(조세금융신문=이환주 세무사)

부모와 자식 간에도 부동산을 사고파는 건 가능합니다. 다만, 국세청에서는 가족 간 양도거래를 정상적인 거래로 취급하지 않고 증여로 추정합니다. 하지만 정상적인 대가를 받고 양도한 사실이 확인된다면 정상적인 거래로 인정받을 수 있습니다. 하지만, 특수관계자 간이기 때문에 정상적이지 않는 방법으로 절세를 하려다 보니 세금 문제가 발생하곤 합니다. 이번 시간에는 특수관계자간 저가 거래시 발생할 수 있는 세금이슈에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

◆ 자녀에게 발생할 수 있는 세금 이슈

 

부모가 자녀에게 저가로 부동산을 양도할 경우 자녀 입장에서는 증여세 문제가 발생합니다. 자녀가 부모에게 시가 12억 원짜리 주택을 9억 원에 구매한다고 가정해 보겠습니다. 이 거래는 부모로부터 3억 원을 증여받고 9억 원을 본인이 마련해 12억 원짜리 주택을 구매한 것과 동일합니다.

 

세법에서는 특수관계자로부터 재산을 저가로 매수하는 경우 거래금액과 시가와의 차액에 대해 증여세를 과세하도록 되어 있습니다.

 

하지만, 현행 세법은 시가의 30%를 기준으로 최대 3억 원까지는 저가로 팔아도 정상적인 거래로 간주해 증여세를 부과하지 않습니다.

 

따라서, 위 사례의 경우 3억 원에 대해서는 증여세 문제가 발생하지 않게 됩니다. 만약, 시가 12억 원의 주택을 자녀가 부모로부터 7억 원에 구매한다면 어떻게 될까요? 이 경우에는 시가와의 차액 5억 원 중 3억 원을 제외한 2억 원에 대해 증여세가 부과됩니다.

 

특수관계인으로부터 저가 양수

구분	과세요건	증여재산가액
저가양수	(시가-대가)≥시가의 30% 또는 3억	(시가-대가) - Min[시가의 30% , 3억]

 

◆ 부모에게 발생할 수 있는 세금 이슈

 

부모 입장에서는 집을 파는 것이기 때문에 양도소득세를 내야 합니다. 가족에게 주택을 파는 경우가 아니라면, 3억 원의 손해를 보며 거래 할 이유는 없습니다.

 

양도소득세를 판단할 때는 정상거래로 보는 범위가 증여세와 다릅니다. 양도소득세는 시가의 5%를 기준으로 최대 3억 원 내 금액에서 거래할 경우에만 정상거래로 인정해 줍니다.

 

주의해야 할 점이 하나 더 있습니다. 증여의 경우 정상거래 범위를 초과한 부분에 대해서만 증여세를 부과하지만, 양도소득세는 정상가액 범위를 초과하는 경우 초과분이 아닌 시가를 기준으로 양도소득세를 재계산합니다.

 

즉, 12억 원짜리 집을 자녀가 9억 원에 매수하는 경우 양도가액은 9억 원에 5%를 차감한 금액이 아니라 12억 원의 양도가액을 기준으로 양도소득세를 계산해야 합니다.

 

양도소득세 과세문제

구분	양도가액	부당행위계산부인
저가양수	양도가액이 시가	(시가-대가) ≥ 시가의 5% 또는 3억

 

◆ 특수관계자 간 저가 양도를 통한 절세 효과

 

자녀에게 저가로 주택을 양도하는 건 자칫 잘못하면 증여세뿐만 아니라 양도소득세까지 추징당할 우려가 있습니다. 하지만 세법 상 주택에 대한 양도소득세의 경우 1세대 1주택 비과세 또는 일시적 2주택 비과세라는 특별 혜택이 있습니다. 

 

자녀에게 양도하고자 하는 주택이 양도소득세 비과세 요건만 충족한다면 앞서 사례에서 주택 양도금액 12억 원은 비과세, 양도금액 12억 원 초과분에 대한 양도차익에 대해서는 최대 80%까지 장기보유특별공제가 가능합니다.

 

이렇듯 양도소득세 비과세가 되는 주택은 별도 세대인 자녀에게 저가 거래 시 증여세 절세 뿐만 아니라 조정대상지역 2주택 보유에 따른 보유세(특히 종합부동산세)와 양도소득세 절세도 가능합니다.

 

또한, 증여가 아니라 양도거래이기 때문에 자녀로부터 받은 매각자금을 통해 부모의 노후생활자금을 마련하는 효과도 생기며, 이렇게 생긴 현금성 자산은 추후 상속 시 금융재산상속공제를 통해 최대 2억 원까지 공제가 가능합니다.

 

그럼에도 불구하고, 최근 국세청은 특수관계자간 거래를 우선적으로 조사하는 추세입니다. 또한, 조세 회피 의도를 가지고 저가양수도를 한 경우 증여세가 추징된 사례가 있기 때문에 사전에 철저한 준비가 필요합니다. 

 

▶ 1가구 1주택 비과세일 경우와 다주택 중과일 경우 양도소득세 부담

구분	1가구 1주택	조정 2주택 중과세율 적용 시	일반세율 적용 시
양도가액	12 억 원	12 억 원	12 억 원
(-) 취득가액	5억 원	5억 원	5억 원
양도차익	- (양도금액 12억 원 비과세)	7억 원	7억 원
(-) 장기보유특별공제		-	1.4억 원
양도소득금액	-	7억 원	5.6 억 원
(-) 기본공제		250만 원	250만 원
과세표준	-	6억 9,750만 원	5억 5,750만 원
세율		62%(20% 중과세율 적용)	42%
산출세액 (지방소득세 포함)	-	4억 3,616만 원	2억 1,803만 원

 

* 취득가액 5억 원, 양도가액 12억 원, 10년 보유 및 거주 후 양도 가정

** 산출세액 산정은 과세표준별 세율 적용

 2024. 5. 9일까지 다주택자 조정대상지역 주택 양도시양도세 중과 한시적 배제

 

 

[프로필] 이환주 세무사

• (현) 하나은행 자산관리컨설팅센터

• KBS 무엇이든 물어보세요, 한국경제TV 등 출연

• 매일경제, 한경매거진, 문화일보, 머니S 등 다수 기고

• 금융연수원 세무전문강사,

• 서울시50+세무전문강사

• <저서> 집 한채만 있어도 꼭 알아야 하는 상속증여절세45(2022,)

 

 

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