(조세금융신문=정승조 세금전문가) “10억원에 아파트를 처분하면 세금이 얼마인가요?” 많은 사람들이 부동산을 처분할 때 내는 양도소득세를 복잡하고 어렵게만 생각하시는데요, 이번 호에서는 양도소득세를 조금 쉽게 접근해보겠습니다.

 

1. 양도소득세 계산방법

 

저는 세금 계산은 두 가지만 기억하라고 말씀드립니다. 첫 번째, 번 거(양도금액)에서 쓴 거(취득금액)를 빼고, 두 번째, 그 차액에 세율을 곱하면 세금입니다. 매매차액별로 세금은 아래와 같습니다.

 

 

즉, 1억원을 벌면 세금은 약 21%인 2100만원이고 10억원을 벌면 약 42%인 4.22억원이 세금입니다.

그리고 양도소득세는 보유기간에 따라 일부 공제(장기보유특별공제)를 해주는데 15년 이상 보유시 매매차익의 30%를 공제해 줍니다. 장기보유특별공제 30%를 적용하면 1억원을 벌면 세금은 약 12%인 1200만원이고, 10억원을 벌면 약 28%인 2.83억원이 세금입니다.

 

 

이 표를 보고 매매차익과 보유기간을 감안해서 대략적인 세금을 계산할 수 있습니다.

 

2. 양도소득세 1/3만 기억하면 됩니다(?)

 

부동산 매매차익이 커서 세금이 ‘억원’ 단위로 나오는 정도라면 세금은 매매차익의 약 1/3 정도라고 설명해 드립니다. 매매차익이 10억원이라면 세금은 3억원 정도, 매매차익이 15억원이라면 세금은 5억원 정도됩니다.

물론 앞서 본 것처럼 양도소득세는 매매차익과 보유기간에 따라 달라집니다. 다만 대략적인 세금은 매매차익의 1/3을 생각하면 됩니다. 단, 이 금액은 세금을 신고하기 위한 정확한 금액이 아니라 사전적인 의사결정을 위한 대략적인 금액입니다.

 

예시) 15년 이상 보유한 상가를 10억원에 취득해서 30억원 또는 40억원에 처분한다면 양도소득세는? → 30억원에 처분시 (30억원-10억원) / 3 = 6.6억원     40억원에 처분시 (40억원-10억원) / 3 = 10억원

 

3. 만약 취득한지 오래되어 취득가액을 모른다면 양도가액의 10%로 가정

 

양도소득세는 양도가액(번 돈)과 취득가액(쓴 돈) 차액에 세금을 계산하는데 오래 전에 취득해서 취득가액을 모르는 경우도 많습니다. 취득가액은 실질 취득가액을 적용하는 것이 원칙이지만 경우에 따라서는 환산취득가액을 적용할 수도 있습니다.

 

환산취득가액 취득 당시 기준시가 대비 양도 당시 기준시가가 얼마나 올랐는지에 따라 환산된 취득가액을 적용하는 방식인데 취득연도가 1990년 이전이라면 대부분 환산 취득가액은 양도가액의 5~10% 정도입니다. (물론 모든 경우가 그렇지는 않습니다.) 그래서 보유기간이 오래 되어 취득가액을 모른다고 하면 취득가액을 양도가액의 10% 정도로 가정해서 계산을 할 수 있습니다. (신고를 위한 계산이 아닌 대략적인 세금을 알기 위한 계산)

 

4. 주택 양도는 3가지 중 하나(3%, 33%, 66%)

 

모든 원칙에는 예외가 있습니다. 대부분의 양도소득세는 매매차익의 1/3 정도를 세금으로 보면 되는데 주택의 세금은 크게 3가지로 구분됩니다.

 

번 것(25억원)과 쓴 것(5억원)의 차익을 20억원으로 가정해 보겠습니다. 일반적인 경우의 세금은 20억원 차액의 1/3으로 대략 6억원 정도일 것입니다(15년 보유 가정). 만약 1세대 1주택 비과세 요건에 충족한다면 세금은 어떻게 변할까요? 6억원의 세금이 6000만원으로 줄어듭니다(10년 거주 가정). 매매차익 20억원의 약 3% 정도입니다.

 

반면 2주택 중과에 적용된다면 6억원의 세금이 13.6억원으로 증가합니다. 매매차익 20억원의 약 67.8%에 해당합니다.

 

 

즉, 양도소득세는 기본적으로 1/3(33%)인데 주택은 3가지를 기억해야 합니다.

 

1주택은 세금이 없거나 매매차익의 3% 일반적인 경우는 1/3(33%) 2주택 중과가 되면 2/3(66%)

 

좀 더 자세히 보면 1세대 1주택 비과세 요건에 충족이 되면 양도가액 25억원 중에서 12억원 초과분에 대해서만 과세가 되고 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%까지 장기보유특별공제가 적용됩니다. 그렇기 때문에 매매차익 20억원이어도 세금은 6000만원밖에 되질 않습니다. (단, 10년 거주하지 않는 경우 세금은 더 올라갑니다.)

 

반면 2주택 중과가 되면 장기보유특별공제가 적용되지 않으며 6~45%의 세율에 20%씩을 가산하여 26~65%의 세율이 적용되어 20억원 매매차익 기준으로 13.6억원이 세금으로 계산됩니다. 그리고 3주택 이상인 경우 세율에 30%를 가산하면 세금이 더 증가하게 됩니다. 3주택인 경우 약 매매차익의 77% 정도 됩니다. (현재는 다주택중과가 적용되고 있지 않지만 향후 다시 적용될 경우를 대비해서 참고로 알아두시면 좋습니다)

 

 

다만 이것은 부동산을 처분하기 전에 사전적으로 대략적인 세금을 계산하기 위한 방법으로 실질적인 세금은 반드시 세무대리인을 통해서 검토 받으시길 바랍니다.

 

“쿠폰은 1장”

 

다주택 중과가 없다고 가정하면 일반적인 주택에 대한 양도소득세는 대부분 매매차익의 1/3 (33%)이 될 것입니다. 즉, 두 번째 주택이든 세 번째 주택이든 양도소득세는 똑같습니다. 단, 마지막으로 처분하는 1세대 1주택은 세금이 없거나 매매차익의 3%만 내면 되는 것입니다.

 

따라서 기존의 주택을 양도하거나 새로운 주택을 취득을 고려하고 있다면 매매차익의 1/3을 세금으로 고려하고 보유한 주택 중 매매차익이 가장 큰 주택은 1세대 1주택 비과세를 활용해 볼 수 있습니다. (1장의 쿠폰)

 

※상기 내용은 조세금융신문에서 발간한 《5주 완성, 이것만 알면 나도 세금전문가》에서 자세히 볼 수 있습니다.

 

 

[프로필] 정승조 세금전문가

• (현) 기업은행 WM사업부

• (전) 우리은행 WM사업부

• (전) 신영증권 패밀리오피스

• (전) 농협은행 WM사업부

• (전) 세무법인 대양 등 근무

• (자격증) 세무사/공인중개사/금융자산관리사 등

 

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