2019.11.21 (목)

  • 맑음동두천 -2.6℃
  • 맑음강릉 3.7℃
  • 맑음서울 0.4℃
  • 맑음대전 -0.2℃
  • 맑음대구 1.1℃
  • 맑음울산 3.3℃
  • 맑음광주 3.2℃
  • 맑음부산 5.9℃
  • 맑음고창 0.0℃
  • 맑음제주 7.9℃
  • 맑음강화 -1.7℃
  • 맑음보은 -3.2℃
  • 맑음금산 -2.9℃
  • 맑음강진군 0.6℃
  • 맑음경주시 -0.7℃
  • 구름조금거제 2.8℃
기상청 제공

양도세 5분특강

[5분특강]양도세①​​​​​​​ 부동산과 관련된 세금은?

 

 

부동산을 취득하는 단계에서 보유하고 처분하는 단계에서 어떠한 세금이 발생하고 얼마나 발생하는지 알아보자.

 

취득할 때 취득세도 내지만 부가가치세도 발생할 수 있다.

 

보유하는 단계에서는 재산세와 일정 규모이상의 주택과 토지를 보유할 경우 종합부동산세가 발생할 수 있고, 임대를 한다면 임대소득세와 부가가치세가 발생할 수 있다.

 

처분 단계에서는 처분 방식에 따라 양도, 증여, 상속에 의해 명의가 변경되는 경우가 있는데 각각 양도소득세, 증여세, 상속세가 발생하고 취득 단계에서와 마찬가지로 부가가치세도 발생할 수 있다.

 

어느 정도 세금이 부과되는지 사례를 가지고 살펴보자.

 

근린상가를 2017년에 토지와 건물을 30억원에 일괄취득한 것으로 가정하고 취득당시 기준시가는 토지 10억원 건물 5억원으로 하고 전체를 임대하는 것으로 하고 주택부분은 없는 것으로 가정한다.

 

취득세는 취득가액을 기준으로 부과되는데 농어촌특별세와 지방교육세를 포함하여 4.6%가 부과된다. 30억원의 취득가액에 4.6%를 곱하면 1억3800만원이 된다.

 

부가가치세는 토지에는 부과되지 않고 건물에만 부과되므로 건물부분만 계산하면 30억원의 매매가를 토지와 건물의 기준시가 비율로 안분한다.

 

토지 건물의 기준시가 합인 15억원 중 건물 기준시가 5억원이 차지하는 비율만큼 30억원에서 건물 비율을 계산하면 10억원이 될텐데 10억원의 10%인 1억원이 부가가치세가 된다.

 

이번에는 처분하는 단계에서 양도로 처분한다고 할 때, 2년 경과후 40억원에 처분한다고 해보자. 기준시가는 토지가 12억원 건물 4억원으로 가정한다.

 

양도차익은 10억원에서 취득시 부담한 취득세를 차감하면 8억5950만원의 양도차익이 되고 2년 경과후 양도하기 때문에 기본세율을 적용하여 양도세를 계산하면 3억4584만원이 된다.

 

양도차익을 10억원이라고 한다면 약 35%가 양도세가 된다.

 

부가가치세는 역시 건물에 대해서만 부과하므로 40억원의 양도가액 중 건물의 기준시가 비율을 곱하면 역시 10억원이 된다. 이 10억원에 10% 부가가치세율을 곱하면 역시 1억원의 부가가치세가 나온다.

 

만약 이 부동산을 배우자에게 증여를 한다면 증여세는 얼마가 나올지 살펴보자. 증여는 대가를 주고받지 않기 때문에 기준시가로 하는 경우가 많다. 기준시가 합은 16억원인데 배우자의 증여재산공제를 제외하고 증여세율 곱하면 1억7670만원의 납부세액이 나온다.

 

이렇게 부동산에는 다양한 세금이 부과되고 있는데 각 단계별로 어느 정도의 세금이 부과되는지 잘 판단하여서 부동산을 관리하는 것이 중요하다.

 

 

 [이종훈 세무사 프로필]

 

  • 「이종훈 세무회계 사무소」 대표 세무사, 공인중개사
  • 현) 「중랑세무서」 영세납세자지원단 세무도우미
  • 현) 「남양주세무서」 회계실무 강사
  • 현) 한국세무사협동조합 부이사장
  • 현) (사)마을과사회적경제 감사
  • 현) (사)이근호기념사업회 감사
  • 현) (사)김상진기념사업회 감사
  • 전) CJ제일제당, CJ올리브영, CJ엔시티 근무
  • 전) 중외제약, 지오영, 메가마트 근무
  • 전) 코오롱웰케어 영업본부장 근무
  • 서울대학교 농화학과 졸업

관련기사








배너




[시론]세무사자격 보유 변호사에 대한 세무대리 허용과 공정한 사회
(조세금융신문=이동기 전 한국세무사고시회 회장) 문재인 정부 출범 후인 2018년 4월 26일 세무사 자동자격 보유 변호사에 대한 세무대리금지를 규정한 세무사법 등에 대한 헌법불합치결정은 여러 가지 시사점을 준 면이 있다. 당시 헌법재판소는 재판관 6대 3의 의견으로 세무사 자격 보유 변호사로 하여금 세무사업무를 할 수 없도록 규정한 세무사법 등의 규정은 헌법에 합치되지 않는다고 하면서, 관련 법령은 2019년 12월 31일까지만 효력을 유지하는 것으로 결정을 내렸다. 그 후 기획재정부는 2018년 세법개정안을 마련하면서 헌법재판소의 결정을 감안하여 세무사자격 보유 변호사에 대하여 세무사법에서 규정하고 있는 세무사의 업무 중에서 기장대리와 성실신고확인을 제외한 나머지 세무대리업무만 할 수 있는 것으로 개정안을 발표하였다가, 전면적인 세무대리를 주장하는 법무부 등의 반발에 밀려 개정안을 철회한 바 있다. 그리고 올해 정부는 국무총리실의 조정을 거쳐 세무사자격보유 변호사가 기장대리와 성실신고확인을 포함한 세무사법상의 모든 세무사업무를 할 수 있는 것으로 세무사법개정안을 마련해 정기국회에 제출한 상태이다. 정부의 이러한 세무사법 개정안에 대하여 현재 관련 당사자인
[인터뷰]이장원 세무사 "양도와 상속·증여는 끊임없이 공부해야"
(조세금융신문=이지한 기자) 2017년부터 부동산 관련 각종 규제가 쏟아지면서 관련 법이 바뀌고 복잡해졌다. 이후 양도소득세 상담을 꺼리는 세무사가 늘면서 ‘양포세무사’라는 신조어까지 만들어졌다. 부동산이 속해있는 지역이 조정대상지역인지 또는 1주택자라도 보유기간과 거주기간은 어떻게 되는지, 2주택 이상을 보유한 다주택자의 경우는 비과세를 어떻게 판단해야 하는지 등 매우 다양한 요소에 대해 정확한 판단을 통해 컨설팅하지 않으면 수천 만원에서 많게는 수 억원의 세금 차이가 발생할 수도 있기 때문이다. 이장원 세무사는 양도소득세와 상속세를 전문으로 컨설팅하면서 바쁜 나날을 보내고 있다. 납세자와의 상담과 함께 양도세 교육 일정이 이미 꽉 찬 이 세무사를 찾는 고객 중 상당수는 동료 세무사라고 한다. 그만큼 양도세 상담이 어렵기 때문이다. 서울 송파구 석촌호수 주변에 자리한 ‘장원세무사’를 찾아 이장원 세무사를 만났다. Q 세무사의 업무 중 가장 기본이 되는 일이 장부작성 대리 즉 기장대리인데, 기장대리를 하지 않고 세무 컨설팅 위주로 일하고 있다고요. A 기장대리 업무는 세무사의 기본업무이면서 주가 됩니다. 저도 같은 생각이었지만 2017년 다주택자에 대한 양