(조세금융신문=이성호 세무사) 특수관계인 간에 부동산을 시가보다 저가 또는 고가 양수하면 어떤 세금 이슈가 발생하게 될까? 단순히 한 가지 세금 이슈가 아닌 양도소득세와 증여세 이렇게 두 가지 세금이 발생한다.

 

1. 저가 양도에 대한 양도소득세 계산

다음 두 가지 요건에 해당하는 저가 양도(양도가액 부인) 또는 고가 양수(취득가액 부인) 경우에는 양도소득세 계산 시 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 계산한다.

 

① 특수관계인과의 거래 ② 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상일 것

 

위 요건에 따라 부당행위계산부인 규정이 적용되면 ‘시가’를 취득가액 또는 양도가액으로 보아 양도차익을 계산한다.

 

2. 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 증여세 계산

저가 양수 또는 고가 양도의 경우 그 시가와 대가의 차이가 증여세 과세요건에 해당하는지를 먼저 검토한다. 과세요건을 충족하는 경우에는 증여재산가액을 계산하여 증여세가 과세된다. 특수관계인 유무에 따라 과세 요건과 증여재산가액 계산방식이 다르다는 점을 구분해야 한다.

 

1) 특수관계인 간의 거래

 

 

 

2) 특수관계인 외의 자와의 거래

 

 

 

 

3. 무상 증여보다는 저가 양도를 활용하여 증여세를 줄이자

 

특수관계인 간에 거래가 유상매매거래의 성격을 띠고 있지만 시가와 실거래가액과의 차이에 따라 부당행위계산부인을 적용받아 증여로 인정되는 경우가 절세에 더 유리할 수 있다. 바로 증여자 입장에서 양도소득세가 비과세되거나 감면되는 재산을 증여할 때 수증자가 그 대가의 일부만을 지급하고 매매로 취득하는 것이다.

 

[계산 예시]

∙증여자 : 경기 소재 아파트에서 15년째 거주 중이며, 일시적 1세대 2주택 비과세 적용 가능 ∙아파트의 시가(매매사례가액) 12억원, 취득가액 6억원 ∙증여일(증여등기접수일) : 2022. 12. 31. ∙실제 지급액 : 6억원

 

1) 양도소득세 계산 내역

 

 

 

 

실제지급액에 따른 양도소득세 계산을 하기 전에 우선 특수관계인 간의 거래이므로 부당행위계산부인 규정을 살펴봐야 한다.

 

시가에 해당하는 유사매매사례가액 12억원의 5%인 6000만원과 3억원 중 적은 금액보다 시가와 거래가액의 차액인 6억원이 더 크므로 양도가액은 매매계약서상 금액인 6억원이 아닌 시가 12억원으로 수정되어 양도자인 부모 입장에서는 양도가액이 증가된다.

 

2) 증여세 계산 내역

 

 

 

실제 지급액이 없었다면 순수 증여 시 12억원 전체에 대해서 증여세가 과세되었을 것이다. 이에 따르는 증여세는 3억원이 된다.

 

우선 시가에 해당하는 유사매매사례가액 12억원의 30%인 3억 6000만원과 3억원 중 적은 금액보다 시가와 거래가액의 차액인 6억원이 더 크므로 저가 양수에 따른 과세 요건을 충족하였기 때문에 증여재산가액을 계산해야 한다.

 

이처럼 증여자 입장에서 비과세 또는 감면 대상인 양도자산을 증여하는 경우 수증인 입장에서 자금 여유가 있어서 시가의 일부분이라도 사실상 대금을 지급하는 경우라면 오히려 저가 양수에 대한 증여세 과세 규정을 이용하여 양도자는 물론 증여자에게도 증여세 부담을 줄여 재산을 이전할 수 있다.

 

[프로필] 이성호 세무사

•(현)대구광역시 감사청구심의위원
•(현)한국세무사회 중소기업위원회 상임위원
•(현)경산시 마을세무사
•고려대학교 법무대학원 조세법학과 석사
•저서《부의 이전》, 《나의 토지수용보상금 지키기》외

 

 

 

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