(조세금융신문=이정욱 기자) 주택도시보증공사(HUG)의 일방적인 분양가 기준 산정에 건설업계의 불만이 커지고 있다.

HUG는 최근 분양가 상한을 기존 주변시세의 110%에서 100~105%로 낮추는 내용의 ‘고분양가 사업장 심사기준’ 개선안을 발표했다.

문제는 HUG가 분양가를 조정하는 기관이 아니라 주택도시기금을 효율적으로 운용·관리하며 각종 보증업무와 정책사업 등을 수행하는 보증기관이라는 점이다. HUG는 2015년 7월 공사로 전환하고 분양보증 업무를 독점적으로 수행해왔다.

건설사들이 HUG의 ‘고분양가 사업장 심사기준’ 개선안을 따를 수밖에 없는 이유는 HUG의 분양보증 때문이다. 

전국의 모든 건설사들은 국내에서 집을 짓기 위해서는 HUG의 분양보증이 필요하다. 이게 있어야 금융권 대출뿐 아니라 선분양제를 진행할 수 있다. HUG가 분양보증을 수단으로 분양가를 통제할 경우 지금과 같은 선분양제에선 그대로 따를 수밖에 없는 게 건설사들의 입장이다.

한 부동산 전문가는 “HUG는 보증기관이지 분양 통제 기관이 아니다”라며 “그래서인지 이번에 발표된 정책도 허점투성이”라고 지적했다.

그는 “분양가 상한제는 시세보다 지나치게 낮은 수준의 분양가로 인해 ‘로또 분양’을 양산하고, 그에 따라 실수요자들보다 현금부자들에게 기회가 더 주어진 상황이 됐다”고 지적했다. 그는 이어 "HUG가 분양가를 산정할 때도 비공개로 심사를 진행해 그 기준이 투명하지 않다는 비판도 다수"라고 덧붙였다. 

A건설사 관계자는 “기본적으로 HUG가 분양가를 제한한다는 발상자체가 잘못”이라고 목소리를 높였다. HUG는 금융기관도 아니고 오로지 사업이 잘못됐을 경우 그것을 보증하기 위한 기관이라는 지적이다.

그는 "분양가를 주변시세에 맞춘다는거 자체가 말이 안된다"라며 "주변 시세는 관할구에서 1년 내에 시행된 분양단지를 기준으로 적용하고 있는데, 같은 강남구라도 집값이 제각각인데 어떤 기준으로 분양가를 정할지에 따라 다양한 문제가 발생한다"고 말했다. 

실제 강남구의 분양가를 보더라도 우면동은 3.3㎡당 평균 분양가는 4500만원 정도로 분양을 했는데 반포동은 비슷한 시기 3.3㎡당 평균 분양가가 7~8000만원이었다.

B건설사 관계자는 “통상적으로 분양가에 대한 권한은 인허가권자인 지자체에서 규제하고 있어 굳이 통제권한을 더 부여할 필요 없다”고 잘라 말했다.

HUG의 분양가 통제가 시장 질서를 어지럽힌다는 목소리도 점점 커지고 있다. HUG가 발표한 개선안은 고분양가를 잡겠다는 목표에 따른 것이지만 현금부자들의 ‘줍줍(줍고 줍는다)’과 ‘로또분양’ 논란은 계속될 것이란 게 업계의 분석이다.

업계 관계자는 "HUG가 일방적인 부동산 통제를 하면 할수록 분양가는 잡을 수 있을지 모르지만, 주택공급 위축으로 인한 집값 상승이나 로또아파트 등 더 많은 문제점을 발생시킬수 있다"고 지적했다.

C건설사 관계자는 "근본적으로 분양가 상한제 자체가 시장에 의해서 가격이 결정되는 구조를 완전히 무시하는 처사다"라며 "원가 항목을 살펴보고 HUG에서 이윤을 마음대로 책정하겠다는 의도로 해석된다"고 말했다. HUG에서 건설사들의 이윤이 맞는지 아닌지 판단을 한다는 것은 자본주의 시장경제에서 안맞는 처사라는 설명이다.

그는 "과도한 집값 상승에 서민들의 상대적인 박탈감이 커지는 것을 경계하다 보니 분양가 상한제를 통해 분양가를 인위적으로 조정하려 하고 있다"며 "이런 인위적 조정이 시작되자마자 줍줍이나 로또분양 등 폐해가 나타나는 것"이라고 분석했다. 

D 건설사 관계자는 "강남 집값을 굳이 잡아야 할지 의문"이라며 "비싼 집을 원하는 사람에게는 세금을 많이 내게 하고 강남을 대신할 수 있는 곳을 주거여건을 만들어줘야 한다"고 말했다. 그는 "서울의 주택 공급은 제한된 상황에서 서울에 살겠다는 수요가 넘치니 집값이 계속 오를 수 밖에 없는 상황"이라며 "근본적 원인은 해결하지 않으면 풍선효과만 나타날 것"이라고 전망했다.

HUG의 분양가 제한에 대응해 후분양제 카드를 검토하는 건설사들이 생겨나는 것은 이 때문이다.

실제 서울 서초구 방배13구역과 반포 주공1·2·4주구, 신반포4주구 등은 후분양제 도입을 고심하고 있다. 또 이달 분양할 예정이었던 강남구 '래미안 라클래시'는 사실상 분양이 미뤄졌다.

후분양제는 분양가 규제를 피하기 위한 방법 중 하나다. 전체 공사의 70% 정도 진행만 된다면 HUG의 분양보증 없이 시행 주체가 직접 입주자 모집을 진행할 수 있기 때문이다.

자금융통이 원활한 선분양제와는 달리 후분양제는 계약금·중도금 등 사업비의 70~80%를 조달해야 하는 만큼 자금 부담이 크지만, 현금부자들이 몰려있는 강남권에선 크게 문제가 되지 않는다는 것이 업계의 설명이다.

한편, HUG가 이번 개선안을 휴일인 현충일에 급히 발표한 것을 두고도 해석이 분분하다. 일각에서는 이재광 HUG 사장의 비리의혹에 대한 물타기가 아니냐는 이야기까지 나오고 있다. 이 사장은 지난 11월 내부 팀장직에 과거 함께 근무했던 팀장을 선임했다는 사실이 드러나 ‘채용비리’ 의혹을 받고 있다.

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