(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장) 사회생활 초기에는 대부분의 사람들이 Time Poor족이다.
일에 쫓겨 늘 바빠 자신을 위한 여유시간을 갖기가 어려워 재테크는 꿈도 꾸지 못한다. 시간도 없지만 여윳돈도 넉넉하지 않아 아파트 가격이 올라도, 특정 지역의 땅값이 올라도 ‘그림의 떡’일 뿐이다.
얼마간의 사회생활을 하고 조금 여유가 생기면 사람들은 재테크에 관심을 갖는다. 시간과 여윳돈이 넉넉하지 않은 서민들이 재테크를 할 수 있는 방법은 은행에 열심히 적금을 붓거나, 주식투자, 혹은 부동산투자를 하는 방법일 것이다. 드물긴 하지만 해외 자산, 선물거래, 비트코인과 같은 특별한 종목에 투자하기도 한다.
어떤 종류의 재테크든지 투자를 통해 대박은 아닐지라도 많은 수익을 올리고 싶은 욕망은 같을 것이다.
요즘 부동산 재테크 관련 강좌에 많은 젊은 직장인들이 몰린다고 한다. 그만큼 미래가 불안하다는 방증이기도 하다.
시간과 여윳돈이 넉넉하지 않은 젊은 직장인들에게 속칭 투자의 고수라는 재테크 전문 강사들이 갭투자(전세보증금을 끼고 차액만으로 아파트를 사는 것), 공동투자(여러 사람의 자금을 모아 공동으로 투자하는 것)는 부추겨도 부동산에 대한 간접투자는 권하지 않는 걸 보면 아마도 간접투자가 별 볼일이 없는 모양이다.
대부분의 리츠는 무늬만, 실질은 부동산 펀드에 가까워
부동산에 투자하는 방법은 크게 직접투자와 간접투자로 구별할 수 있다. 직접투자는 투자자가 투자물건의 매입, 운영, 처분을 자기 책임 하에 직접 수행해야 하므로 적지 않은 자금과 전문지식이 필요하다. 공동투자라도 투자 참여 인원이 많아질 뿐 그 본질은 똑같다.
부동산에 대한 간접투자 방법은 두 가지이다. 부동산투자를 전문적으로 하는 부동산펀드(REF: Real Estate Fund)에 참여하여 발생한 수익을 분배받는 방법과 주식시장에 상장된 리츠 주식을 사서 배당수익을 받는 방법이다.
리츠(REITs: Real Estate Investment Trusts)란 ‘다수의 투자자로부터 자금을 모아 투자·운용하고 그 수익을 배분하는 것을 목적으로 「부동산투자회사법」에 의해 설립된 주식회사형 부동산 집합투자기구’를 말한다.
리츠가 부동산 투자의 모든 과정을 수행하고 투자자는 리츠회사의 주식을 사서 리츠 투자수익에 대해 주기적으로 배당을 받는 투자방법이다.
정부가 2001년 7월 1일 「부동산투자회사법」을 제정하여 “부동산에 대한 전문지식이 없는 서민도, 단돈 만원으로도 부동산 투자가 가능하도록 하겠다”는 취지로 만든 제도이다.
리츠의 현황은 어떨까?
결론부터 말하면 당초 정부의 제도도입 취지와는 달리 상장된 리츠가 거의 없어 서민이 부동산 간접투자에 참여할 수 있는 방법은 사실상 없다고 해도 과언이 아니며, 획기적인 대책이 마련되지 않는 한 당분간은 활성화도 쉽지 않아 보인다.
2018년 말 기준으로 설립된 리츠는 219개로 적지 않은 규모이다. 이 중 일반인도 주식을 살 수 있는 주식시장에 상장되어 있는 리츠는 6개에 불과하다.
리츠주가도 대부분 최초 모집가액보다 하락되어 있는 실정이다. 나머지 213개는 투자금 조달을 일반투자자가 아닌 소수의 특정 투자자로부터 펀드를 모집하여 운영하는 회사이므로 무늬만 리츠이지, 실질은 부동산 펀드(REF)에 가깝다. 상장된 리츠 주식이 거의 없으므로 일반 대중의 참여가 원천적으로 봉쇄되어 있는 셈이다.
상장리츠가 활성화되려면 규제완화와 철저한 사후관리가 동시에 이루어져야
이런 일은 왜 벌어졌을까?
원래 리츠는 ‘일반 국민도 리츠 주식을 자유롭게 사는 방법으로 부동산에 투자할 수 있는 기회를 넓혀주고, 부동산에 대한 건전한 투자를 활성화한다는 취지’에서 출발하였다. 주식시장에 상장이 본질적인 정책 목적이었다.
그러나 시행초기 리츠 주식상장 요건을 지나치게 까다롭게 하여 주식상장이 쉽지 않았던 반면, 2004년 1월부터 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에서 부동산펀드 모집이 가능하게 되자 부동산 간접투자 재원을 부동산펀드로 모집하였다.
게다가 부동산 펀드는 참여자가 50명 미만이면 공개모집(공모)을 하지 않아도 되므로 복잡한 공모절차를 피하려고 최대 49명까지만 소수의 투자자를 모집(사모펀드)하여 투자금을 마련하였다.
부동산투자회사 입장에서 보면 투자금을 마련하기 쉬운 방법이 있는데, 굳이 공모와 주식상장이라는 어렵고 힘든 길을 갈 이유가 없었으므로 대기업과 기관투자자, 일부 고액 자산가들만을 대상으로 사모펀드를 모집하여 주로 기업의 기업구조조정용 부동산(CR-Reits라고 함)에 투자하여 상당한 수익을 누렸다. ‘그들만의 리그’를 즐긴 것이다.
정부가 사모부동산 펀드가 보유하고 있는 부동산에 대한 세제 혜택을 폐지하려는 움직임과 일반인이 주식시장에서 리츠 주식을 구경하기 어려운 이유가 여기에 있다.
부동산 간접투자(정확히는 리츠 공모 및 상장)를 활성화시킬 수 있는 방법은 무엇일까?
우선 리츠 설립요건 및 상장요건을 완화하되, 설립된 리츠에 대한 철저한 사후관리를 통해 국민의 불신감을 해소해야 한다.
리츠제도 도입 후 상장된 리츠 중 적지 않은 수가 주가조작이나 경영진의 배임횡령 등으로 상장폐지되었다. 도덕적 우위가 담보되지 않은 상태에서 리츠 규제완화는 사상누각일 뿐이다.
다음으로, 공기업, 대기업이 리츠 운영에 참여하도록 유도할 필요가 있다. 미국, 일본, 싱가포르 등 리츠 선진국에서는 제도 도입 초기에 공신력 있는 공기업 등이 주도하여 주식시장에서 리츠의 신뢰도를 높일 수 있었다.
마지막으로 리츠의 자금조달 방법으로 공모나 주식상장 방법이 활성화될 수 있도록 소수의 특정 투자자들만 모집하는 사모펀드에 대한 세제 혜택 등은 축소하고, 한시적이라도 공모나 주식상장 방법으로 모집된 리츠에 대해서는 파격적인 세제 혜택을 주어 수익률을 높여 주어야 한다. 돈이 되면 투자자는 몰리게 되어 있다.
부동자금 건전한 투자시장으로 유인하여야
최근 한국은행이 기준금리를 0.25% 인하한 걸 두고, 약 1000조원에 달하는 부동자금이 부동산시장에 몰려 집값이 또 오를까 걱정하는 시각이 있다. 이와 같은 우려를 불식시키려면 부동산 간접투자시장을 활성화시켜 부동자금을 건전한 투자시장으로 유인하여야 한다.
2001년 7월 1일 도입된 「부동산투자회사법」의 본래 취지로 돌아가서, 법 제정 당시의 구호처럼 부동산에 대한 전문지식이 없어도, 단돈 1만원만 있어도 부동산투자가 가능하도록 하여야 한다. 가진 돈이 적은 서민들에게도 부동산 투자기회를 만들어 주는 것이 사회통합에도 바람직하다.
우리 옛말에 ‘배고픈 것은 참을 수 있어도 배 아픈 것은 못 참는다’고 했다.
[프로필] 양기철 (주)하나감정평가법인 부회장
감정평가사/경영학박사
가천대학교 겸임교수
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