 근린상가를 2017년에 토지와 건물을 30억원에 일괄취득한 것으로 가정하고 취득당시 기준시가는 토지 10억원 건물 5억원으로 하고 전체를 임대하는 것으로 하고 주택부분은 없는 것으로 가정한다. 취득세는 취득가액을 기준으로 부과되는데 농어촌특별세와 지방교육세를 포함하여 4.6%가 부과된다. 30억원의 취득가액에 4.6%를 곱하면 1억3800만원이 된다. 부가가치세는 토지에는 부과되지 않고 건물에만 부과되므로 건물부분만 계산하면 30억원의 매매가를 토지와 건물의 기준시가 비율로 안분한다