2022.08.17 (수)

  • 구름조금동두천 28.1℃
  • 구름많음강릉 27.0℃
  • 구름많음서울 28.4℃
  • 소나기대전 28.9℃
  • 구름조금대구 29.2℃
  • 흐림울산 24.3℃
  • 구름조금광주 28.6℃
  • 부산 22.7℃
  • 맑음고창 29.3℃
  • 제주 26.2℃
  • 구름조금강화 28.1℃
  • 구름많음보은 29.2℃
  • 구름많음금산 27.8℃
  • 구름많음강진군 27.7℃
  • 흐림경주시 25.7℃
  • 흐림거제 23.0℃
기상청 제공

[전문가칼럼] ‘6.21 부동산대책’에 따라 개정된 상생임대주택의 내용은?

 

(조세금융신문=이재홍 세무사) 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례는 2022년 2월 15일에 신설되어 2021년 12월 20일 이후 상생임대차계약을 체결하는 분부터 적용한다.

 

다만, 2022년 ‘6.21 부동산대책’으로 「소득세법 시행령」 제155조의3이 개정되어 상생임대주택 요건이 완화되었고, 혜택은 확대되었으며, 적용기한은 연장되었다. 개정된 내용은 2021년 12월 20일 이후 상생임대차계약을 체결하는 분부터 소급하여 적용된다.

 

1. 상생임대주택의 요건

 

① 1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 해당 주택에 대한 직전 임대차계약(해당 주택을 취득하기 전 체결된 계약에 따른 임대인의 지위를 승계한 경우는 제외) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 상생임대차계약을 체결하고, 2년 이상 임대한 주택이어야 한다.

이때 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.

 

② 임대개시 시점에 다주택자이나 향후 1주택자로 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택이 적용된다. 개정 전에는 임대개시 당시 1세대 1주택자를 요건으로 했으나 해당 요건은 폐지되었다. 따라서 다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수 있으나 양도 시점에 상생임대주택이 1세대 1주택인 경우에 그 특례가 적용된다.

 

③ 임대개시 당시 주택의 가액에 상관없이 적용된다. 개정 전에는 임대개시 당시 기준시가 9억원 이하인 주택에 한하여 적용했으나 해당 요건은 폐지되었다.

 

④ 직전 임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 1년 6개월 이상인 주택이어야 한다.

 

⑤ 2024년 12월 31일까지 상생임대차 계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 적용한다. 개정 전에는 2022년 12월 31일까지였으나 그 적용시기가 2년 연장되었다.

 

2. 직전 임대차계약의 범위

 

직전 임대차계약은 주택을 취득한 후 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미하며, 주택 매수 시 매도인으로부터 승계받은 임대차계약은 제외한다. 따라서 임차인이 있는 주택을 구입하면서 임대차계약을 승계받은 경우 승계받은 임대차계약이 끝나고 새로이 체결한 임대차계약이 직전 임대차계약이 되며, 그 다음 계약이 상생임대차계약이 될 수 있다.

 

또 주택 취득 후 신규로 체결한 계약은 직전 계약이 없어 상생임대차 계약이 될 수 없으며 그 다음 계약이 상생임대차계약이 될 수 있다.

 

3. 특례 내용

 

1세대가 상생임대주택을 양도하는 경우에는 해당 임대기간에 그 주택에 2년간 실제 거주한 것으로 보아 「소득세법시행령」 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의4에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.

 

① 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에 취득한 주택의 경우 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 2년 거주요건의 제한을 받지 않는다.

 

② 임대주택사업자의 거주주택 비과세특례에서 거주주택은 「소득세법 시행령」 제155조 제20항 제1호에서 2년 이상 거주한 주택을 말하는데 2년 거주를 인정한다.

 

③ 1세대 1주택의 장기보유특별공제율 표2(보유기간×4% + 거주기간×4%)를 적용받기 위한 요건인 「소득세법 시행령」 제159조의4에 따른 거주기간 2년의 제한을 받지 않는다. 다만, 표2의 공제율을 적용할 것인지의 판단시에만 2년 거주한 것으로 본다는 내용으로 장기보유특별공제액 계산시 거주기간은 실제 거주기간만으로 계산한다.

 

4. 전세 및 월세 상호 전환시 인상율 계산

 

상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항에서 정하는 기준 [ ① 연 10%와 ② 기준금리(22.7.13 현재 연 2.25%) + 연 2% 중 낮은 비율]에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다. 렌트홈(www.renthome.go.kr)에 들어가 계산하여 체크해야 실수를 줄일 수 있다.

 

5. 기타 주의할 사항(기획재정부 2022.6.23. 10문 10답 참조)

 

① 직전임대차계약과 상생임대차계약의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 동일할 필요가 없다.

 

② 직전임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간적 공백(임대인이 직접거주, 공실)이 있어도 가능하다, 즉, 두 계약 사이에 공백이 없이 계속하여 유지될 필요는 없다.

 

③ 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생임대차계약으로 인정된다.

 

④ 등록임대주택사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수 있다.

 

⑤ 임대주택이 다가구주택일 경우 하나의 매매단위로 양도하고자 하는 경우에는 상생임대주택으로 인정받기 위해 모든 호와 상생임대차계약을 체결하여야 한다. 다만, 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우에는 각 호별로 상생임대차계약 체결여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있다.

 

⑥ 직전임대차계약의 의무임대기간(1년 6개월) 및 상생임대차계약의 의무임대기간(2년)은 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판단한다. 1년을 계약하였으나 묵시적 갱신(「주택임대차보호법」 제6조)등으로 신규 계약체결 없이 실제 2년을 임대한 경우도 인정된다.

 

6. 적용시기

 

2021년 12월 20일~2024년 12월 31일까지 상생임대차계약을 체결하고 계약금을 실제 지급받은 사실이 확인되는 경우 적용된다.

 

7. 적용신청

 

상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례를 적용받으려는 자는 「소득세법」 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다.

 

이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지·건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.

 

 

[프로필] 이재홍 세무사

•이재홍세무사사무소 대표

•(전)서울시 중구청 지방세심의위원

•(전)성동세무서 국세심사위원

•서울시립대학교 세무전문대학원 석사(세무회계 전공)

•안수남외 2인 양도소득세(광교이택스) 저자

 

 

 

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]

관련기사












배너

전문가 코너

더보기



[송두한칼럼] 금융위기에 준하는 특단의 민생대책 마련하라
(조세금융신문=송두한 공정금융포럼 공동대표) 정부의 경제정책이 “후퇴∙충돌∙실패”로 이어지는 악순환을 반복하는 사이, 민생경제는 금융위기에 준하는 비상 상황에 직면해 있다. 민생이 어려운데 철지난 친기업∙친자본 정책이 난무하고, 관치에 깊게 뿌리내린 비상식적인 대책들이 중산층과 서민을 집중 타격하는 역설적인 결과를 초래하고 있다. 민생경제를 총체적 난국에 빠뜨린 역주행 정책들은 차고 넘친다. 재난 수준의 고물가로 국민들의 실질소득이 감소하고 소비가 소득을 초과하는 적자가구가 급증하고 있다. 민생경제가 물가발 소비충격에 노출되었다 하니, 더 거친 초과세수를 먼저 기업에게 돌려주겠다며 법인세 감세를 밀어붙이고 들고 나왔다. 세계경제가 기술적 경기침체 구간에 진입하면서 한치 앞도 내다보기 힘든 “물가발 부채위기”가 성큼성큼 다가오고 있다. 경기침체 위험이 높아지니 이번에는 철지난 재정준칙을 도입해 건전재정, 즉 긴축재정으로 전환하겠다고 한다. 긴축을 통해 경기를 부양하겠다는 발상 자체가 그저 놀라울 따름이다. 참고로, 선진국 중에서 “GDP대비 60%”기준을 지키는 나라는 존재하지 않으며, 원산지인 유럽도 오래 전에 폐기처분한 정책이다. 펜데믹 위기로 인해 자영업
[인터뷰] 형천호 안산중앙로타리클럽 신임회장 “회장은 자긍심 갖도록 하는 역할”
(조세금융신문=김영기 기자) “38년 역사를 가진 로타리의 회장에 취임하게 돼 무한한 영광이라 생각합니다. 과거 38년 동안 안산 중앙로타리 클럽을 발전시키고, 안산에서 최고로 멋진 봉사활동 단체로 키워주신 역대 회장님들과 회원분들의 노력이 물거품 되지 않도록 하는 것이 저에게는 제일 큰 책임인 것 같습니다.” 국제로타리 3750지구 ‘안산중앙로타리클럽’ 회장으로 취임한 형천호 신임회장은 취임 소감을 통해 “회장이라는 역할적 지위를 잘 수행하여 안산에서 최고가는 로타리클럽을 만들도록 노력하겠다”고 취임일성을 밝혔다. 형천호 신임회장은 취임소감에 대해 “회장이라는 직책은 회원분들 위에 군림하는 것이 아닌, 회원분들이 단체 봉사활동을 함에 있어 자부심과 자긍심을 갖도록 하는 역할이라 생각한다”고 강조했다. 그는 “모든 단체는 회장 혼자만의 능력으로 운영을 할 수 없다”고 전제한 뒤 “회원분들의 적극적인 참여와 관심으로 단체는 운영이 됩니다. 회원분들의 참여도를 높이는 방안을 매일 찾으려 노력하고 있다”고 말했다. 형 회장은 조세전문가인 세무사로서 사회공헌활동을 비롯해 법원, 세무서, 안산시 등에서 공익활동을 통해 묵묵히 봉사하는 한편 신안산대학교, 안산대학교에서