부동산은 다른 자산에 비해서 유동성이 낮다. 유동성이 낮다는 것은 본인이 원할 때 언제든지 현금으로 바꿀 수 있는 능력이 낮다는 뜻이다. 흔히 “부동산은 작자가 나타날 때 팔아야 된다”는 것도 부동산의 이러한 특성 때문일 것이다. 부동산 호황기가 아닌 요즘과 같은 시기에는 더더욱 유동성이 떨어진다. 팔아야 할 시기를 한 번 놓치게 되면 다음이 언제 올 지 기약할 수 없기 때문이다. 그렇지만 집을 양도할 수 있는 기회가 온다고 해서 항상 집을 팔게 되는 것도 아니다. 비과세 보유기간 2년을 채우지 못한 상태에서 집을 사겠다는 사람이 나타날 수도 있다. 2년만 지나면 세금을 안 내도 되는데 몇 개월이 모자라서 세금을 낸다면 돈이 아깝다는 생각이 들고, 그래서 안 팔게 되면 시기를 놓치게 되고 막상 2년이 지난 다음에는 사러 오는 사람도 안 나타나고 집값은 조금씩 떨어지게 되는 악순환이 발생할 수도 있다. 하지만, 주택으로 사용했다가 용도변경을 통해서 상가로 전환이 된 후 다시 주택으로 전환해서 양도하는 경우라면 이러한 보유기간에 따른 세금 문제가 조금은 해결이 될 수 있을지도 모른다. 보유기간을 합산한 총 기간이 2년이 넘으면 된다.1세대 1주택 비과세 해당여부
경매와 공매는 동일한 거 같지만 차이점이 많다. 그중 경매와 공매의 입찰보증금을 혼동하여 강남 아파트 입찰에 실패한 사람의 이야기를 해보겠다. 강남에 사는 A씨는 적은 자금으로 내 집을 마련하고자 평소 부동산 경매에 관심이 많았다. 그래서 법원 경매법정을 자주 드나들며 자신이 사고자 하는 강남의 아파트를 낙찰 받고자 했는데 번번이 기회를 놓쳤다. 그러던 중 주위에서 경매 말고 공매에도 한번 응찰해보라는 이야기를 듣고 ‘공매사이트’를 수시로 검색하다가 자신이 원하는 아파트가 공매 물건으로 나온 사실을 알게 된다.두근거리는 마음으로 공매 현장을 찾아가서 당당하게 서류를 작성하고 보증금을 내고 결과를 기다렸다. 나름대로 여유 있게 입찰금액을 기재했기 때문에 기대를 가지고 결과를 기다렸는데 결과는 자신보다 더 적은 금액의 입찰보증금을 적은 사람이 낙찰을 받는 결과가 나왔다. A씨는 공매를 주관한 한국자산관리공사 담당 직원에게 거세게 항의했는데 담당 직원의 설명을 이러했다.A씨가 응찰했던 강남의 아파트는 최저 매각 대금이 10억 원으로 정해졌는데 A씨는 입찰금액으로 11억 원을 기재하여 응찰하였고 최저매각대금의 10%인 1억 원을 보증금으로 냈다. A씨는 부동산 경매
2014년 부동산시장 과연 어떻게 될까?2014년 부동산시장과 주택 가격은 어떻게 될까? 부동산 가격이 형성되려면 우선 먼저 그 대상인 부동산이 쓸모 가 있어야 한다. 즉, 유용성이 있어야 한다는 말이다. 두 번째는 부동산이 상대적으로 희소가치가 있어야 한다. 즉, 상대적 희소성이다. 또한 대상 부동산을 매입하려는 사람들이 기꺼이 돈을 지불하고 살 수 있는 능력이 있어야 한다. 즉, 유효수요를 말한다.이중 한 가지라도 부족 하거나 미흡하면 부동산가격은 형성되지 못한다. 지금 당장 우리 주변의 부동산시장을 한번 돌아보자. 과연 서울 강남의 30평 정도 아파트 한 채 값이 10억원 정도 간다면 그 아파트의 유용성(사용가치, 수익가치, 처분가치, 소유가치 등)이 10억원의 가치가 있을까요? 부동산은 미래가치가 포함된 현재가치로 거래되지만 한 번쯤은 돌이켜 생각해볼 일이다. 또한 부동산 거래는 다 음의 3가지 형태로 시장이 형성된다.첫째, 안정된 부동산시장으로 방매물건이 상당기간 시장에 방매된 후 그 물건에 정통한 당사자 간의 거래로 이루어지는 가격 즉, 정상가격으로 거래되는 시장이다.둘째, 경기가 좋아 부동산가격이 상승하는 시장으로 현재의 가격보다 높은 가격으로
부동산 경매란 채무자가 약속한 채무변제 기일 까지 채무변제를 하지 않을 경우 채권자가 자 기 채권을 회수하기 위하여 채무자 또는 물상 보증인 소유의 부동산을 압류, 환가(매각)하여 그 매각대금 으로 채권자의 금전채권을 만족하는데 목적을 두고 있다.이러한 행위는 부동산에 대한 강제집행의 일종으로 자력구제가 아닌 합법적인 법 집행절차에 의해 채권자에 대한 채 무변제가 이루어지도록 하는 행위이다. 즉, 채무자의 부동산을 압류한 후 경매를 통해 환가하여 채권의 배당이 이루 어지는 것이다.부 동산 경매란 채무자가 약속한 채무변제 기일까지 채무변제를 하지 않을 경우 채권자가 자 기 채권을 회수하기 위하여 채무자 또는 물상 보증인 소유의 부동산을 압류, 환가(매각)하여 그 매각대금 으로 채권자의 금전채권을 만족하는데 목적을 두고 있다.이러한 행위는 부동산에 대한 강제집행의 일종으로 자력구제가 아닌 합법적인 법 집행절차에 의해 채권자에 대한 채 무변제가 이루어지도록 하는 행위이다. 즉, 채무자의 부동산을 압류한 후 경매를 통해 환가하여 채권의 배당이 이루어지는 것이다. "경매 종류는 강제경매와 임의경매, 분할매각(경매)과 일괄매각(경매), 새매각과 재매각, 공동경매와 이중
(조세금융신문) 양도소득세는그의미상양도가일어났을경우에부과되는세금이다.그런데소득세법제88조는양도를민법상의소유권이전이아닌‘자산이유상으로사실상이전되는것’으로정의하고있고,세법특유의실질과세원칙에의해양도소득세의‘양도’는소유권이전의의미와반드시일치하지는않는다.경제적실질은동일하지만그법적형식이다른경우를비교해보자.가령,양도담보는금전을차용하면서물건을담보목적으로양도하는것이고,매도담보는금전을차용하면서일단물건의소유권을이전한후변제와더불어다시환매하는것이다.양자는채무자가변제에성공했을때와실패했을때의결과가완전히동일한데,전자는소득세법시행령제151조에의해양도로보지않는다.그렇다면후자는어떨까?미국에는매도담보를양도로보지않고이자소득을과세한판례가있다고한다.그밖에도여러유사케이스를생각할수있다.특히파생상품의발달로생각할수있는대부분의법적구조의경제적실질을흉내낼수있게된이상,위와같은문제는더욱심화될수밖에없다.이슬람국가들이이자를금지하는이슬람율법때문에편법을통하여이자수취와동일한경제적실질을구성하는금융상품을만든것이가까운예이다.우리대법원도씨티은행의엔화스왑예금사건에서납세자의손을들어주기도했다.부동산금융에서이용되는SaleandLeaseback역시같은관점에서논란의여지가있다.SaleandLeaseback은부동산을금융기관에양도하되,양도인이양수
(조세금융신문) 하반기 지방 분양시장에 굵직한 재건축, 재개발 등 정비사업을 통한 분양 물량들이 대기 중이어서 예비청약자들의 관심을 끈다.최근 몇 년간 지방지역은 세종시, 혁신도시, 도청이전신도시 등 대규모 택지개발사업이 신규분양시장을 주도해 왔지만 이들 물량들은 생활인프라를 갖추는데 적잖은 시간이 소요된다는 단점이 있다.반면 재건축, 재개발 정비사업은 대부분 도심에 위치해 도시재생을 하는 차원의 개발사업인 만큼 교통, 편의시설, 학군 등 기존 인프라가 잘 갖춰있어 생활인프라를 갖추는데 소요될 시간이 짧다.부동산 포털 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 하반기(7월~12월) 지방(지방 5대광역시, 기타중소도시 등)에서 재건축, 재개발 정비사업을 통해 분양될 물량은 총 19개 단지 1만7천4백7가구인 것으로 조사 됐다. 이는 작년 동기(3곳 1천6백69가구)보다 무려 10.4배 증가한 수준이다.이들 가운데 14개 단지는 부산시, 창원시 등 경상권에 몰려 있어 건설사들의 치열한 경쟁이 예상된다.닥터아파트 권일 리서치팀장은 “부산은 대규모 재개발이 많은 편이며 산업기지 개발 목적의 계획도시인 창원시는 도심 아파트들이 대부분 1980년대 지어져 재건축이
(조세금융신문) 서울시 민간아파트 평균 분양가격이 전월대비 7.4% 상승했다.대한주택보증(사장 : 김선규)이 전국 민간아파트의 분양보증 사업장 정보를 집계·분석한 5월말 기준 ’민간아파트 분양가격 동향‘ 결과에 따르면 서울(7.4%)과 수도권(2.5%), 6대광역시(0.2%)의 분양가격이 전월대비 상승했다. 반면 지방 (△0.2%)은 하락했다.자료에 따르면 5월말 기준 전국 민간아파트의 최근 1년간 3.3m2당 평균 분양가격은 835만 8천원으로 전월(828만 9천원) 대비 0.8%, 전년동월(796만 6천원) 대비 3.9% 상승한 것으로 나타났다.전국 17개 시·도 중 민간아파트 평균 분양가격의 변동이 가장 컸던 지역은 서울시인 것으로 나타났다.은 서울시인 것으로 나타났다.5월말 기준 서울시 민간아파트의 3.3m2당 평균 분양가격은 1,944만 6천원으로 최종 집계되었으며 이는 전기(1,809만 8천원) 대비 7.4%, 전년동월(1,594만 7천원)대비 21.9% 상승한 수치이다.서울시 민간아파트의 3.3m2당 평균 분양가격이 1,900만원을 넘어선 것은 지난 ‘10년 9월(1,975만 1천원) 이후 3년 8개월 만이다.최근 1년간 상대적으로 분양가격이 낮
(조세금융신문) 하나금융그룹(회장 김정태 www.hanafn.com) 소속 하나금융경영연구소(소장 배현기 www.hanaif.re.kr)는 수익률 확보 부담으로 2012년 이후 오피스 가격이 등락을 반복하고 있는 가운데 2014년 1분기 오피스 매매가격지수(HNS-OPI)가 전분기 대비 소폭 하락하며 3분기 연속 하락세를 이어갔다고 밝혔다. 신영에셋의 자료를 기초로 하나금융경영연구소가 분석한 2014년 1분기 오피스 매매가격지수(HNS-OPI)는 270.6으로 작년 4분기 274.8에 비해 1.5% 하락하였다. 2013년 3분기 -0.8%, 4분기 -7.0%에 이어 3분기 연속 가격 하락세를 보인 것이다. 오피스 가격은 2011년 15%의 급등세를 보인 이후 2012년부터 가격이 등락을 반복하고 있으며, 금융위기 직전의 정점(322.9)을 아직 회복하지 못하고 있다. 연구소는 최근 오피스 매매가격이 하락세를 보이는 것은 투자자들이 높은 거래 가격에 부담을 느끼고 있기 때문으로 분석했다. 저금리 기조가 이어지면서 유동성을 확보한 기관투자가의 매입수요는 이어지고 있으나, 매매차익 가능성이 낮아진 상황에서 적정 임대수익률을 확보하는 것이 중요해졌기 때문이라는 것
최근급속히성장한중국재벌들과미국의사모펀드는매우선호되는투자자이고,부동산개발에있어서도마찬가지이다.특히중국투자자들의경우제주도의부동산개발사업에대거참여하고있다.외국인이국내사업에진출하는방법은,크게국내법인설치,지점이나사무소설치로구분할수있다.지점및사무소설치방식은별개의법인을설립하는것이아니기때문에외국법인의국내지사로분류되고,외국환거래법의적용을받으며,기획재정부가유관기관이된다.반면국내법인설치방식에의할경우이는외국인투자로인정되어외국인투자촉진법이적용되고,다양한조세감면혜택을받는다.이러한혜택으로인해외국인투자촉진법의검토는중요한의미를가지므로,그요건과절차에대해살펴보자.우선,외국인투자자의최소투자금액이1억원으로정해져있고,설립법인의10%이상의지분을취득해야있는데,이두가지요건은동시에만족되어야한다.전자의요건은대부분충족될것이나,후자는간과할수있으므로주의가필요하다.대략적인절차는,외국인투자신고,투자자금송금,법인설립등기,사업자등록,법인계좌설립,납입자본의법인계좌이체,외국인투자기업등록의순서로진행된다.이러한과정은특허나인허가와같이실질적인타당성을검토하기보다는,형식적인서류심사의측면이더욱강하므로준비서류에많은주의를기울여야한다.물론이를불비하더라도다시보강하면그만이지만,외국인법인투자자에게서류보완을요청하려면그사유서를제출하여CEO의결제까지
(조세금융신문) 올 2분기 들어 분양시장이 최근 들어 분위기가 가라앉는 모습이다. 분양물량이 늘고 ‘2.26 대책’, ‘세월호 참사’ 등으로 매매시장의 관망세가 확산되면서 청약열기도 점차 식고 있다. 소비자들은 분위기에 휩쓸리지 않고 깐깐하게 따져보고 청약하는 경우가 늘면서 될만한 지역, 될만한 단지에 청약을 하는 쏠림 현상이 심화되고 있다. 분양 받을 아파트의 가격, 설계, 커뮤니티시설, 발전 가능성 등을 꼼꼼하게 따져보는 실속형 청약자들로 인해 같은 지역에서도 청약률이 차이를 보이고 있다. 이 같이 깐깐한 소비자들이 선택하는 단지, 지역은 분양시장이 침체돼도 향후 신규수요 유입 가능성이 높아 안정적인 시세를 기대할 수 있다. 실속형 소비자들이 선택한 지역, 단지들의 사례를 통해 예비청약자들이 관심가질 물량을 소개한다.경기 하남 미사강변도시에서 분양한 미사강변도시 더샵 리버포레는 평균 1.66대 1 경쟁률을 기록하며 전 주택형이 3순위 내에 청약이 마감됐다.앞서 분양했던 미사강변 2차 푸르지오는 평균 1.07대 1을 기록했지만, 총 8개 주택형 가운데 4개 주택형이 순위 내 청약이 미달됐다. 하남 미사강변도시는 한강, 공원 등 쾌적한 환경에 서울 강남권 접