(조세금융신문) NPL(Non Performing Loan)이란 금융권의 무수익여신, 미회수채권 또는 부실채권을 말한다.

NPL의 현금화 방법은 은행으로부터 채권을 사들인 유동화전문회사가 도매상이라면 이를 다시 소매상인 신용정보회사 또는 자산관리회사가 채권을 매입하여 직접 또는 개인투자자에게 매각하고 개인투자자들은 구입한 근저당채권을 결국 채무자와 협상을 통하여 종결하거나 부동산 경매를 통하여 자금을 회수하는 절차를 거치게 된다.

따라서 NPL과 부동산경매는 불가분의 관계에 있다고 할 수 있다.

근저당권을 가급적 싸게 인수해서 부동산경매를 통해 원금을 확보하고 고(高)이율의 연체이자를 받아가는 방법이다.

뿐만 아니라 투자자가 관심을 둔 물건에 대해서 남들보다 좋은 위치에서 선점하여 경쟁을 따돌리고 직접 낙찰받는 방법이며 낙찰받은 부동산을 나중에 매도할 경우에 양도소득세를 안 내거나 적게 내는 방법 등이 NPL투자법이다.

그러니 NPL 투자법이 따로 있는 것이 아니고 NPL투자는 경매도 잘 알아야 한다는 말이 된다.

최근 일반 투자자들 사이에서 NPL 투자가 화두가 되고 있다. 이는 그 내용을 잘 모르는 사람들의 말이다.

물론 경매도 그러하듯이 NPL 투자도 경매처럼 그 물건을 잘 파악하고 고르면 고 수익을 낼 수 있다는 것은 당연한 이치다.

NPL을 매입해서 현금화하는 과정은 채무자와 합의를 해서 조기에 현금화하는 방법도 있지만 이는 그리 쉽지만은 않다. 이유는 이미 부실 채권화된 물건은 채무자의 능력이 한계에 있기 때문이다.

그래서 경매를 통하여 현금화해야 하기 때문에 경매에 대한 지식은 꼭 갖추고 있어야만 NPL 투자를 잘 할 수 있다.

NPL투자의 장점으로는 첫째, NPL을 경매를 통하여 현금화하는 작업은 짧게는 6개월, 길게는 1년 이상 기간이 소요되며 그동안 일반적으로 18% 이상의 고액 연체이자를 챙길 수 있다.

물론 이런 물건은 당연히 매물로 나올 확률이 적다. 즉 담보여력이 충분해서 원금도 찾고 고(高)이율의 이자도 남길 수 있다면 누가 이런 고수익 물건을 팔려고 하겠는가?

만약 판매를 한다고 해도 협상과정에서 수익률은 대폭 떨어진다고 봐야 한다. 금융기관이나 유동화전문회사는 일반 투자자들보다 훨씬 더 영리하고 전문가이기 때문이다.

둘째, 경매기간 동안 이자수입을 목적으로 투자하는 경우가 아니라면 직접 매입하는 측면에서도 장점으로 작용한다. 저가로 협상한 매입가격에도 불구하고 서류상의 채권금액에 해당하는 금액으로 입찰하여 입찰경쟁에서 우위를 점할 수 있는 장점이 있기 때문이다.

셋째, 고액낙찰로 인한 금융기관의 대출 편의성을 누릴 수 있다는 장점이 있다. 금액이 높으면 대출금액도 올라가기 때문이다. 또한 일반경매시장에서는 채권자가 낙찰받는 등 특수한 경우를 제외하고는 일반투자자의 입장에서는 수요자의 위치에 놓이게 된다.

그러나 NPL 경매시장에서는 채권양수인은 공급자와 수요자 위치를 겸하기도 하고 한쪽 위치에만 있을 수도 있다.

넷째, NPL를 매입하고 이 NPL을 통해 경매에서 물건을 직접 유입한다. 이 경우 자산매각에 따른 수익을 기대할 수 있고, 양도 소득세 절감 효과도 가질 수 있다.

경매에서 낙찰금액을 NPL로 구입하면 채권 상계한 금액만큼 높게 제시할 수 있고, 낙찰될 확률도 높아짐과 동시에 낙찰될 경우 낙찰가를 높게 책정할 수 있어 낙찰 후 양도시에 양도차액이 줄어드는 효과가 있다.

또한 양도소득세는 채권에 대해서는 부과하지 않아 NPL을 채권상계할 경우에 양도세 부담이 없다. 그래서 실질적인 양도세 절감효과를 가질 수 있는 것이다.

NPL 투자의 위험은 단독 저당권 물건이 아니고 여러 순위의 저당권이 설정된 물건인 경우 진행 중인 물건의 경매 취하로 인해 자금이 묶인다던지, 물건을 경매에서 유입해도 양도세 절세가 그리 크지 않은 점 등 여러 가지 위험이 존재한다. 그리고 예상보다 저가의 낙찰로 인한 손실 위험 등도 당연히 고려되어야 한다.

뿐만 아니라 은행에서는 손해를 보면서 좋은 상품을 싼 가격에 팔지 않는다. 싼 가격에 매각하는 것은 그만큼 위험이 있다. 아니면 지방에 소재하는 물건으로 잘 팔리지 않는 물건일 것이다.

따라서 투자하려는 물건이 있으면 꼭 현장을 답사하고 현장에서 낙찰 이후 매각이 쉽게 되는지, 임대가 쉽게 되는지 그리고 물건에 대한 권리분석과 명도가 쉽게 되는지 파악해야 한다. 이런 것을 소홀히 하면 위험에 빠질 수 있다.

부동산은 자연적인 특성인 위치의 고정성으로 인한 안정성이 있는 반면 시대적 흐름에 따라 그 용도와 가치가 변화한다는 점을 인식해야 한다. NPL을 조금이라도 싸게 산 매수자가 낙찰배당금을 통해 예상한 수익을 내고, 잔여채권에 대해서는 감면 및 채무조정을 실시한다면, 채권자와 채무자가 서로 상생하는 게임이 될 수도 있는 것이 NPL 시장만이 갖는 특징이다.

끝으로 NPL 투자는 부동산 자체가 아닌 배당금을 노린다는 점에서 경매와는 성격이 다르다. 다만 투자금을 회수하려면 경매가 꼭 필요하기 때문에 경매 기초 지식이 있어야 한다. 

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