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세 · 재테크

자산관리 세무상식(22)...상속주택 누가 상속받는 것이 유리한지

(조세금융신문=정승조 세금전문가) 요즘 상속에 대한 문의가 많아지고 있습니다. 상속세를 납부하는 것도 문제이지만 돌아가신 부모님의 주택을 누가 상속받는 것이 유리한 지에 대한 문의도 많습니다. 대부분 상속인들의 형평성을 위하여 모든 재산을 공동명의로 상속 받는 경우도 많은데 누가 상속 받는 것이 세금상 유리한지 그리고 주의할 것은 무엇인지 살펴보도록 하겠습니다.

 

1. 상속세 측면 : 동거주택상속공제

 

피상속인과 상속인이 10년 계속해서 1세대 1주택에 해당되며 계속해서 하나의 주택에서 동거를 한 상태에서 피상속인과 동거한 상속인(직계비속으로 한정, 미성년자인 기간은 제외)이 상속받는 주택에 대하여 상속세 계산시 최대 6억 원을 공제할 수 있습니다.

 

동거주택상속공제 = MIN [(상속주택가액 – 해당주택채무) * 100%, 6억 원]

 

2. 양도소득세 측면

 

1) 상속주택을 곧 매각 할 계획이라면

 

자녀들 대부분 주택을 보유하고 있어 상속주택을 매각할 계획이라면 매각 시기에 따라서 세금 납부 방식이 달라집니다.

 

(1) 상속개시일로부터 6개월 이내 5억 원에 양도하는 경우

 

상속주택을 6개월 이내 양도하는 경우 우선 상속주택을 5억으로 평가한 상속세를 납부하게 되고 상속받은 자녀의 양도소득세는 없습니다(양도가액과 취득가액이 모두 5억 원이기 때문). 따라서 양도가액을 자녀별로 균등하게 나눠가질 경우라면 상속주택은 자녀들 모두 공동명의로 상속 받는 게 유리합니다.

 

(2) 상속개시일로부터 6개월 이후 7억 원에 양도하는 경우

 

주택 양도가액과 상속시 평가한 주택가액의 차액에 대한 양도소득세가 발생합니다. 만약 상속세 계산시 상속주택을 5억 원으로 평가 받았다면 (매매사례가액, 감정가액, 기준시가 등) 5억으로 평가한 상속세를 납부하고 향후 주택 양도시 7억 원과 5억 원의 차액 2억 원에 대한 양도소득세를 납부해야 됩니다.

 

매매사례가액이나 감정평가금액이 없어 기준시가로 주택을 평가할 수 있는 경우라면 향후 양도소득세를 위하여 감정평가를 받아 평가금액을 올리는 게 유리할 수 도 있습니다(다만 양도소득세 감소분보다 상속세 증가분이 클 수 있고, 1세대 1주택 비과세를 받을 수도 있으므로 항상 유리한 것은 아닙니다).

 

2억 원에 대한 양도소득세는 단독명의보다는 공동명의가 유리합니다. 1인 소유인 경우 양도소득세가 약 6000만원이지만 2인 공동 명의시 약 4100만원, 3인 공동 명의시 약 3200만원의 양도소득세가 발생합니다. (3년 이하 보유 가정)

 

다만 상속 받은 후 장기간 상속주택이 매각되지 않는 경우 상속인의 다른 주택을 양도하거나 새로운 주택을 취득하는 경우 상속주택이 주택 수에 포함될 수 있으므로 주의해야 합니다. (일부는 제외)

 

2) 상속주택을 3년 이상 보유할 계획이라면

 

아버지의 상속주택을 자녀들이 공동으로 상속받고 그 주택에 어머니가 거주하는 경우가 많습니다. 이 경우 어머니 사망 시까지 상속주택이 매각되지 않을 수 있는데 이때는 주의할 것이 있습니다.

 

일반적으로 12억 이하의 1세대 1주택을 매각하면 양도소득세가 비과세 됩니다. 그런데 자녀가 소유한 일반주택 외에 아버지 사망으로 아버지 소유의 주택을 상속받았다고 가정하면 상속주택이 있을지라도 자녀가 소유한 일반주택은 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다(상속주택 특례). 다만, 모든 상속주택이 적용되는 것은 아닙니다.

 

- 피상속인인 아버지가 주택이 2주택 이상 보유했다면

 

아버지가 상속 당시 2주택 이상을 보유했다면 (아버지의 보유기간이 가장 긴) 선순위 주택만 상속주택 특례가 가능합니다. 따라서 내가 상속받은 주택이 보유기간이 짧은 주택이라면 상속주택 특례가 적용되지 않습니다. 따라서 상속주택이라고 막연히 주택 수에서 제외된다고 판단하고 일반주택을 1세대 1주택 비과세 판단해서는 안 됩니다. (상속주택 특례가 아닌 일시적 2주택은 가능)

 

따라서 아버지 보유기간이 짧은 주택은 무주택 자녀가 상속 받는 게 유리할 수 있습니다. 다른 일반주택을 매각시 상속주택 특례를 고려할 필요도 없고 무주택 자녀가 향후 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해서 매각시 비과세도 가능하기 때문입니다. 상속에 따른 주택 취득세도 일반적으로는 2.8%이나 별도세대인 무주택자가 상속으로 주택을 취득하는 경우 0.8%로 저렴합니다. 다만, 향후 주택 매각자금을 자녀 간 안분시 별도의 증여가 발생할 수 있으므로 이 또한 사전에 고려해야 합니다.

 

(참고) 아버지가 5년 이상 거주한 수도권 외 일부 읍, 면 지역의 상속주택은 위의 내용과 별개로 상속주택 특례가 적용될 수 있습니다.

 

- 소수지분은 주택 수에서 빠진다?

 

선순위 주택의 소수지분은 1세대 1주택 비과세 판단시 주택 수에서 빠지는 게 맞습니다. 다만 위의 사례처럼 아버지가 상속당시 2주택 이상 보유했다면 보유기간이 짧은 주택들의 소수지분은 1세대 1주택 비과세 판단시 주택 수에서 빠지지 않습니다. (다주택중과 판단시에는 모든 상속주택의 소수지분은 주택 수에서 제외되지만 1세대 1주택 판단시에는 포함될 수 있습니다.)

 

- 선순위 주택이라 할지라도 상속 받을시 동일세대 이었다면?

 

예를 들어 자녀가 1주택, 아버지가 1주택인데 같은 세대이었다면 이미 1세대 2주택 상황입니다. 따라서 동일세대인 상태에서 아버지 사망으로 자녀가 아버지 1주택을 상속받는다면 상속받은 주택은 상속주택 특례가 적용되지 않습니다. 다만, 별도세대였던 1주택을 소유한 자녀가 1주택을 소유한 60세 이상의 직계존속과 동거봉양을 목적으로 세대를 합침에 따라 2주택이 된 상태에서 상속이 발생한 상태라면 동일세대라 할지라도 상속주택 특례가 가능합니다.

 

3) 상속주택 양도 요약

일반주택 A + 상속주택 B

선순위 B주택

(보유기간 거주기간)

후순위 B주택

최대 지분

소수 지분

최대 지분

소수 지분

 

A주택 먼저

매각 시

(1세대 1주택

비과세 판단)

상속주택 특례

 

비과세 O

비과세 O

비과세 X

비과세 X

수도권 외 특례

피상속인 5년 이상 거주주택

(수도권 외 일부 읍, 면 지역) 비과세 O

, 동일세대 상속

비과세 X (동거봉양 제외)

B주택 먼저 매각시

과세 [양도가액 취득가액(상속당시 평가금액)]

 

 

[프로필] 정승조 세금전문가

• (현) 기업은행 WM사업부

• (전) 우리은행 WM사업부

• (전) 신영증권 패밀리오피스

• (전) 농협은행 WM사업부

• (전) 세무법인 대양 등 근무

• (자격증) 세무사/공인중개사/금융자산관리사 등

 

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