(조세금융신문) 우리 일상생활에 흔히 볼 수 있는 담보대출 중 전세권을 담보로 돈을 대여해 주는 경우가 있다. 이 경우 채무자(전세권자)가 돈을 갚지 못하면 채권자(전세권저당권자)는 어떻게 채권을 회수해야 하는지 사례를 통해 2회에 결쳐 「사례」, 「해설」, 「촌평」 순으로 살펴보기로 하고, 1회에서는 「사례」와 「해설」의 세가지 중 두 번째까지 살펴보기로 한다.[사 례] 甲(전세권자)은 2010. 9. 15.경 乙(전세권설정자) 소유의 아파트를 전세금 3억 원, 존속기간 2010. 10. 1.부터 24개월로 한 전세계약을 체결하고 10. 1. 전세금을 지급한 동시에 乙은 수원지방법원 성남지원 분당등기소 2010. 10. 1. 접수 제1234호로 전세금 300,000,000원, 존속기간 2010. 10. 1.부터 2012. 9. 30.까지, 전세권자 甲으로 각 정해진 전세권 설정등기를 마쳐 주었다. 그 후 甲은 2억원이 필요하여 2011. 9. 1. 丙에게 1개월만 쓰기로 하고 돈을 빌리고 차용증을 작성해 주고, 또한 그 담보조로 전세권 위에 저당권까지 설정해 주었다(부기등기를 마침). 그런데 甲은 위 돈을 丙에게 갚지 못했고 전세권의 기간도 만료되었지만 아
(조세금융신문) NPL(Non Performing Loan)이란 금융권의 무수익여신, 미회수채권 또는 부실채권을 말한다. NPL의 현금화 방법은 은행으로부터 채권을 사들인 유동화전문회사가 도매상이라면 이를 다시 소매상인 신용정보회사 또는 자산관리회사가 채권을 매입하여 직접 또는 개인투자자에게 매각하고 개인투자자들은 구입한 근저당채권을 결국 채무자와 협상을 통하여 종결하거나 부동산 경매를 통하여 자금을 회수하는 절차를 거치게 된다. 따라서 NPL과 부동산경매는 불가분의 관계에 있다고 할 수 있다. 근저당권을 가급적 싸게 인수해서 부동산경매를 통해 원금을 확보하고 고(高)이율의 연체이자를 받아가는 방법이다. 뿐만 아니라 투자자가 관심을 둔 물건에 대해서 남들보다 좋은 위치에서 선점하여 경쟁을 따돌리고 직접 낙찰받는 방법이며 낙찰받은 부동산을 나중에 매도할 경우에 양도소득세를 안 내거나 적게 내는 방법 등이 NPL투자법이다. 그러니 NPL 투자법이 따로 있는 것이 아니고 NPL투자는 경매도 잘 알아야 한다는 말이 된다. 최근 일반 투자자들 사이에서 NPL 투자가 화두가 되고 있다. 이는 그 내용을 잘 모르는 사람들의 말이다. 물론 경매도 그러하듯이 NPL 투자도
(조세금융신문) #. 경기 화성 A아파트는 대지권과 관련한 분쟁이 8년간 끊이질 않고 있다. 시행자가 사업 대지를 등기명의인 B씨로부터 매수해 소유권 이전등기를 하고 사업계획승인 후 입주자 모집공고를 해 아파트를 짓기 시작했다. 하지만 해당 대지의 실소유자라고 주장하는 종중(종족단체) C씨가 나타나 10배에 이르는 가격으로 해당 대지의 매수를 요청하면서 문제가 발생했다. 시행자가 이를 거부하자 C씨는 사업주체와 아파트 입주자를 상대로 부당이득 반환소송과 소유권이전등기 말소소송을 제기하면서 분양받은 입주자들이 대지권 등기를 마치지 못하고 있다.아파트 사용검사 이후 매도청구를 인정하는 제도가 연내 도입된다. 그동안 실제 등기의 추정력이 깨져 등기명의인과 실소유자가 다른 경우가 종종 발생함에 따라 매도청구에 대한 분쟁이 끊이지 않았다. 결국 피해는 고스란히 아파트 분양자들에게 돌아갈 수밖에 없었다.30일 국토교통부에 따르면 원 토지 소유자에 의해 소유권이전등기가 말소되는 것을 방지하고자 사용검사 후 매도청구를 인정하는 제도를 법안발의 준비중이다. 내달 정기국회를 통과하게 되면 연내 주택법을 개정해 시행할 수 있게 된다.매도청구란 토지매입작업을 하는 과정에서 발생
매각허가결정과 항고에 대해서 알아보자매각허가결정 경매법원은 통상적으로 매각기일로부터 1주 이내에 매각허가를 하게 되는데, 이때에는 최고가매수신고인의 낙찰에 대한 이해관계인의 진술을 듣는 등 매각허부결정에 대한 검토를 하여 매각불허가 사유에 해당된다면 불허가를, 매각불허가 사유가 존재하지 않는다면 매각허가결정을 선고하게 된다. 이 날을 매각결정기일이라고 한다. 매각불허가결정이 내려지면 차순위매수신고인이 있는 경우에는 그 자에게 매각허가를 하게 되고 차순위매수신고인이 없는 경우에는 입찰절차를 다시 진행한다.매각허부결정은 선고한 때에 고지의 효력이 발생하므로 별도로 이해관계인에게 송달하지 않고 법원 게시판 등에 게시한다. 따라서 이해관계인등은 매각결정기일(보통은 당일 오후2시 이후)에 법원에 직접 방문하거나 굿옥션사이트에서 확인 또는 경매계에 전화 등으로 매각허부결정 여부를 확인하여야 한다. 매각허가에 대한 이의신청은 이해관계인이 일정한 사유에 기하여 매각을 허가해서는 안 된다고 주장하는 진술을 말한다. 이의는 구두나 서면으로 할 수 있다.매각허가에 따른 항고 매각허가결정이나 매각불허가결정으로 손해를 입게 되는 이해관계인(민집90조)은 매각결정기일로부터 7일 내에
역대 정부는 도시재생사업(주택재개발·재건축사업 등)으로 국회의원도 되고, 서울시장도 되고, 심지어 대통령이 되려고 했다. 서민을 볼모로 정치를 한 것이다. 그러다 보니 도시재생사업이 토지건물소유자 중심(개발이익에 관심)에서 개발된 것이다. 그러나 이제는 그런 시절은 지나갔다. 박근혜 정부는 도시재생사업을 소유자 중심에서 입주자(거주자) 중심(자력기반 확보와 지역 활성화 차원)으로 바꾸겠다고 정책을 수정한 것이다.즉, 예전에는 수익성(서울·수도권 중심)을 바라고 도시재생사업이 추진되었다면 자력기반이 없이 공공의 지원이 필요한 쇠퇴지역(지방 중·소도시 중심)을 중심으로 먼저 개발하겠다는 것이다. 뿐만 아니라 시간의 경과에 따른 노후화 중심의 물리적 환경정비(주택 또는 기반시설)에서 이제는 종합적 기능개선과 지역경제 활성화(사회·경제·문화·물리적 차원 등) 차원의 도시재생으로 변화시켜 사업을 추진하겠다는 것이 정부의 도시재생사업 방향이라고 할 수 있다.이를 구체적으로 살펴보면 먼저 부동산시장의 버블기에 가장 많은 규제책이 있었던 재건축사업을 정상화시키는 작업이다. 첫째, 수도권 과밀억제권역에서만 적용되고 있는 재건축 용적률 인센티브제를 과밀억제권역 이외 지역에도
(조세금융신문) 송도국제도시가 도시개발 11년 차에 접어들면서 2030 세대들이 좋아할 만한 신개념의 문화공간을 비롯해 각종 볼거리와 즐길거리, 맛 집 등이 잇따라 들어서며 젊은이들의 명소로 탈바꿈해 인근 부동산 시장에도 영향을 끼치고 있다. 사진설명: 송도 센트럴파크 푸르지오 시티 투시도무한도전 팀 참여한 카레이싱 대회에 13만 인파 운집지난 4일부터 6일까지 사흘간 송도국제도시에서는 더 브릴리언트 모터 페스티벌이 펼쳐졌다. 창원 F3 경기 이후 11년 만에 도심 한복판에서 펼쳐진 국내 최대의 자동차 레이싱 축제다. 이번 페스티벌에서는 KSF 도심 레이싱과 K팝 콘서트, 자동차 전시 등 다채로운 행사가 펼쳐져 젊은이들이 열광했다. 특히 MBC 예능 프로그램인 무한도전팀의 유재석과 정준하, 하하, 노홍철 등이 벨로스터 터보 마스터즈와 아반떼 챌린지에 각각 출전하면서 약 13만 명의 인파가 운집해 성황을 이뤘다. 8월에는 국내 대표 락 페스티벌 ‘펜타포트’ 열려 오는 8월1일부터 3일까지는 국내 대표 락 페스티발인 ‘제 9회 인천 펜타포트 락 페스티벌(이하 펜타포트)’이 인천 송도 국제도시 달빛축제공원(Penta Park)에서 열린다. 이번 행사에는 래비스,
(조세금융신문) 상장회사주식을취득함에있어서는몇가지rule을지켜야하고,외국인(외국법인포함)인경우는추가적인제한이따른다.본고에서는외국인이상장한리츠(REITs)의주식을장내에서4%씩3번총합12%를취득하는경우를가정하고,어떠한법적절차를거쳐야하는지살펴보자.최초로3%지분을취득하기위해서는,외국인투자등록이선행되어야한다.자본시장법시행령제188조는외국인이상장증권을취득하기위해서는인적사항등을금융감독원에등록하도록정하고있다.참고로내국인이설립한외국법인은외국인에해당하고,대한민국국적보유자로서해외영주권을가진비거주자는투자등록의대상이아니다.그밖에,외국환거래법이정하는사전신고의무가있음에주의하자.외국환거래법제18조는외국환자본거래에앞서기획재정부장관에게사전신고할것을정하고있다.두번째주식취득으로총6%의지분을취득하는경우에까지외국인투자등록이필요한것은아니다.이과정은최초지분취득에만적용되기때문이다.하지만,자본시장법상중요한절차를지켜야하는데,바로5%룰이다.이것은굳이외국인뿐아니라모든투자자에게적용되는것인데,자본시장법제147조는본인과특수관계자가보유하게되는주식등의합계가5%이상이될경우5영업일내로이를금융위원회와거래소에보고하도록정하고있다.5%룰의적용기준은본인의주식만을기준으로하는것이아니라,특수관계자의지분까지포함함을유의하자.5%룰을위반할경
(조세금융신문) 올해 6월말 기준 전국 민간아파트의 최근 1년간 평균 분양가격은 834만 4천원(3.3m2기준)으로 전월 835만 8천원 대비 0.2% 하락한 것으로 나타났다.대한주택보증(사장 김선규)은 전국 민간아파트의 분양보증 사업장 정보를 집계·분석한 ‘14년 6월말 기준「민간아파트 분양가격 동향」결과에 따르면 수도권(△1.9%)의 분양가격이 전월대비 하락한 반면, 6대광역시(0.7%)와 지방 (0.4%)은 소폭 상승한 것으로 조사되었다.올 6월 전국 민간아파트 평균 분양가격 하락은 서울, 경기 지역의 분양가격 하락에 기인한 것으로 파악된다.6월말 기준 경기도 민간아파트의 3.3m2당 평균 분양가격은 1,026만 6천원으로 최종 집계되었으며 이는 전월(1,064만 6천원) 대비 3.6%, 전년동월(1,073만 4천원)대비 4.4% 하락한 수치이다.경기도 민간아파트의 3.3m2당 평균 분양가격은 전월에 이어 이번 달에도 하락하며 2개월 연속 하락세를 기록하였다.6월 한 달 간 경기도에서는 김포시, 시흥시, 양주시, 파주시 등 총 4개 지역에 2,340세대의 민간아파트가 신규로 분양되었으며, 이 중 시흥과 파주 지역의 신규 분양가격이 각 지역 아파트의 기존
(조세금융신문) 부동산 경기 침체로 집을 사기보다는 전세를 선호현상이 계속되는 가운데 올해 결정된 최저임금 기준으로 임금을 전액 저축한다고 가정하면 전국 평균전세가인 1억7,956만 원에 도달하려면 총 12년10개월(154개월)이 걸리는 것으로 나타났다. 부동산정보업체 ㈜부동산써브(www.serve.co.kr)에 따르면 7월 1주 현재 전국 아파트 가구당 평균전세가는 1억7,956만 원으로 작년 같은 기간 1억6,234만 원과 비교하면 1,722만 원 증가했다. 이는 1년간 최저임금이 1년간 92만7,960원 오르는 동안 18배 이상 오른 것이다. 최저임금위원회가 지난달 27일 발표한 바에 따르면 2015년도 최저임금(안) 시급 5,580원을 월 단위로 환산하면 주 40시간 기준(유급주휴 포함 월 209시간) 월 116만6,220원, 연 단위로 환산(월환산액*12개월)하면 1,399만4,640원이다. 이것은 2014년도 최저임금 연환산액인 1,306만6,680원 보다 92만7,960원 늘어난 금액이다. 최저임금을 모아 전세 아파트를 구하려면 평균 12년 10개월이 걸리는 셈이다.아파트 전셋값이 가장 비싼 서울에서는 22년 5개월이 필요하고 경기에서는 13년
(조세금융신문) 캠코(한국자산관리공사)가 운영하는 공공자산 입찰시스템 ‘온비드(www. onbid.co.kr)’가 큰 인기를 끌고 있다.캠코가 발표한 2014년 상반기 공매 입찰 분석결과에 따르면 부동산 시장 회복에 대한 기대에 힘입어 상반기에만 5만 6천여명이 온비드 공매에 참가했고, 낙찰금액도 2조 8천억원을 돌파한 것으로 나타났다. 이는 전년 상반기 낙찰금액 2조 1천억원 대비 33% 증가한 수치이다. 지역별로는 제주지역 부동산이 경쟁률 2.4:1, 감정가 대비 낙찰가율 90.1%를 기록해 상반기 공매 시장에서 가장 큰 인기를 끌었다. 온비드 평균 낙찰가율이 66%인 것과 비교해 24%p 높은 수준으로, 귀농귀촌 열기 등으로 인해 16분기 연속 인구 순유입이 일어나고 있는 제주지역에 대한 관심이 공매시장에도 반영된 것으로 풀이된다. 제주와 더불어 혁신도시 특수를 누리고 있는 대구도 지난해 3분기부터 올해 2분기까지 4분기 연속으로 입찰 경쟁률 2위를 지켰다.한편, 용도별로는 아파트가 평균 경쟁률 4:1을 기록해 지난해 같은 기간(평균 경쟁률 3.7:1) 대비 다소 상승했다. 전세가 상승에 부담을 느낀 실수요자들이 시장가격보다 저렴하게 집을 장만하기 위한