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[양기철의 부동산 돋보기]‘장기보유특별공제’, 부동산 투자수익의 키

(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장) 부동산 가격이 천정부지로 오를 때면 “아파트나 분양권을 사서 얼마를 벌었다거나, 개발예정지역에 토지를 사서 대박을 터트렸다거나, 역세권 상가에서 나오는 월세수입이 쏠쏠하다”는 등 온갖 자랑이 무성하다.

 

과연 사실일까? 과거 그런 시절이 있었다면 앞으로도 가능할까? 부동산 투자에 지출한 모든 비용(세금, 은행이자, 중개비용 등)을 공제하고 내 수중에 들어온 실제 수익을 차분하게 따져보면 자랑했던 금액은 아마도 절반 이하로 줄어들 것이다.

 

현재의 세금정책이 바뀌지 않는 한 실제 수익은 지난해 발표한 9.13 부동산대책의 효과가 본격적으로 나타나는 내년부터 더 줄어들 것이다.

 

부동산 투자수익률 ‘양도소득세’가 많이 좌우

부동산 투자로부터 벌어들일 수 있는 수익은 ‘운영이익’과 ‘자본이익’으로 구성되어 있다. 투자대상으로서의 부동산은 ‘운영이익’보다는 주로 ‘자본이익’을 얻는데 초점이 맞춰져 있는 상품이다.

 

‘운영이익(Operate Gain)’은 부동산을 구입해 일정기간 임대 혹은 직영하여 벌어들이는 이익을 말하는데, 실물경기와 부동산을 보유함으로써 내야하는 재산세 및 종합부동산세의 영향을 주로 받는다.

 

내수경기가 좋으면 임대료와 점포매출도 증가하므로 운영이익도 덩달아 높아지게 되나, 매년 내야하는 재산세와 종합부동산세가 늘어나면 부동산 보유에 따른 고정비용도 증가하여 운영이익이 줄어든다. 부동산 투자 시 9.13 대책으로 늘어나는 세금을 주시해야 하는 이유이다.

 

‘자본이익(Capital Gain)’이란 값이 오른 부동산을 처분하여 벌어들이는 이익으로 기본적으로 가격이 올라야 발생하지만, 오른 차익에 대해 처분할 때 내야하는 양도소득세의 영향도 많이 받는다. 양도소득세는 양도차익(매도가액-매수가액)에서 기본 공제액 및 장기보유특별공제액을 빼서 과세표준액을 산정한 다음, 과세표준액에 양도소득세율을 곱하여 산정한다(과세표준(매도가액-매수가액-기본공제액-장기보유특별공제액)×세율=양도소득세).

 

기본공제액은 무조건 250만원으로 고정되어 있어 큰 변수가 되지 못한다. 결국 양도소득세는 세율이 커질수록, 장기보유특별공제액이 적을수록 많이 나오며, 세율보다도 과세표준액 자체를 직접적으로 낮추어 주는 장기보유특별공제액의 영향이 크다. 1989년 도입된 ‘장기보유특별공제’ 제도의 본질은 “부동산매매로부터 벌어들인 양도차익 중에서 물가상승에 따른 자연상승분을 세금에서 제외시켜 주겠다”는 취지였다.

 

이 제도는 세금 감면효과가 직접적이고, 감면액도 크므로 역대 거의 모든 정부에서 부동산경기를 조절하는 유용한 정책도구로 사용하였다. 현 정부도 예외는 아니다.

 

양도소득세액에 큰 영향 주는 ‘장기보유특별공제’

현 정부에서 달라진 ‘장기보유특별공제’ 내용과 그 의미는 무엇일까? 먼저, 주택에 대한 ‘장기보유특별공제’를 살펴보자.

 

'1가구 1주택자'에 대해서는 별도의 ‘장기보유특별공제’ 제도를 두고 있다. '1가구 1주택자'는 보유주택을 10년 이상 보유하면 양도차익의 80%를 공제해주어 사실상 비과세이다(최하 3년을 보유 시 24%, 그 이후는 매년 8%씩 추가공제, 시가 9억원까지, 최대 80%).

 

그러나 9.13 대책에서 ‘2년 거주’를 요건에 추가하였다. 따라서 2년 미만을 거주하면 15년을 보유해도 최대 30%로 공제 한도가 줄어든다(일반적인 장기보유특별공제율 적용). 직접 살지 않고 투자목적으로 집을 사는 것을 방지하기 위한 조치이다.

 

‘1가구 2주택자’ 이상은 2020년 1월 1일부터 일반적인 장기보유특별공제율이 적용되어 공제액이 대폭 축소된다. 30%를 공제받으려면 15년을 보유해야 한다.

 

또한 양도소득세율도 중과된다(기본세율에 2주택자는 +10%, 3주택자는 +20%). 집 세 채를 가지고 있는 사람이 집을 처분한다고 가정하면 첫 번째, 두 번째 주택은 양도차익의 60~70%를 세금으로 내어야 하므로, 세금내고 나면 별로 남는 게 없게 되었다.

 

‘임대주택등록자(9.13 대책 이후 가입자)’의 세금혜택도 대폭 축소하였다. 종전에는 수도권에 전용면적 85㎡(통상 32평형) 이하 주택을 임대주택으로 등록한 후 10년 이상만 임대하면 양도소득세 및 종합부동산세를 100% 면제시켜 주었다.

 

그러나 9.13 대책에서 ‘공시가격 6억원 이하’ 요건을 추가하고, 장기보유특별공제율도 종전 100%에서 8년 이상 임대 시 50%, 10년 이상 임대 시 70%로 축소하였고, 종합부동산세 대상에도 포함하였다.

 

다주택자들의 우회투자 방법이었던 임대주택등록이라는 우회로마저 투기우려가 있다고 보아 차단한 것이다.

 

다음으로 주택이외의 부동산에 대한 ‘장기보유특별공제’에 대해 살펴보자. 주택이외의 토지, 상가, 공장 등 다른 모든 부동산은 일반적인 장기보유특별공제율이 적용된다. 3년 이상 보유해야 장기 보유특별공제율 기본 6%를 공제받을 수 있고, 보유기간에 따라 매년 2%씩 추가되고 30%가 한도이다.

 

다주택자처럼 30%를 공제받으려면 15년을 보유해야 한다. 3년 미만 보유자는 ‘장기보유특별공제’가 전혀 없을 뿐더러 양도차익의 40%(2년 미만 보유자) 혹은 50%(1년미만 보유자)가 과세된다.

 

이상을 종합해보면 현 정부는 주택을 공공재의 일종으로 보아 주택 한 채만 가지고 있는 실수요자에게는 많은 양도소득세 감면혜택을 주되, 다주택자 및 주택이외의 부동산 보유자들의 세제혜택은 폐지하거나 축소하였다. 이와 같은 정책 기조는 당분간 지속될 것이며 완화할 가능성은 적어 보인다.

 

부동산투자시 세금과 예상 보유기간을 꼼꼼하게 따져보아야

그렇다면 부동산에 투자할 때 염두에 두어야 할 점은 무엇 일까?

 

우선, 현 정부의 정책기조가 바뀌지 않는 한 다주택자들이 매매차익을 얻기는 몹시 어렵게 된 점이다. 꼼꼼히 살펴보면 9.13 대책은 과거와는 차원이 다른 고강도의 대책들이다.

 

9.13 대책으로 임대사업자로 등록할 수 없는 주택은 세제혜택이 모두 사라져 처분할 경우 매매차익을 얻기가 어려워진 반면, 보유세 부담은 해가 갈수록 눈덩이처럼 늘어나기 때문이다.

 

다음으로, 향후 부동산에 투자한다면 최소한 3년 이상, 가급적 10년 이상 중장기로 보유할 생각으로 투자해야 한다는 점이다. 과도한 빚을 자제하고 ‘장기보유특별공제’ 혜택을 최대한 누릴 수 있는 10년 이상의 투자기간을 설정해야 그나마 투자수익을 높일 수 있다.

 

마지막으로, 부동산을 사고파는 단순한 거래에서 원룸, 창고 등을 지어 1차 가공을 한 후 파는 방법이 절세에 유리할 수 있다는 점이다. 다만, 유념할 점은 과세당국이 부동산임대소득자 과세를 강화하는 추세이므로 정책변화를 늘 살펴보아야 한다.

 

많은 사람이 부동산으로 대박을 꿈꾼다. 이런 심리를 이용하여 ‘묻지 마 투자’를 부추기는 사람들도 많다. 낭패 보지 않으려면 투자할 때 검토해야 하는 많은 체크사항 중 세금과 보유기간도 같이 따져봐야 한다. “이익이나 재산 있는 곳에 세금 있다.”, “오른 만큼 내 것이 아니라 세금 내고 내 주머니에 들어온 것만큼만 내 것”이기 때문이다.

 

 

[프로필] 양기철  (주)하나감정평가법인 부회장

 감정평가사/경영학박사

 가천대학교 겸임교수

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