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[양기철의 부동산 돋보기]'집값', 오를까? 내릴까?

(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장) 지난해 ‘9.13.주택시장 안정대책’ 발표 후 집값 상승에 대한 급한 불은 꺼졌지만, 주택 매수․매도시기를 고민하고 있는 사람들은 향후 집값의 향방에 대해 여전히 관심이 높다.

 

특히 주택가격이 많이 올랐던 2017~2018년 무리하게 대출을 받아 내 집 마련을 한 경우나, 시세에 육박하는 전세보증금을 끼고 집을 산 주택투자자(갭투자)들은 집값 하락에 대한 걱정이 클 것이다.

 

금년 상반기 주택보유세인 재산세, 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 이전에 과세표준이 되는 큰 폭으로 상승한 주택공시가격이 통보되면 무리해서 구입한 주택을 팔아야 할지, 계속 가지고 있어야 할지에 대한 걱정이 클 것이다.

 

또한 내 집 마련의 기회를 엿보고 있는 실수요자들은 적절한 구입 시기를 정하기 위해 향후 집값 향방에 대해 관심이 많을 것이다.

 

향후 2~3년간 집값 횡보 내지 하락 전망, 보유세 부담은 늘어날 것

 

결론부터 말하면 금년 내내 집값 하락추세가 이어질 것으로 보이고, 2018년 한 해 동안 무려 18% 상승한 서울의 아파트 가격은 그 상승분 이상으로 떨어질 것으로 예상되며 가격이 많이 오른 지역일수록 하락폭도 클 것이다.

 

산이 높을수록 골도 깊은 법이다. 현 정부의 정책기조로 보아 향후 2∼3년간 집값은 정체내지는 지속적인 하락기조가 유지될 전망이나, 보유세 부담은 갈수록 늘어날 것으로 예상된다. 결국 지금은 3년 이상의 장기보유를 염두에 두고 주택매도 및 매수 여부를 결정할 때이다.

 

그 이유는 다음과 같다.

 

집값, 특히 수도권 집값은 도덕주의 잣대가 아닌 냉철한 경제문제, 심리문제로 보아야 제대로 보인다. 집값을 결정하는 가장 중요한 요인은 집값문제를 바라보는 정책당국의 시각, 시각에서 연유되는 주택수요와 공급에 관한 정부정책, 정부정책에 대해 느끼는 국민의 심리다.

 

집값을 바라보는 현 정부의 시각은 국토교통부 장관이 언론과의 인터뷰에서 언급한 “집은 사는(buy) 게 아니라 사는(life) 것이다”라는 한마디에 함축되어 있다.

 

투기적 수요는 절대 용납하지 않겠다는 의지가 읽힌다. 이런 정책 당국의 시각을 바탕으로 현 정부의 주택수요와 공급측면의 정책을 살펴보자. 먼저 수요측면을 살펴보자.

 

대출규제 당분간 지속될 것

 

그간 주택수요의 자양분이 되어준 ‘빚내서 집사기’ 대출규제가 당분간 더 지속될 것이다. 정부는 아직도 수도권, 특히 서울의 집값은 여전히 비싸다고 인식하고 있으므로 적어도 현 정부 출범 당시의 집값 수준으로 하락하기 전까지는 지금의 대출규제를 완화하지 않을 것이다.

 

게다가 세계적인 주택경기가 하락기이고, 약 1500조에 이르는 가계부채와 금리인상 압력 등도 대출규제를 완화할 수 없게 만드는 추가적인 이유이다.

 

지금처럼 강력한 대출규제가 완화되지 않는 한 오로지 자기 자본만으로 집을 살 수 있는 사람은 많지 않을 것이므로 주택에 대한 수요는 거래절벽에 가까울 정도로 줄어들 수밖에 없을 것이다.

 

수도권, 공급부족으로 인한 가격상승 압력 없을 것

 

다음은 공급측면이다. 공급물량을 살펴보면 수도권 아파트 공급물량이 충분해서 공급부족으로 인한 가격상승 압력은 없을 것으로 보인다.

 

2019년 한해 수도권에만 적정물량으로 알려진 30만호를 크게 웃도는 약 38만호의 아파트가 공급된다. 서울 강남지역의 입주물량도 예년보다 2배 수준으로 증가한 약 23000세대로 큰 폭이다. 공급물량의 증가로 서울 강남권 및 평택 등은 벌써부터 전세가격이 가파르게 내려가고 있는 상황이다.

 

특히 현 정부는 이전 정부처럼 경기부양을 위해 인위적인 주택경기 부양책을 쓰지 않을 것으로 보인다. 일반적으로 건설경기가 우리나라 전체 GDP 성장률의 약 0.6∼0.8% 정도를 담당하고 있는 것으로 알려져 있다.

 

이런 이유로 과거 많은 정부가 국내경기가 위축되면 인위적인 건설경기부양책을 써왔으며 이것은 시차를 두고 약 3~4년 후 집값 폭등의 요인이 되었다.

 

정부는 지난 1월 29일 약 61조에 이르는 예비타당성 조사 면제 사업을 발표했다. 이것은 내수경기 부양에 효과적인 건설투자를 주택경기 부양이 아닌, 국가주도 SOC사업으로 진행하겠다는 뜻이다.

 

내 집 마련의 적기는 언제일까?

 

필자의 실무 경험상 매수의 적기는 전세가격이 오름세로 돌아서 매매가격의 60% 이상으로 오르는 시점이 타이밍이다. 전세가격과 매매가격은 시차를 두고 상호 밀고 당기는 정비례 관계에 있다. 전세가격이 오르면 향후 조만간 매매가격이 오를 것이라는 신호이다.

 

매도시점의 적기는 주택보유자의 경제사정을 고려하여 결정해야 한다. 10년 이상의 긴 안목으로 보면 주택도 하나의 재화이므로 장기적으로는 오른다. 문제는 그 기간 동안 대출이자, 보유세 등을 감당할 수 있느냐가 변수가 될 뿐이다.

 

그러면 2∼3년 이후 집값은 어떻게 될까?

 

현재시점에서 예측이 불가능하다는 것이 정확한 표현일 것이다. 2020년 총선을 염두에 두고 나올 수 있는 부동산 규제완화 정책과 이로 인한 투자심리의 회복 여부, 경기회복의 정도, 금리인상, 지속적이고 안정적인 주택공급여부 등에 따라 주택가격의 방향성이 결정되기 때문이다.

 

전체 자산 중 약 75%가 부동산 자산인 우리나라 국민에게 있어 집값은 거의 전 재산이라 해도 과언이 아니다. 균형 잡힌 시각으로 일관된 정책으로 시장에 안정적인 시그널을 계속적으로 주어야 집값은 안정적으로 관리된다.

 

'안정적인 관리'는 집값의 폭락이나 폭등이 아닌 물가상승률 정도의 자연적인 상승분은 용인해야 한다는 의미다. 다른 재화는 다 오르는데 집값만 오르지 않게 관리한다는 것은 불가능할 뿐더러 바람직하지도 않다.

 

‘부동산 불패'라는 신앙에 가까운 '맹신’도, '거품론'을 앞세운 분노에 찬 '종말론’도 국가경제 전체로 보면 위험한 건 마찬가지다.

 

 [프로필] 양 기 철

 (주)하나감정평가법인 부회장

 감정평가사/경영학박사

 가천대학교 겸임교수

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